上海楼市:目前上海内环行情下,内环值得注意的几个洼地板块!

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提问：曾叔，你好！目前的上海，内环还有洼地吗？

回答：你好，目前行情下，内环值得注意的几个洼地板块：北外滩、光新路、世茂滨江、中远两湾城。首先是北外滩，北外滩板块的次新房本身就很少，只要北外滩行情起来，类似名江七星城这种03年的小区，大概率还是有跳一跳的潜力。还有就是普陀的光新路板块，这个板块不算热门，但其中香溢花城的品质很好，与旁边的宝华城市之星相比，价差还是太大。另外就是世茂滨江和中远两湾城，两个小区品质都不差，但是前期的抛盘量很大，导致价格一直上不去。估计这次的补涨行情，会把这两个片区也带一带。

提问：曾叔，你好，钱塘府139，950万；丽园139，950万；庆春御府174，1130；兰园166，1250；楼层都还可以，选哪个。1000-1300左右的二手房会上涨吗，可不可以边摇新房便淘二手，怕两边落空。另外，有什么二手房小区推荐吗。

回答：你好，建议优选兰园，次选丽园；通货膨胀，中长期看房价还是会涨的。可以一边摇新房，一边淘二手。新房打不到，看情况就立马下手二手。我还有更好的选择，详见内部分享。

提问：曾叔您好，请问您觉得静安府93平的三房好还是万源城尚郡89的三房好呢？两者都在1100左右，万源城的带车位。

回答：你好，论增值潜力，古美万源城尚郡依靠大虹桥的辐射，会稍微高一点。而大宁的静安府自住舒适，增值空间可能没这么大，但比较稳。稳健考虑静安府，进取选择万源城尚郡。

提问：曾叔你好，手上有200万现金，计划买600万以内房产予以投资，请问哪些区域可以考虑以及如何选？

回答：你好，200万的杠杆现金，其实拉不到600的，一般会在500左右差不多了，在预算上要有个精准的认知。我建议可以考虑的是大虹桥辐射区和前滩辐射区为主，或者是投资双学区或9年一贯制学区房。具体楼盘推荐见曾叔的内部圈子分享。

提问：曾叔，你好。预算不多，总价150-180左右，在上海能买到学位还凑合的房子么？

回答：你好，你这个信息太模糊了，不知道你说的学位凑合是什么标准，本质上来说，上海的小区都有对口学校的，至少肯定能保证义务教育阶段有学上。200以下，只能建议去远郊可以买次新电梯房，中心城区的个别板块可以买比较老旧的楼梯房。我觉得还是能在能力范围内加预算就加一下，为未来更负责一点。毕竟好不容易上车，凑合也不是事。

提问：你好，曾叔，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万（要茶水费5000一个平方）；和嘉定的封浜（没有看过楼盘）。不知道该怎么选择？

回答：你好，祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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