上海楼市:如果买房想增值保值就一定要选的三种房子!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：你好！曾叔！请问到底什么样的房子是最有投资潜力的？

回答：如果买房想增值保值就一定要选的三种房子：排名前列种是吃板块发展的红利，这种机会最容易抓住，但要懂得城市发展脉络。你要看懂三种图，城市总体规划图、轨道交通图、板块控规图。本质逻辑是房子是要卖给高薪接盘侠的，而人随产业走，你要懂城市的人口导入和产业规划。这个大家重点关注下浦江两岸、金色中环、大虹桥、临港、漕河泾这些重点区域。第二种是吃买房经验的福利，你大概要看过200套房，较好买过3套房以上。简单的说就是你看的房子足够多，信息灵通，比较会找低价房子，通过谈价格时较大程度争取折扣，买到低于市场价的房子。第三种是后天努力，大力出奇迹。就是比较会折腾，买来房子自己改造，同样的户型，你就能做出比别人多一个房间，或是多一个卫生间。那就能多卖几十万。其实买房成功和人生中其他事一样，要么懂，要么熟，要么拼。

提问：你好，曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价较好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：优选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问：曾叔，你好！请问贷款转单的成本大概是多少？几个点？按揭转抵押经营贷。成本在多少下适合转？

回答：你好，按揭是按揭，抵押贷是抵押贷。 整个流程相当于还清按揭，然后抵押贷。 目前抵押贷利率比按揭还低，属于优化操作，正确可行。 正常办理抵押贷1%-1.5%。

提问：你好，曾叔，坐标义乌，就目前来看,老城区类似的二手房可以入手吗?

回答：你好，浙江楼市,分化明显。杭州、宁波、绍兴、温州偏活跃,其他城市或平稳或偏低迷。义乌属于金华,又具有相当对独立性。今年来,东部很多一二 线强三 线城市,都出现了的地市回暖，义乌估计也是这种情况。土拍火,带动了市场情绪,新盘销售回暖。当然，杭州新房火爆的,多数属于限价盘,限价后有差价,所以很多人参与摇号,无风险套利。义乌限价程度就明显小于杭州。金华市区好像基本没有限价明显的楼盘。改造,一般是增加功能 ,不是拆了重建。

2011至2016年,金华楼市经历了一次几年的下跌,明显弱于百城。这也是浙江东南地区的总体特征,其中温州走势比金华更弱。百城房价2015年就开始复苏了, 但金华滞后至2017年才开始上涨。去年以来，金华房价高位盘整,市区的房价跌了一些。义乌走势与金华有相似性。预计,未来一年甚至两年,义乌房价没有大涨的可能性，最多是基本平稳，也可能要跌一点当前,购买一二手房或非限价新房,时机不好。如属自住需求,尽量买限价新盘。如果没有,则可以至年底或明年上半年再考虑购房。

提问：你好！曾叔！目前在共康有一套95年左右的63平，贷款2017年买的，父母有一套同小区自住房大概价格300万左右。想把父母的房子卖掉再换一套稍微好点的学区，这样买二套贷款的话只能写我们名字，算二套要70%了吧。目前流动现金也就六十来万，有什么建议的吗？

回答：你好，对。二套贷款70%，卖掉的话大概首付款有360万，买一个带学区的依然很吃力。不知道你现金流多少，如果现金流不错的话，可以解决首付比例过高的问题，这样可以争取买到800万左右的房子，可以考虑在大宁这边选了。因为宝山区说实在的，没有像样的学区，离你最近的就是大宁有两个好学校了，还可以考虑的就是虹口几个学校，交通有点不太方便。所以这点预算需要的。

提问：曾叔，您好，预算600万左右，考虑二套投资(可能考虑长期持有的)，适当考虑小孩的初中学区，有推荐的板块或者小区吗？看你推荐的三林板块比较多，另外宝山上大板块的次新可以考虑吗？

回答：你好，上大算是宝山人气较高的板块之一。上大的优点是性价比高，缺点是城市面貌差，几乎没有能拿的出手的商业配套。上大潜力楼盘见内部分享，还可看下共康。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受的住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是较好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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