中建系大洗牌,中建东孚失守的不仅仅是上海大本营!

来源：地产申度

7月27日，中建东孚领导班子全体成员齐聚上海，召开2024年年中工作会议。会议现场，总经理张涛部署下半年重点工作，强调下半年要“千方百计完成去化回款”，全力冲刺年度各项目标任务。

年中已过，中建东孚的成绩单怎么样呢。一方面，总部坐镇上海的中建东孚，今年上半年业绩已经被兄弟公司中建壹品、中建玖合超越，失去宝座；另一方面，在楼市行情严峻的当下，上海两个在售项目奉贤中建御璟园、崇明中建春合境明严重滞销，同时宝山、虹口两个新项目入市面临震荡下行的市场格局，销售前景并不明朗，上海公司去化及回款压力不言而喻。

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昔日中建系榜一大哥，被兄弟单位拉下马

中建东孚成立于2008年，总部位于上海，是中建八局专业负责房地产开发和物业服务的全资子公司。

一直以来，在中国建筑旗下八个工程局中，中建八局在净利润、净资产和总资产的各项排名都是第一，旗下的地产开发平台中建东孚在过往，不管是销售表现还是投资能力都可圈可点。

数据来源：克而瑞

但到了2023年，中建壹品对中建东孚完成了超越，登上了宝座。至今年上半年，情况再次急转直下，根据克而瑞发布的2024年上半年中国房地产销售数据显示，中建东孚全口径销售额已经骤降至100.6亿元，不到中建壹品203.1亿的一半，排名落后25位。

数据来源：克而瑞

同时，在克而瑞发布的2024上半年房企新增货值TOP100榜单中，中建壹品467.1亿元、中建智地353.7亿元分别排名前三和前五。作为老大哥，中建东孚被超越的不仅仅是销售额，在投资布局上也掉队了。

16年来，中建东孚一直深耕上海，作为中建东孚的大本营，竟也被兄弟公司中建壹品、中建玖合猛龙过江，成功“偷家”。据克而瑞发布的2024半年度销售榜单显示，上半年中建东孚上海不管是全口径还是权益销售金额，仅仅20亿左右，都远低于中建壹品上海和中建玖合上海。

数据来源：克而瑞

反过来看，中建壹品可谓是“艺高人胆大”，首入上海便落子杨浦，打造浦江之星。项目开盘直接拿下当月全市销售套数和面积双冠王，销售金额挤入前三。作为进入上海后首个住宅项目，中建壹品浦江之星凭借前瞻的择址观、越级的产品力，成功拿下上海市场的开门红。

更值得关注的是，在浦江之星开盘之前，中建壹品在杨浦拿下定海街道154街坊的风貌旧改地块。作为上海楼市的“外来者”和“新玩家”，一年之内在上海城央板块连落两子，决心之大，动作之猛，令行业侧目。中建壹品还在5月就跻身行业TOP20，拿地金额跃居全国第一，后劲十足。

再说说中建玖合入沪的表现。总部设在北京的中建二局旗下中建玖合，在上海与万科联合开发的理想之地项目，同样也是备受关注。

在市场迅速变化的2023年，理想之地前后四次开盘四次日光，合计吸引了全市近5千次认购，最终问鼎2023年度上海销售面积和套数的年度双冠王，单盘单年销售120亿，属于叫座又叫好的明星楼盘，甚至不少外地房企都组团来参观学习。

看着中建壹品和中建玖合在自家大本营攻城略地，安营扎寨，并且取得了亮眼的成绩，试问，中建东孚的这个年中总结会，压力大不大？

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中建东孚的“烫手山芋”，如何破局？

先来盘盘中建御璟园。

今年上半年，上海新房市场推盘共13次触发积分，热门区域不少红盘入围分高企，其中出现4次“千人摇”，15次开盘日光。

与此同时，外围片区认购遇冷，取消集中摇号，依赖分销、花样促销已不是个别现象。

其中，中建东孚在奉贤新城开发的中建御璟园，上半年三次开盘，一次不如一次，认购数据及成交情况均不理想。

数据来源：中建御璟园官微

通过查询网上房地产及项目官微获悉，中建御璟园1月份首次开盘推出238套，认购148组；3月份推出243套，只有62组认购；7月再加推9号楼78套，而这次项目直接宣布取消摇号，并且未公开认购数据。

来源：中建御璟园

没有公布认购数据，项目官微反而发布了一篇《中建御璟园｜双冠红盘，三批次载誉上新》的推文。网上房地产显示，截至8月14日，中建御璟园这个自称所谓的“双冠红盘”今年累计推出559套，实际已网签185套，去化率刚过3成！

与之形成鲜明对比的是竞品上江南·璟荟名庭，去年底一期开盘389套，获得386组认购，首开热销20亿+；今年1月第二次开盘，加推379套，获得229组认购。目前累计已售出476套，两次开盘去化率已超6成。

两者距离如此之近，但结果却大相径庭。从两个项目蓄客和销售数据看，中建御璟园惨败。

时间回到2023年7月12日，上海第二轮供地上半场，奉贤新城08单元07-01地块正式开拍，房地联动价定为5.5万/㎡，将南上海房价高点再一次推升。最终，由中建东孚以封顶价33.4747亿元摘得，溢价率10%，成交楼板价31900元/㎡。该地块，就是如今的中建御璟园。

来源：同策好房发布

问题是，旁边上江南·璟荟名庭拿地零溢价，楼板价28000元/㎡。也就是说，不到一年的时间，中建东孚项目地块楼板价要比前者贵3900元/㎡，拿地成本更高，利润空间被土拍溢价压缩，而且在项目上投入成本和力度还要更大，使得中建御璟园从拿地之初就处于被动状态，而且开盘节点慢一拍，上江南·璟荟名庭先发制人。

从购房者角度看，一路之隔价格却更贵，产品并无特别差异化，而且交房时间更晚，购房者珍惜房票，孰优孰劣答案自在人心，现如今的开盘销售结果也说明了一切。

中建御璟园与上江南·璟荟名庭航拍（摄于2024.1）

中建东孚滞销项目并不止中建御璟园一个，位于崇明的中建春合境明，销售情况更糟。

网上房地产显示，中建春合境明于2023年6月中旬首次开盘，推出165套房源，获得41组认购。开盘至今已经14个月，但成交量仅为28套，月均销量仅2套！

更关键的是，该项目还有二期后续将入市，按目前这样的销售进度，中建东孚上海公司任重道远。

资料显示，利民村（西）“城中村”改造项目分为住宅、商业、公共建设等区域，中建春合境明项目是整个住宅部分的首幅住宅地块，总占地面积约4.38万㎡，共21栋住宅（含1栋公共租赁住宅），可售户数377套。

中建春合境明效果图

中建东孚在崇明及奉贤，两块地砸了多少钱，再加上建筑成本，人力成本以及财务成本，就这么变成了真正的“不动产”，按照目前的销售策略和去化速度，何时何日才能收回投资。笔者感叹，“一将无能，累死三军”，国央企的钱也是钱，希望上述项目能尽快寻到破局之道。

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中建东孚宝山、虹口新项目即将入市

如果说中建东孚奉贤、崇明项目滞销，是管理层决策结下的苦果；那宝山、虹口两个新项目，将承载着中建东孚上海销售业绩绝地反弹的希望。

在中建东孚开完上半年工作会议第二天，位于虹口江湾板块的中建虹悦里，正式开放售楼中心。

去年12月5日，虹口区江湾镇街道HK0018-33地块完成出让，最终上海中建东孚投资发展有限公司以14.58亿元的总价竞得，成交楼板价55372元/㎡，溢价率6.42%，房地联动价为87000元/㎡。

根据规划显示，该项目将建设4栋住宅，清一色中小套户型，规定全装修比例为100%，装标不低于3000元/㎡。

中建虹悦里在建工地

从项目周边看到，中建虹悦里距离3号线大柏树站，步行约900米。距离中环线不到1公里，南侧中环高架，东侧逸仙路高架，靠近3号线轻轨。

项目所处虹口区凉城板块，位于中外环间，周边老破小和动迁房扎堆，城市界面有待升级。

实际上，这已经是中建东孚近年来拿到地段最好的地块了。但市场也传出质疑声，外围打转这么多年，东孚是否做好了准备，能不能在改善赛道竞争这么激烈的情况下，做出市场满意的产品。

就在本月，绿城一举拿下虹口区江湾镇街道地块，楼板价48447元/㎡。而且拿地三天就公示设计方案，动作迅猛之及。该地块是三个项目中距离地铁站最近的一个，加上绿城的“卷王”打法以及“繁花三章”积累的市场影响力，中建东孚PK绿城，会不会上演虹口版本的“中建御璟园vs上江南·璟荟名庭”？

江湾板块三盘示意图

今年3月15日，中建八局以26.57亿元竞得宝山区顾村镇潘泾社区BSP0-0301单元07B-02地块，溢价率5.56%，成交楼面价2.8万元/㎡。此前中建东孚曾在宝山开发过中建阅澜山、中建熙江悦等项目。

近期，项目案名已公布，中建山水雅境成为中建东孚2024年度【境】系落地的首个项目。根据规划，项目拟建6幢6-8F洋房、3幢10F小高层、9幢15-16F高层以及1幢2F的公共配套设施用房。共有住宅856户，停车位981个。

中建山水雅境效果图

项目距离1号线宝安公路站约3.4km，与7/15号线顾村公园站直线距离约3.3km，属于“两头不靠”，需要通过公交车换乘或者自驾出行。同样，距离龙湖宝山天街、正大乐城、绿地北郊广场等商业综合体也在3km以上。

区域内潘广路站TOD项目招商时代乐章，首期推售房源209套，5月26日开盘即告售罄；二期加推138套房源，开盘当天又被抢光。前期均价4.85万/㎡，但中建山水雅境房地联动价为5.1万/㎡，将近3000元/㎡的价差，还是远离地铁站和商圈的项目。

中建山水雅境vs招商时代乐章

毫无疑问，时代乐章不卖完，山水雅境就得当对标的对象。这一幕，仿佛看到了宝山版本的“中建御璟园vs上江南·璟荟名庭”。如果说在虹口江湾和绿城的PK是被动迎战，那么宝山这块地，可是拿在招商之后的，那就是自信满满，主动挑战了。时代乐章如果发朋友圈的话，配文大概会是——“不是我很优秀，全靠同行的衬托”。

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中建东孚多项目质量维权，口碑欠佳

开发商品牌和口碑，同样也是影响购房者买房决定的一个关键因素。

中建东孚在浦东新区开发的壹府澜庭项目，2023年交付期间及之后很长一段时间业主投诉被传得沸沸扬扬。业主爆料的问题大多集中在：不多缴物业费不能收房、垄断性质的天价垃圾清运费、频繁的电梯故障导致业主受困、返水问题造成经济损失、房屋质量问题拖延修缮、外环外的高价车位租金、车位充电桩容量严重不足，以及开发商下属物业公司管理混乱等。

业主供图

另有业主爆料，浦东临港的中建御湖澜庭也存在不少问题，交房之后，电梯严重漏水，经常维修，还不受控制剧烈下坠。

从开发商品牌实力看，中建东孚拥有央企背景和规模效应，但是在上海开发的其他项目有发生业主投诉维权舆情。说中建盖不好房子，就好比说乔丹不会打篮球——说不来也没人信，但就偏偏发生了。

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媒体点评

中建东孚多个项目深陷滞销困局，首先是凸显出中建东孚管理团队对于上海布局的谋略问题，对于市场的动态调整敏感度不高。守着上海大本营，占据先发优势，未走精品战略，徘徊外围拿地，导致陷入滞销困局。反观中建壹品上来就是抢占“核心区位”，战略层级“高下立判”。东孚上海项目卖不动，回款进度缓，高额投资回收遥遥无期，整体财务成本增高，自然拖累集团总体销售业绩及利润。

其次是产品，在竞争白热化的上海市场，且不说宝华、宸嘉、合生、绿城这类产品狂魔，其实整体市场都进入了“狂卷”的阶段；去看看中建壹品进入上海“卷”的力度，市场可见一斑。中建东孚在上海产品力亮点是什么？

再者是营销，营销团队需要证明自己，除了打顺风仗，也要能打“逆风仗”？翻译一下，就是对营销团队提出更高的“填坑力”，解决问题的能力。光跟老板去解释，因为各种客观原因导致项目卖不动，你觉得老板会买账吗？近年来，各路国央企都放开了口子，吸纳了很多明星职业经理人，给原有的体系带来更体系化、市场化的思路和打法。这一点，中建东孚的建数也是平平。

上海是全国最好的市场，也是竞争最激烈的市场。大型国央企、地方国企、本地国资、实力民企等多方势力混战，要在上海站稳脚跟不容易。中建东孚背景深厚，总部又扎根在上海，绝对有在上海一呼百应，翻江倒海的条件。现在出现的问题，不是条件的问题，不是城市的问题，也不是体制的问题，是“人”的问题，是战略的问题。2024年是楼市新的分水岭，希望东孚上海取长补短，做足内功，期待中建东孚重新登顶。