上海楼市:诺大的上海哪里自住好?哪里投资好?别搞错方向!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，最近有买房的打算， 从开始有这个想法到入手为止，我大概都需要做什么？纯纯的小白，您别笑话。

回答：你好，不会的，房叔接触的买家有各种类型的，你这样并不算少见，那我大概梳理下这些步骤。1.是说服家人坚定信念，这一步必须先迈出去。2.是规划。规划资格，是否有上海房票，社保有没有满5，是否已婚？规划资金，总价预算多少？首付预算多少？3.是战略方向，到底要买哪里？诺大的上海，买在哪里自住好？哪里投资好？产业如何？上班是否方便？学区怎么样？4.是实地看房。较好能够踩盘200套，整个片区和房源的情况你都会了然于心。5.是付款方式。确定付定金、首付款、付款周期并签合同。6.是办贷款。何时办贷款，贷款额度多少，征信有无问题？7.是过户。过户时间、交房时间、交房尾款付多少等问题，最后环节勿疏漏。

提问：曾叔！您好！请问老师对淞南板块怎么看，18号线开通后是双轨交，但是商业比较落后，是否值得长期持有？

回答：你好，基本生活配套不错，靠近3号线那一带，城市界面比较新。我自己在那个板块持有10多年下来，淞南涨幅大概是大盘平均涨幅，没有暴击。我预计未来也是这个情况，更加适合自住。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，本人大学毕业6年，15年首付三成在昆山城东开发区首创悦都入手1套89平小三房，目前价值150万，17年首付5层在合肥滨湖新区地铁口滨湖新地城入手63万81.5平朝北公寓，两套均在出租中。目前子弹30w，家庭月收入3w，今年下半年社保过5年有上海房票，有想入手松江区二手小三房想法，但目前问题：上海二套房首付比例需要7层，已经出现价格上涨，且昆山房子还未套现，合肥公寓出手较难，这种情况该如何是好？有什么建议？谢谢。

回答：你好，首先一线城市不建议用二套资格，首付成本太高，可以采用抵押的方式买入。不过你的核心问题还是目前手里资金30太少，而且是要买上海，少有的办法就是想办法扩大资金流。根据你的资产来看，优先考虑出手公寓，公寓投资来说属于劣资资产，公寓即使出手困难，也要想办法尽快出，或者适当降价。还有一点是公寓即使出手，加上你手里的资金30，也不到100，作为二套资格想在上海买房，还是没有什么太多选择性，所以昆山房子也需要出手，扩大资金流，集合力来建仓上海，卖房建议把内部资料卖房科技树用上。上海作为大仓，对资金要求比较高，所以投资前必须把资金规划分配好，特别你这种情况，需要把买和卖时间衔接好，切莫着急，不然资金没到位出现断裂，买入风险还是很大的。所谓心急吃不了热豆腐，投资一定要在一个安全可控的范围内，目前你手里子弹30太少，只有先卖再买，安全投资放在排名前列位。

提问：你好曾叔！请问广州个人按揭贷款被“双管控”，对广州房 地产市场、房产贷款影响大吗？

回答：你好，对买房者而言，影响不会太大。 主要是银行的房贷放款占新增信贷比去年仍超过40%，只要保持相同的增速，控制好贷款的速度、额度，就不会触“双管控”的红线。 目前广州没有停贷，只是季节性因素，因贷款额度暂时用完，等到2、3月份就可以贷款。 因此，不要慌张，该贷款买房就买。具体买房建议详见内部分享。

提问：你好，曾叔，对于学位，我有如下几个问题，求解答！

回答：你好，1、小学排名（不分先后） 怡园小学西校区 下沙小学 东荟城小学 开发区一小 开发区二小 2、初中排名（不分先后） 苏元二中 私立 黄埔广附 私立 玉岩 北师大附中 86中。

提问：曾叔，你好，闵行的莲花南路的祥生瑞和苑这小区怎么样的，手头子弹不多，看到这小区价格不高，入手会有升值空间吗？

回答：你好，祥生瑞和苑还可以的，次新小区，近地铁，需求主要是闵行本地上班的家庭。市区和大虹桥的家庭一般考虑七宝会更多一些，投资还可以看看七宝。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价!流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！

总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型较好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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