【深度】“环沪排名前列城”昆山楼市重新活跃
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在上海地铁11号线连接昆山的终点站花桥站外，几个身穿白衬衫、黑色西装裤的年轻人看到有乘客进出时，便会向前两步，微笑问道，“花桥，考虑买房吗？”
8月中下旬，在昆山放松对外地人的购房限制后，当地的房产销售人员在近40度高温下忙碌起来。
作为连续16年稳居全国百强县市首位的城市，昆山因紧邻上海嘉定区以及有地铁连通，这些年承接了不少来自上海的外溢购房需求，平均房价也从8000元/平米涨到2.4万元/平米以上。
但在房地产行业整体期，昆山楼市从去年下半年开始也表现低迷。
如今，昆山正试图激活沉寂已久的楼市。8月18日，昆山取消了外地户籍购房的社保要求，即近期销售人员口中的“凭身份证就能买房”。
近日，界面新闻实地走访昆山楼市发现，新政后新房市场确有回暖，但各区域分化、项目冷热不均现象明显。从区域来看，以花桥开发区、城东开发区板块升温最明显；具体到项目，适合刚需购房者的小户型去化较快。
“睡城”花桥被激活
昆山在限购放开的当天，商品住宅成交套数刚破100套，但次日成交套数就达到1041套，增长十倍。
这一销售成绩，鼓舞着这个城市的每一位房产销售人士，尤其是在有着“上海后花园”之称的花桥。
虽然在昆山本地市民眼中，花桥房价居高不下的原因仅仅是离上海太近，各方面配套都跟不上，并不建议购买，“那边很多二手房都在抛售，都没人接手，妥妥的睡城。”
但绝大部分房产中介人员近期都处于兴奋状态。白天，他们在平台秒回客户咨询信息，并且负责接送客户看房，晚上则要安排后续的签约和看房计划，而且花桥目前在售的新房项目并不多。
8月20日，昆山限购放开的排名前列个周六，界面新闻探访花桥多个售楼中心，以象屿都城嘉园最为热闹，不到下午3点，项目来访人数已经超过200组，样板间也是人来人往。
该项目主推67-104平方米的刚需小户型，均价约为2.3万元/平米 ，总价约147-260万元，毛坯交付，预计2024年3月交房。以销售人员推荐的一套位于11楼的83平方米2居室为例，首付57.47万元，贷款131万元。按30年计算，每月月供为6444元。
在月供还未计算出来时，销售人员翻看微信群消息后告诉界面新闻，该套房源一分钟前已被成交出去，话音刚落便是砸金蛋的声响。
体现该项目高热度的还有几个细节，比如现场已无空余桌椅，销售人员的嗓子逐渐沙哑，以及金蛋被砸后不再有祝贺声、鼓掌声。
“今天大半天时间已卖出去近30套。”据销售人员介绍，花桥市场在一夜之间被激活，无论是咨询客户还是带看，甚至项目来访，都是成倍增加，且90%以上的客户都是来自上海。
象屿都城嘉园之所以更受欢迎，主要还是因为占据价格优势。
与都城嘉园相比，花桥板块另一新房项目香逸铂悦，单价更高，去化更慢，离地铁也更远。以一套位于13层的89平方米二居室为例，单价25301元/平米，总价226.4万元，每月月供需7800元。
不过，该项目目力可见的优势是今年年底即可交付，以及周边的教育资源，有苏州外国语学校、华东康桥国际学校，也有集善幼儿园以及嘉善小中学。
但很明显，对于绝大多数只是将花桥作为自己“上海排名前列站”的购房者来说，性价比才是首要考虑因素。或许正是这个原因，香逸铂悦自去年12月份开盘，项目去化缓慢，此次放开限购后回温也不及都城嘉园。
象屿联合保利操盘的明月璟辰苑则是个例外。同样是单价超过2.5万元，依然迎来不错的销售。界面新闻了解到，该项目以88-118平方米的3-4房户型为主，精装交付，计划2024年10月交付。
象屿地产的一位销售主管告诉界面新闻，截至下午5点，8月20日已成交了25套。“我们这个项目属于小型社区，只有1300多户，现在房源所剩不多，这一期推出的410套只有几十套了。”
一边竭尽全力销售，另一边释放涨价风声。上述销售主管表示，表面看单价确实不低，但是抛出掉装修费，以及可以破格赠送一个价值10万元的车位，折算下来该房源单价22400元，“到下一期开盘，已经确定这个项目会涨到2.8万/平米左右。”
“花桥还是可以，昆山楼市很大一部分是靠花桥来支撑的。”现场一名购房者感叹道。
十年城西，十年城东
在昆山还有种说法是，前十年看城西，后十年看城东。
“城西房价从2013年的8000-9000元涨到现在5万元/平方米，而现在已无地可拍，再往前只能走乡镇方向，到天花板了，接下来是属于城东开发区的时代。”负责昆山城东区域的中介人员刘文说道。
界面新闻实地走访了解到，城西区域内因新房供应长期稀缺，每有新盘推出便能实现售罄，无法满足昆山人“居住向西”的置业需求。
比如今年少有新盘合颂兰亭花园项目，入市以来4次加推都卖完，销售金额超30亿元。
城中区域亦是如此。位于该板块的鹿鸣锦苑（鹿鸣府）项目由中建七局旗下子公司开发，销售均价32500元/平方米。中介人士表示，鹿鸣锦苑项目看房不仅要100万验资，还需要“茶水费”。
8月19日，该项目推出270套房源，开盘便售罄，实现销售金额超13亿元。
城东则有三个新房项目在售，保利正荣棠悦花园、中建春景雅苑和东望璟园。19日下午，棠悦花园项目售楼处开始热闹起来，但看房者停留时间普遍较短。现场一位销售人员告诉界面新闻，该项目小户型（100平方以内）刚需房源已售完，仅剩下几套户型较差的房源。
据其介绍，棠悦花园目前销售单价为22600元/平方米，2024年精装交付。项目500米处有首创奥特莱斯，附近还有即将投入运营的东部医疗中心，步行约5分钟可到达开发区体育公园，因此自开盘就热度未减。
城东区域热度较高的属中建春景雅苑项目，新政次日就成交了20余套。项目定位改善群体，户型以143-168平方米为主，销售单价22000元/平方米。
虽然地理位置优势不明显，但项目性价比较高，靠近中环，自持约2.9万方商业体，两公里内有世茂广场、首创奥特莱斯以及在建的S1号线金融街站。
该项目在今年2月首开，半年时间内备案323套，前4个月消化掉180套，自7月中旬开始楼市热度渐恢复，近一个月时间去化150套左右。
随着购房热情增涨，项目首付要求也由前期的两个月结清变为现在的七日内缴齐。
而作为城东少有一个现房项目（毛坯交付），建滔菁庭冷清得多。该项目只有两栋在售，从去年底开盘至今，去化接近50%。中介人员给出的解释是“疫情影响”，但根本原因其实是这里已位于陆家板块，距离城东市中心车程至少需20分钟。
毫无疑问，在昆山的楼市逻辑里，项目地理位置仍是决定去化的主要因素。
昆山楼市承压
昆山的城东板块也承接着越来越多的上海外溢需求。
多名负责城东区域的中介人员告诉界面新闻，近期咨询、带看的客户基本都是从上海而来，尤其是有了苏州S1号线（在建）、占地950亩的体育公园、永旺梦乐城以及东部医疗中心等加持，城东板块楼市的投资属性渐强。
从事房产销售超过7年，从昆山到嘉兴，再由嘉兴返回昆山，刘文如今十分看好城东楼市。“现在24000元的均价，未来接近4万是轻而易举的，你看城东现在有些二手房项目已经是4万元的水平了。”19日下午，他这样对一位带看客户说道。
昆山本地一名本地购房者持同样的态度，今年年初就已将自己一套位于城北的房子挂出去，想在城东开发区买套新房。据他所说，身边不少朋友都选择在城东置换了新房，项目如首创悦都、绿地21新城等。
昆山楼市重心东移的说法似乎可站住脚，但城东却很难成为下一个花桥。
作为众多环沪小镇之一，花桥凭借与上海地铁11号线连接实现逆势成长，房价从2014年的均价8500元/平方米涨至2016年的2.5万元/平方米。
直到2016年10月，昆山宣布实行限购，外地人限购一套，且需要1年社保或个税证明。紧随其后的是更严厉的“限贷”，花桥房价因此一度回调到1.7万元/平米。
直到2019年3月份，苏州地铁S1号线花桥段开工，令积压已久的购房需求得到释放，包括花桥在内的昆山楼市在瞬间被唤醒。
此后随着2020年后上海楼市调控趋严，部分购房需求外溢至花桥，其新房市场才重回“2”字时代，并在去年上半年迎来普涨。
也正是由于上海客户居多，花桥新城板块如今的入住率仅在50%左右，且很多二手房在抛售。此次限购放开后，花桥市场虽有回暖却未过热，意味着昆山楼市已进入到相对理性状态，不再具备“炒房”的土壤。
此外，当前昆山楼市存在一定比例的“内循环”。“我自己都把手上房子挂出去了，原来买的利率6.28%，月供太高，卖掉再用现在的4.25%去买，怎么都是划算的。”中介人员李朋表示，今年持这种想法的客户很多。
8月22日，央行宣布5年期LPR再下调，首套房贷利率较低可至4.1%，购房成本进一步降低。
同策研究院研究总监宋红卫分析，当前房地产市场低迷，环沪城市昆山也呈现下滑趋势，成交缩量，地方财政压力上升，取消首套房限购目的就是刺激楼市回暖，稳定楼市。
据克尔瑞统计，今年前7个月，昆山市商品房住宅供应面积为14.95万平方米，同比减少65%；成交面积为23.02万平方米，同比减少44%。
从房企销售情况来看，前7个月，昆山市场排名前5的房企金地商置、中骏、碧桂园、招商蛇口和万科，成交金额分别为35.2亿、27.4亿、21.74亿、19.06亿和17.95亿。这表明昆山对全国性房企而言，已是一个极为重要的市场。
单看7月，据中指研究院监测数据显示，昆山商品住宅成交面积为22.81万平方米，环比下降16.03%，同比下降42.33%；商品住宅成交1920套，环比下降19.29%，同比降幅为48.04%。
克尔瑞分析称，一直以来，昆山市场刚需属性和投资属性突出，新政放宽限购对于区域市场会有很大促进作用。
而更关键的是，昆山楼市对于苏州的重要性。数据显示，2022年上半年苏州市区共计成交37779套商品住宅，昆山市成交了11253套，接近苏州市区三分之一的成交量。
眼下，最强县级市昆山正迎来今年以来较好的楼市光景，但能否持续，还要看政策落地的后续效力。
（文中李朋、刘文为化名）
来源：界面新闻
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