拿下上海124亿旧改项目,中信泰富大举杀回地产

中信泰富武汉天地。图片来源：图虫创意

一纸拿地公告，将低调许久的中信泰富推向台前。

11月13日，杨浦区政府发布公告称，确定杨浦区平凉社区03B1-01地块、01F2-01地块、01F3-01地块、01E4-03地块的实施主体为扬州锦泰地产发展有限公司、上海滨贸企业管理有限公司。

天眼查app显示，扬州锦泰地产发展有限公司成立于2010年，为中信泰富全资子公司。中信泰富则是中信股份旗下地产平台。上海滨贸企业管理有限公司是由杨浦区国资委全资控股。

双方将成立合资公司开发这宗大体量项目，中信泰富将持有87%的股权，剩下13%的股权由杨浦国资持有。两方组成的合资公司的总资本承担预计为124.15亿元，因此中信泰富总资本承担计算下来约108.01亿元。

这4宗土地均为历史风貌保护地块，总建筑面积18.1万平方米，其中住宅建筑面积11.3万平方米，办公建筑面积5.2万平方米，商业建筑面积1.6万平方米，土地使用权底价达到114.39亿元。

对于中标此次地块，中信股份在公告中称，该项目具有投资大、体量大、周期长的特点，能够作为集团推动新型城镇化板块加速发展建设的重要抓手。并且，该项目属于中央鼓励推进的城市更新改造类项目，符合中央对于房地产市场稳预期的总体要求。

对于重回上海拿地，中信泰富相关人士11月15日向界面新闻表示，目前公司没有任何信息可披露释放，一切以政府公告信息为准即可。

参与城市更新

由于地块涉及历史风貌保护，项目出让设置的门槛较高，非一般的企业可参加遴选。

其中之一就是要求参与企业2022年度总资产规模不小于2500亿元、2022年度净负债率不大于30%，以及2023年度《财富》杂志世界500强榜单前150名企业。光凭这一点，就能“劝退”大部分国内开发商了。

此外出让规则还要求，近10年在上海市中心城区自行开发的商住办项目建筑面积不少于50万平方米；近10年在上海市中心城区保护、开发、修缮、改建历史建筑项目的建筑面积总计不少于3万平方米；在上海自持并自行运营的商办建筑面积不低于50万平方米等。

层层筛选下来，满足世界150强，同时在上海还有50万方城区商住办开发经验、50万方自持经验的房企，只有三家符合资格，分别是中海地产、华润置地、中信泰富。三家企业“逐鹿”， 中信泰富最终胜出。

据界面新闻了解，中信泰富母公司中信集团在2023年《财富》杂志世界500强中位居第100位，已连续第15年上榜。中信股份是中信集团旗下主要实业板块，而中信泰富则是集团旗下主要的房地产综合开发运营平台。

中信泰富地产官网显示，其经营业务主要分为三个板块：房地产开发板块、房地产运营板块和地产金融板块。“中信泰富地产负责管理的国内地产项目立足上海，辐射全国。”

在上海市场，中信泰富已布局多年，比较典型项目有位于陆家嘴的红盘“中信泰富九庐”，此外还有陆家嘴滨江金融城、中信泰富又一城、中信泰富广场等。

基于此，中信泰富能够将杨浦这宗“巨无霸”旧改项目揽入怀中，也算是匹配度较高。

虽如愿拿到这组地块，但中信泰富或许也面临一定的压力，地块开发内容涵盖了办公、商业、高层住宅、风貌住宅等，建筑体量较大。

而且中信泰富此次拿到的地块可称之为杨浦最贵地段，位于杨浦区滨江南段，区域规划能极高，配套成熟。在该板块内，瑞安联合杨树浦置业去年也拿下一宗地块，21万元/平方米的联动价是目前杨浦最高。

更关键的是，早在7年前，中信集团旗下地产业务与中海地产曾有过重组交易，中信泰富自此淡出行业多年，鲜少在公开市场现身拿地。如今重回上海市场，行业局面早已不复当初，想要在更加激烈的竞争环境中重塑品牌，依然存在考验。

重新杀回地产

中信泰富此举拿地之所以关注度很高，主要源于昔日从房地产的“撤退”。

2016年3月，中信集团将旗下地产平台中信地产的全部股权、中信泰富在国内的住宅地产，以310亿元总价转让予中国建筑旗下的主要地产平台中海地产。中海地产则将旗下的上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目等四处商业物业，以61.5亿元转让给中信泰富。

这是当年总金额最高的地产行业整合案例。

当时担任中信集团有限公司副董事长、总经理的王炯表示，此次房地产重组，中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发，“这是一种双赢。”

于是，中信集团旗下的中信城市开发运营（以下简称“中信城开”）应时成立，定位于“城市开发运营平台”。此前曾开发了成都天府新区、汕头滨海新城和海底隧道等大型项目。

中信泰富则集中于开发城市综合体项目，如武汉二七滨江项目、武汉光谷项目等。

这期间地产开发业务仍处于上升期，抵不住“诱惑”的中信泰富并未坚守在商业地产领域，于2019年重返住宅市场，在香港拿下一宗地块。

从2020年开始，中信泰富又在国内公开土地市场四处出击，期间不仅斩获了多宗高溢价地块，还拿下过一线城市广州的“地王”项目。

2019年12月，中信泰富以32亿港元中标香港大坑道135号的一副地块，楼面地价约24836港元/呎。

中信泰富重回国内土地市场后，最具标志性的动作是在2020年拿下广州荔湾区的广船地块。

当年1月份，在历经56轮竞价后，中信泰富联和中船集团以溢价率45%、总价81.96亿元获得广船一期地块。

2022年10月，中信泰富又联和中船集团以总价187.6亿元竞得广船二期、三期地块，从而以近270亿的总代价获得广船地块整体开发权。

如果计算三幅地块的总价，广船地块的总土地金额将超过广州亚运城的255亿元，成为广州史上出让价最高的地块。

根据当时的规划，中信泰富与中船集团两家央企联合开发，由中信泰富操盘，项目计划打造为125万平方米的TOD城市综合体，并且广船项目将以上海陆家嘴滨江金融城项目为蓝本。上海陆家嘴滨江金融城也是由中信泰富和中船集团联合开发。

据中指研究院统计，从2020年至今，中信泰富已在国内公开土地市场拿下17宗地块，涉及城市包括上海、广州、南京、济南、扬州等，总建设用地面积97.2万平方米，总权益拿地金额达到233.578亿元。

这期间，中信集团旗下另一地产平台中信城开也拿下8宗地块，总建设用地面积37.44万平方米，总权益拿地金额约55.466亿元。

中信泰富与中信城开近几年拿地情况统计。数据来源：中指研究院

中央金融企业地产平台

作为中信集团旗下的地产业务平台，中信泰富7年前已经将住宅开发业务全部卖给中海地产，如今又回头大举“拿地搞开发”有何深意？

与华润集团、中国建筑等大型央企不同，中信集团并不在国资委管辖的98家中央企业名录中，而是属于由财政部2022年初发布的27家中央金融企业之一。

与中信集团一样，近两年在房地产领域接手了不少出险房企项目的中国信达，也是中央金融企业之一。

国资委公布的以房地产作为主业（或主业之一）发展央企有16家。

这16家能以房地产为主业之一的央企分别是中国建筑、中粮集团、五矿集团、中化集团、中铁建、保利集团、招商局集团、华润集团、中房、中铁、中国冶金建设集团、华侨城集团、葛洲坝集团、南光（集团）、中国电建和港中旅集团（重组为中国旅游集团）。

此后，一些未被准入的央企开启了漫长的退出房地产之路。面对“退房令”频频提及，大部分央企都逐渐退出了房地产业务，包括中国重汽、山东黄金、山东高速等多家央企。

2016年，中信集团将旗下的住宅开发业务打包卖给中海地产，实现“曲线”退出房地产业务，保留的中信泰富是以商业地产运营为定位。

当时中信集团退出地产开发业务，虽然与国资委对央企的“退房令”并无直接关系，但也是在国有企业、央企业务整合背景下进行的调整。

对于如今中信泰富重回地产开发领域，有业内人士表示，房地产行业如今面临重度调整，房企大洗牌还在继续，能有企业出钱拿地就是好事。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，其实一些央企“退房令”到后来也没有那么刚性，只要具备相应资质资格就可以拿地，“反正现在没翻车，什么都好说。”

这两年来，与中信泰富类似在地产开发领域加大投入的企业还有信达地产。

这家公司主要借力信达集团在不良资产处置方面的综合能力，充当纾困的角色，为不少出险房企注入资金，完成“保交楼、保交付”任务。

中信泰富近三年来重回土地市场，也与房地产行业大环境变化，民营房企拿地减少甚至退出土地市场有关。

如今房地产行业格局已变，绝大多数民营房企不再具备投资拿地的能力，正是央、国企崭露头角的好机会，他们凭借资金优势、综合实力，也能在新一轮特大超大城市推进城中村改造过程中获得大型项目，通过布局房地产业务带来一定的利润收益。

但想要最终兑现收益，包括中信泰富、信达地产在内的企业也会面临市场是否认可和接纳的挑战。

来源：界面新闻