上海楼市:专家提出,房价全面上涨,投资请重点关注这三类房产!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好！由于今年错过了广州，过后打算去上海，发现上海现在已经涨的很厉害，而且关注的小区无房可卖了。现在面临的问题是，手里现金300w，然后我们的创业也比较稳定，一年也进账不少，现在不知道要买上海还是买武汉呢？请成哥指导一下！

回答：目前上海已经进入全面回暖和牛市启动器。 其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结， 一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。另一方面，市场房东也开始抬升价格，惜售，你基本上买不到好房子。从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市期，如果没有调控的话，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。

关于上海，可以关注以下三类房产：

2.优质学区房

3.产业中心

子弹300万上海投资回报率较大的楼盘，详见内部分享。

一线城市优先建仓，像武汉这类二线城市的小仓位 等有闲钱的时候再继续加仓。

提问：成哥好，上海的房子前滩，大虹桥，临港板块相同总价应该怎么选，目前前滩大概率有学区，但是户型卧室朝北比较一般，临港也有学区，就是比较偏僻，不知道未来是不是真的能做起来，大虹桥买不到核心地段和地铁房，只能买周边。

回答：你好，临港新城距离上海市中心60km+，不可能和主城区连接起来，短期内不会有太大的发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非可以出个我们不能想象到的强力政策。 纯投资应该可以找大虹桥辐射片区的二手房，找性价比高的二手，同步等待前滩和大虹桥限价新房，这样比较合适。

提问: 成哥好，坐标上海，有房票但子弹不充足，想在花桥买小户型（一室一厅或者小两室）通勤住，选择昆山南站高铁通勤还是花桥，另花桥有没有推荐的新房或者次新房？

回答：你好，环沪城市优先买花桥。

花桥上车的话，如果你没有贷款记录的话，大概80到100万首付就可以买个二房三房。花桥主要是自住逻辑，涨幅应该没有上海大，但如果没有上海房票，花桥是一个不错的补充。花桥需要长线持有，上海外环外涨完就会轮到花桥了。

花桥最有价值的楼盘详见内部分享。

提问：成哥好，坐标上海，工作在浦东，夫妻一个金桥一个世博，小孩幼儿园小班，打算买一套总价450的学区两室房子自住，买哪里合适？

回答：浦东的学区房集中在浦东外环内，尤其是知名学校都在内环内的区域。

按照你的预算可以看看东外滩，优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，能满足一些生活需求，想要在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。

圣骊河滨苑的一房，虽然小，但是房龄新，而且有学区配套，也可以考虑。

另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。

从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但是要兼顾学区的话，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。

你的预算有限，挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。

如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。

如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。

提问：成哥好，请问房龄多长算长，2009年的房子房龄算不算长，可不可以买？还有多大增值空间？

回答：次新每个城市标准不一样，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。武汉次新笼统的概念是10年内。 次新本质上还是对“品质”的追求，即有些楼盘尽管楼龄不新，但保养的非常好，也可以归纳为次新范畴。 主要指标有：花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等！ 可不可以买还是要看具体的楼盘，地段。 光凭房龄，很难判断！

提问：成哥好，目前在上海重固镇有一套89坪的万科尚源房产，有总价贷款，这么多年涨幅有限，有点不温不火的。而宁德当地的房产这两年，从16/年的开盘价六千多到现在的一万八或两万，宜居的南岸二手房 上东 国宝都要一万八，近商业区泰禾红树林 万达都要一万五六，一手房看中建发，楼盘已经卖得差不多了，建发位置偏远 剩下的两幢楼精装修九月开盘，13500/坪，现在出手置换还是？或者有什么别的建议？

回答：上海和宁德城市完全不在一个等级，房价基数也更是相差甚远，没有可比性。所以如果你有上海房票，投资更应该放在上海置换，而不是出手上海置换到宁德。

宁德属于三线城市，在福建省也属于经济比较落后的市， 非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市，目前价格纷纷破万，总的来说是以下几个原因：

1.zf去库存目前走到了三四线

2.整体货币放水通胀的外溢效果

3.三四线的棚改拆迁推动

但这些城市简单来说会有两个大的问题：

1.价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。

2.基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以职业短抄抄家短期可能有赚，大部分都是接盘侠交智商税。

3.未来不会再有15-17年全国普涨行情。

如果考虑上海，重固区位不看好，可以出手置换，上海作为一线城市，未来还是领涨作用，投资价值一定是较大的，不要轻易放弃。

上海买房价值高的板块及楼盘分享，具体详见内部分享！

提问：成哥好： 目前个人情况如下：在上海工作，户籍南京，计划二年内返南京。 目前资金配置：早年毕业后在昆山购置小两房，出售中约110万资金，尾款贷款20万不到，到手资金90万；手上可支配现金70万，共计160万左右。 购房需求：购房两套，一套3室家人自住；另一套2室作为投资。 请问：如果自住的话我考虑的是200左右的三房，资金有限目前看的是带电梯的安置房和商品房（滨江和园、盛锦华庭和北江锦城），不知哪一个好，希望成哥给个建议；投资的2室，看了江浦五桥和三桥区间板块的锦绣樾江府在内的周边楼盘，以及浦口高新区楼盘，还有目前开发中的镇上的桥林片区的（安置房上江府、水沐云筑），请问成哥这三个片区哪个更有投资价值，或者片区以外的哪些楼盘比较合适？

回答：你好，江北核心区分两波，以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区 以南是青奥板块。 期待比较高的还是中央商务区板块，青奥板块次之。 投资角度浦口江北新区、江宁岔路口 百家湖 将军大道 九龙湖都没问题。 具体自住买哪一个，还是要看你自己的喜好，商品房优先。 投资的2室，这个首付在南京确实很难买到比较像样的房子，考虑自住可以买。 但是这个价买桥林，不如加一点钱买五桥或者奥南。 二手房建议用你自己的房票买，全款抵押的方式买入，可以抵押7成，相当于首付3成。 剩下的一套建议也用自己的二套房票全款抵押的方式买入，找垫资公司配合。把自己的房票用完再考虑家人代持购买。

提问：成哥好，我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。比我预计中快了许多，我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。谢谢！

回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。

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