第一太平戴维斯:上海零售市场核心商圈引领市场复苏

近日，第一太平戴维斯在沪召开2023年上海二季度市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易投资市场、产业物流地产市场、住宅销售和租赁市场进行多维度的解读和预测。

上海甲级写字楼市场：全面复苏仍需时间

- 季内仅5万平方米新增入市面积。截至季度末，全市甲级写字楼存量达约1,686万平方米。

- 二季度，上海整体写字楼租赁活动较缓，仅次级商务区录得4.2万平方米的正吸纳，全市净吸纳共计负7,400平方米。

- 经济活动全面回归正轨，但租赁活动并未如一季度般显著增长，租赁带看至最终租赁合约签订的转化率有限、且周期较长。当前续租占比较高，企业对于扩张的态度仍较为谨慎，上半年重点关注业务优化、成本控制也是主要原因。

- 二季度，全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.1个百分点，至16%，同比上升1.2个百分点。

- 业主进一步灵活商务条件、放宽租赁门槛。本季度全市甲级写字楼租金环比下降1.2%，尽管整体降幅可控，但市场不乏低于合理价格的成交个案。

- 鉴于整体租赁情绪疲软，现有项目业主积极与租户洽谈和关系维系，而较新项目去化周期延长。若下半年能出台经济和地产相关的刺激措施，商务情绪和市场信心将有提振。

展望

- 供应端依然充沛，下半年业主计划还有约87万平方米写字楼新供应，至2023年底，上海甲级写字楼总存量预计达1,770万平方米。

- 对于需求展望，将密切依赖于接下来几个月政府的目标和提供支持的程度，同时也要观望货币政策的调整。短期来看，市场新增需求与供应增量之间依然存在缺口。

上海零售市场: 核心商圈引领市场复苏,餐饮业态随客流回升恢复拓店

- 2023年1-5月，上海零售总额同比增长27.5%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比上涨25.4%和55.5%。

- 上海城区零售市场2023年上半年无新开业购物中心入市。但外环外录得蟠龙天地新开业，以城市微度假定位，结合江南历史风貌与现代商业和艺术。

- 全市购物中心空置率环比下降0.1个百分点至12.9%，结束连续五个季度上涨趋势，较去年同期上涨3.0个百分点。其中核心商圈降幅较为明显，环比下降1.1个百分点至11.1%，而非核心商圈购物中心空置率上涨0.2个百分点至13.3%。

- 全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为每平方米每天人民币26.2元，较去年同期下降1.6%；其中核心商圈首层租金环比下降0.1%，非核心商圈环比下降0.2%，同比分别下降0.9%和1.8%。

- 核心商圈内标杆项目均有一定幅度的品牌调整与升级，近八成跟踪项目空置率季度内有所下降，并引进众多首店与新进品牌，优质开发商旗下项目展现出极强的运营调整能力。

- 第二季度餐饮品牌随客流回升拓店意愿有所改善，餐饮业正逐步走出此前低迷，多个细分餐饮业态新租面积均有显著增长。休闲餐饮及精致餐饮等正餐类扩张积极；与此同时酸奶及咖啡等细分品类竞争激烈，拓店积极。

- 季度内数个新进的小众香氛与配饰品牌均选择标杆项目开出中国首家门店，且一些新兴品牌对非标项目及街区商业亦展现浓厚兴趣。

展望

- 2023下半年预计将迎来7个新项目共计69.3万新增供应，主要集中在真如、徐汇滨江、前滩等新兴区域。

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上海物流市场: 青浦子市场迎来新增供应, 消费驱动租赁需求

- 2023年第二季度，上海非保税高标仓市场迎来位于青浦子市场的项目一期交付，为市场带来了约30万平方米的新增供应，推升全市非保税高标仓存量至731.4万平方米。

- 上海非保税高标仓市场租金指数环比持平，同比微涨1.3%，平均租金录得人民币每平方米每月50元，市场租金表现平稳。

- 2023年第二季度，整体市场空置率较上季度环比上升2.9个百分点至14.8%。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，奉贤、松江等子市场部分现有项目亦有部分租户调整。零售及化妆品品牌部分退租或出于成本考量搬迁至租金更加低廉的仓库。

- 季度内，随着知名生鲜零售品牌自建仓库的交付运营，其位于青浦及松江子市场的现有租赁面积亦重新进入租赁市场。

- 新增租户方面，冷链物流及云仓于季度内表现活跃。

展望

- 2023年上半年，上海市以餐饮品类为首的消费业态率先复苏，零售市场活跃度逐步回暖。消费相关的生活物流需求预计在下半年将继续抬升，为物流仓储市场带来新增租赁需求。

- 未来6个月预计仍将有约50万平方米新增供应入市，主要分布于金山、奉贤等子市场。较高的供应规模预计将在2024年延续。

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上海投资市场：境外投资者活跃度有所提升

- 2023年第二季度大宗交易活动明显放缓。本季度共完成12笔大宗成交，合计成交金额达人民币49.6亿元，同比下降59%。2023年第二季度服务式公寓录得5笔大宗交易，成交总额达16.3亿元，首次成为交易总额最高的细分赛道。

- 二季度以来，境外投资者活跃度明显有所提升，本季度近一半的交易有外资的参与，交易集中在生物医药及租赁公寓。

- 办公资产价格在经历了理性调整后，上海甲级写字楼收益率在2023年第二季度达到4.75%，且预计在未来几个季度将进一步上升，因在基本面疲软的情况下，无法再融资迫使业主加速出售资产。

- 传统工业项目的持续新增供应、需求疲软及较低的收益率使得投资者开始寻求如生物医药、冷链等一些更为小众的资产类型。

- 尽管整体收益率正在提升，投资者依旧谨慎，试图寻求更高的收益率以保留足够的安全缓冲以应对未来市场的不确定性。

展望

- 虽然经济不确定性持续存在，上海作为全国经济总量最大的城市和最具活力的商业中心，对投资者依然充满吸引力。

- 市场上在出售物业增多，而买家数量仍然有限，多数资产类别的收益率将呈现上升趋势。

- 随着卖方不得不满足买方的要求，预计未来几个季度将有更多的交易，这将有助于重置价格并缩小买卖双方的预期差距。

上海住宅销售市场：供需较为均衡，均价小幅回落

一手商品住宅市场

- 2023年第二季度，上海新建商品住房新增供应约278.0万平方米，环比上涨52.8%，同比上涨164.0%。

- 第二季度，上海成交一手商品住宅约268.9万平方米，环比上涨6.2%，同比上涨143.0%。

- 一手商品住宅成交价格同比下跌3.2%，达到人民币每平方米63,086元，环比下跌15.1%。

一手高端公寓市场

- 第二季度，上海一手高端公寓市场迎来百合园、百汇园三期、宝能华庭及缦云嘉苑四个项目共409套供应入市。

- 一手高端公寓成交量共计约69,341平方米，环比下跌60.9%，同比下降19.1%。

- 一手高端公寓价格指数环比微跌0.4%，同比下调2.8%，平均成交价格达到人民币每平方米109,564元。

住宅用地市场

- 上海2023年首次土地集中拍卖在4月举行。19块涉宅用地共有建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.4亿元，最终成交总价518.8亿元。

- 起拍楼板价最高的为徐汇田林街道地块，达到每平方米78,503元，最终以每平方米85,505元成交。奉贤西渡街道地块溢价率最高，达9.66%，成交楼面价19,740元。

- 上海第二批次土地拍卖将于7月中旬及8月初分两个批次进行，计划共25块涉宅用地，出让面积118.9万平方米。土拍规则稍有改变，热门地块将采取摇号的形式进行。

- 在7月进行的土拍批次中，最终成交15幅涉宅地块，合计可建面积187.3万平方米，拍得总价405.5亿元。共10宗热门地块达到10%的最高溢价，起始楼面价最高的为杨浦平凉地块，达到平方米67,500元，最终以每平方米74,250元成交。

展望

- 第二季度市场供需较为平衡，一手市场仍维持相当热度。虽整体市场情绪有所降温，但看房量可观，置业需求依然稳健。

- 截至7月土拍结束，供地计划未完成过半，下半年仍将有较多地块入市。

上海住宅租赁市场：租赁需求回暖，市场供应多元

- 2023年第二季度，上海服务式公寓市场迎来四个新项目入市，共计721套新增供应。

- 新开业项目包括：露香园璟源服务式公寓、Ôpartment、中海海堂国际服务公寓和桃浦雅辰悦居公寓。其中由原远东公寓改造的Ôpartment及露香园璟源服务式公寓均为位于核心地段的精品公寓，为高端市场提供了更多租赁选择。

- 2023上半年，中高端市场入住率及平均租金均现回暖趋势。

- 2023年第二季度，全市服务式公寓空置率环比下降2.8个百分点至18.5%，同比下降3.8个百分点。除南京西路和新天地等核心板块项目入住率有所提升外，曹杨、长风、碧云等非核心片区空置率亦有不同程度下降。

- 2023年第二季度，服务式公寓租金环比上涨0.2%，达到平均每月每平方米人民币270.2元。

- 第二季度录得一个优质长租公寓项目入市——COZI可遇虹桥店，为市场带来590套新增供应。优质长租公寓市场租金环比上涨0.2%，平均达到每月每平方米182.2元，空置率上升0.6个百分点至18.7%。

展望

- 2023下半年预计将有包括盛捷星河湾星邸服务公寓、五角场博邻行政公寓等新项目入市，租赁市场仍具发展及投资潜力。

- 虽目前外籍租客比例不及十年前甚至疫情前，但外籍客户及国内就业人群的回流将利于高端租赁市场进一步复苏。