上海楼市:如今的上海楼市是个什么情况?正处于胶着状态!

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提问：曾叔，你好！请问曾叔，如今的上海楼市是个什么情况？

回答：你好，现在的上海楼市，正处于胶着状态。比如是一二手的胶着，买家觉得房价还会松动，卖家觉得不涨就是跌，所以双方互相死扛着，整体也无形中拉长了交易周期。比如新房二手房的胶着，新房通过限价压着二手房市场，但开发商的各类神操作通过积分和付款方式双重筛选着购房者，对于买房者来说，积分虽然够，但付款方式一般，好的新房，往往买不到。但是，这样的窗口期或许只能维持3个月，到了7月份，各路获得上海房票的应届生将纷纷赶来扫货，为上海房价添砖加瓦。

提问：曾叔您好！想请教您一下，如果找垫资公司全款买，后DYD出七成，一般最长可以贷几年？有推荐的银行吗？谢谢谢谢谢谢！

回答：你好，一般有先息后本，5年免过桥续签，还有20年等额本息等，很多银行都可以操作，具体详见内部分享。

提问： 曾叔你好，又来找你讨教了，想请教两个问题  1） 黄浦区低密度住宅开发的新闻出来，这些地块是否会在将来3-5年逐步上市，对于目前市中心的结构和行情会有怎样的影响？想听听你的畅想  2） 看到最近聊黄埔的三篇推文，其中一点里面的活力是董家渡金融城，对标陆家嘴。现在走金融概念的板块挺多，前滩，北外滩，董家渡。都以金融为亮点产业，你怎么看他们的区分度和定位。将来他们对于城市格局的影响会是怎样的？  谢谢！

回答：你好，你的问题比较大，我就只能聊一聊大概的方向。 1、黄浦区的低密度住宅的上市时间可能要5年左右，其实真正的商品房体量并不大，所以对区域的结构影响并不大。 2、董家渡金融城和北外滩金融城能不能起来，目前确实还无法评判和预估，得再看一些后续动作。

提问：你好曾叔，有问题请教，自己计算 ，上海二套7成首付投资 、持有10年 、感觉房产每年涨幅不超过5%，还不如理财5% 。如房产年升值7%及以上，10年翻倍 、那很多优质板块（如前滩 徐滨）单价将达到25-30。请问您认为在目前这种fangzhubuchao的背景下会是怎么样的发展？

回答：你好，徐滨差不多就是你说的每年7%差不多了，所以我们投资从不买单价超过10万的盘。大家所谓的优质板块，配套好，但是价格也好，在我们看来有稀缺价值却无投资价值。我们投资都喜欢在近郊找5万左右二手次新房，这种房子翻倍机会比核心区的高价房大多了。其实这样的打法之前说过无数次了，但懂行的粉丝不多。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问现在的上海楼市还能上车吗？

回答：你好，我判断当下的的上海楼市处在大牛市的中后期。目前来看，该置换的还是可以继续置换，不过一定要掌握两点阶段性的操作方法。逢三退一原则。现在如果你手里有三套房，挑最差的那一套，坚决卖掉。保持手里有钱，子弹充足，去买更好的房子，不断优化自己手里的房子。还有一定要记住，挑到满意的房子，手里的房子再出手，避免踏空。五三原则静下心来，算一下自己现在的贷款还有多少，再算一下如果现在把手里的房子全部卖掉，能不能还完全部贷款，并且还有50%的现金剩余？如果可以，恭喜你，你的抗风险能力很强，如果不可以，说明你应该调整一下在前进了。另外，假设一个情况，如果现在失去所有收入，用自己现在所有的存款、证券等资产还房贷，能不能撑过3年？如果不能，你就要保持警惕，一旦市场转冷，你可能会很难受。

提问：曾叔好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划700万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但2020年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，不晓得是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。

回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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