杭州楼市:买房对于楼层有哪些建议?现在买新房好还是二手房好?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，杭州人，请问曾叔买房对于楼层有那些建议？现在买新房好还是二手房？

回答：你好，投资一般会选择电梯房：一般都是10层以上，有电梯的房子，按价格来排序一般是：次顶层＞高楼层＞低楼层＞顶楼＞1楼。建议选择楼层的中间偏上楼层，这些楼层的综合条件都是比较好的，当然价格也会相对偏高。我们买房子挑楼层，一个是要考虑到自己的需要，家庭居住的舒适度。一个是要考虑到别人的需要，卖的时候才容易卖出去。买房选择顺序是，大平层>复式楼>叠拼。投资我倾向二手，一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了，二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了，遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。杭州最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，坐标杭州，夫妻两人都在市中心上班，目前市中心有套50多方的二手房价值280万，手头20万左右，方案一，排名前列套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉排名前列套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案较好，望指点，非常感谢！

回答：你好，首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题可以通过其他方式可以解决。具体方法详见知识星球内部。在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉。推荐方案2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。改善的话建议你市区置换一套大户型。

提问：曾叔！您好！情况简单说一下，我姐姐两年前到杭州工作，没有社保，今年想在无锡先给他买个房子，从现在开始他在杭州交社保，两年后再置换到杭州。首付能凑120万，以我姐姐的能力最多能承担50万的贷款，所以选择了文旅城附近的溪岸景园小区100平方米左右，曾叔怎么看？

回答：你好，溪岸景园可以考虑，区位很好，位于太湖新城板块，是无锡的强势板块，买在这里也没有太大问题。但是判断房子的价格走向，一层一层剥离下去，我们看到的是不可再生的土地，土地是承载物，土地之上所有社会协作的综合性产出标记了这块土地的经济价值。换而言之，这块土地上能够构建起什么样的产业，什么层次的人居于其上，就决定了这片土地的价值。仔细想想，太科园要比溪岸景园更有想象空间。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，我想咨询一下目前我居住杭州丁桥90方，房贷都已还清，手上还有一套商铺铂悦城要21年交付，当时买商铺借了80万，网签也还没有下来，是不是需要把现有的房子卖了，把商铺的钱先还上，剩余的钱买新盘用父母的房票，您觉得这样操作可行吗？

回答：你好，我不建议你这样操作，完全本末倒置！首先商铺投资我不是很看好，现在已经过了一铺养三代的时代，商铺的没落，不是因为商铺真的消失了，而是因为商铺原来的价值被新生商业模式颠覆了，就是互联网电子商务。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。商铺的价值不断走低，住宅的价值不断走高，现在住宅的升值潜力和流动性远远高于商铺。所以我更建议你后面抛掉商铺换住宅才是正确的选择，而不是出手住宅填补商铺的漏洞。另外如果你想利用父母房票买房投资，进行房产裂变，缺少资金的话，可以把现在全款房进行dy融资，然后用父母房票再买一套投资，实现资产的快速放大。

提问：你好，曾叔，请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！谢谢！

回答：你好，这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的那条路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少了点。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：曾叔好，请问上海这一波是否已到位？还能入手吗？

回答：你好，还只是小涨，为什么？因为以前的“大水漫灌”一次性涨到位，已经演变为“脉冲式”的涨法，一个行情45%的涨幅可能有2-3波的频次，每次5-25%的涨幅，中间停顿的过程就是给你上车的机会，所以能上车的还是抓紧吧，小阳春可能还有一波大的行情，将出现连续跳涨，且无房可买！

提问：你好，曾叔，青龙湖万科云庐的房子如何？现在可以买吗？

回答：你好，1. 万科云庐带学区概念，落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。2. 对于青龙湖区域，算是一个炒过气的地块，2012年前后红酒节炒过一次，但是没有成型。主要因为两区交接，虽然临湖但是略显鸡肋。未来规划来讲，规划很多，但是要么鸡肋，要么难以落地。3. 配套其实也不是很理想，周边的购买力，难以形成大型商圈。4. 万科的户型和物业是后期的保障，但是要注意万科的装修。

提问：你好，曾叔，这几天看的消息，深圳房价涨完之后轮动到了上海，这一阵上海那边涨的确实很疯狂，有的小区从五万几个月涨到了十万，有些地产人士上海涨完就到了北京，北京涨完基本就到杭州这些二线城市了，就是说杭州很快还得涨，对此你有什么看法？另外，杭州现在的情况到底是属于强二线城市还是二线城市？

回答：你好，首先，杭州到底是属于新一线、还是强二线、还是二线，这并不重要，重要的是杭州自身的人口、地位、需求等等。对于未来杭州房价的走势，个人认为会保持稳定上涨的，这个涨幅每年在10%很正常，不可能再出现2017年-2019年3年时间翻番的现象，那是不正常的，也是不理性的，有一定的补涨成分。之所以对杭州市场充满信心，主要还是由杭州的市场需求决定的，不仅仅是杭州人在杭州买房，杭州周边的城市人口都在涌入杭州买房，整个市场需求还是很大的。上海杭州投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，曾叔，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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