楼市调控政策密集出台 股市房地产板块全线大跌

随着上周末多个城市出台了严厉的房地产限售政策，加之央行要求各地严禁消费贷款违规流入房地产市场，本周排名前列个交易日地产股全线大跌，在港上市的内资房地产公司（以下简称“内房股”）更是无一幸免。

对此，有行业分析师称，龙头地产股受超预期业绩的影响，今年以来股价飙升，本身便有回调的压力，同时在调控及信贷政策密集出台的背景下，也确实改变了市场对未来的一些预期，多重因素下，导致了周一地产股的集体跳水。“不过从基本面上看，龙头房企的业绩并不会因为近期的调控受到太多影响，因此长期看，这些上市房企仍会延续此前的强劲走势”。

调控密集出台

9月23日，武汉市房管局发布《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》，要求开发商不得区别对待全款和贷款购房，不得拒绝公积金贷款购房。违反规定的开发商，将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。这也是自9月22日以来的两天内，第8个发布调控政策的省会城市。

而除西安、武汉外，包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、石家庄在内的其他6个城市，均实施了限售措施。

从各限售城市的规定看，石家庄的要求最为严格，其规定新购住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易；贵阳、长沙则要求商品住宅在取得房本3年后才能转让；南宁、重庆、南昌则划定了2年的限售时间。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，近期全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅较高的城市基本集中在上述省会区域，所以出台限售等调控措施的关键因素，还是为了抑制房价过快上涨。

实际上，除了房价快速上涨外，这些省会城市的土地市场也十分火热。8个城市年内的土地出让金已经达到了3414.55亿元，同比上涨了51.77%。显然，如果不及时出台政策降温楼市，那么土地市场的热情很快又将再度传递到住宅市场，引发又一轮上涨。

“限售本身是楼市的去杠杆政策，按照3年至5年的交易周期看，已经不太可能吸引大杠杆的高成本资金进入。这样既不影响自住与改善型需求，又约束了炒房客的投机行为。”张大伟称。

有市场人士还指出，部分房价涨幅过快的城市，很可能也会跟进限售政策。

值得注意的是，有分析师指出，在限售的同时，相关部门还要增加供应，才能达到预期的效果。

海通首席房地产分析师涂力磊便表示，今年3月份至今已有约40个城市出台2年至10年不等的限售措施，旨在抑制过度投机，降低房价预期。“目前内地楼市已进入价值投资时代，估计本次调控措施对刚性需求影响有限。在没有增加土地供应的情况下，限售将减少正常二手房供应，对后市构成负面影响，相关部门应增加供应，更大程度压制需求或会造成更大反效果”。

此外，有数据统计显示，8月份全国首套房平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关；相当于基准利率1.04倍，环比7月份上升了2.47%。央行营管部也表示，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此人民银行营业管理部积极支持。随后，深圳、广州等地商业银行也上调了首套房贷利率。

房地产板块大跌

而在上周8个省会城市密集出台调控政策的影响下，此前表现强劲的龙头上市房企股价纷纷出现大跌。

A股方面，房地产板块（按申万分类）周一领跌两市，跌幅高达3.92%，几乎将9月份以来的涨幅全部抹平。除14家停牌公司外，仅11家公司股价上涨，其余118家公司股价均出现下跌。

龙头房企更是全线飘绿，其中万科下跌6.08%，收于26.12元/股；保利地产下跌6.54%，收于10.57元/股；绿地控股下跌5.01%，收于7.59元/股；金地集团下跌5.98%，收于11.63元/股；招商蛇口下跌5.89%，收于18.52元/股；华夏幸福下跌4.13%，收于31.13元/股。

H股方面，超过20家内房股的跌幅超过10%，中国奥园则以18.64%的跌幅位居排名前列。同时，今年以来涨幅前10的内房股，周一的跌幅均超过7%，除中国奥园外，包括新城发展、旭辉控股、佳兆业在内的房企跌幅也超过了15%。

同时，恒生地产建筑业板块整体跌幅也达到了4.78%，93家公司中，仅2家公司上涨，且主营业务并非住宅销售。

不过，国信证券分析师区瑞明和王越明在研究报告中指出：“理论上，限售短期内会减少一定数量的二手房供应，将部分购房需求向新房市场驱赶。若是如此，对开发商、地方财政未必产生负面影响。另外，由于新房产业链比二手房更广、更长，因此限售对产业链亦未必是坏事”。

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