上海楼市:浦东买房参考板块及楼盘,看准下手就赚了!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：你好成哥！你觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，之前看了百兴花园感觉有点点老。有什么推荐吗？

回答：东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。但不推荐你买百兴花园这样的老大楼，虽然便宜但产品上有硬伤，未来出手会有很大问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：你好成哥，我目前有改善住房的需求，咨询几个问题。1，背景 上海(本地户口)，新婚(太太外地户口)，个人名下一套浦东近内环的老小区住房，61平，市值约300万。太太个人名下一套浦东北蔡地区85平2010年左右的小区住房(非电梯房)，市值约500万。购房资格，我不限购，但属于二套，首付需要七成。我上班坐标浦东外高桥，太太浦东张江，目前都是自驾上班。为了居住改善及将来小孩考虑，计划置换一套三居室住房。近期主要看了唐镇及周康板块的一手房。2，问题 1)考虑出掉61平老小区住房后置换，目前手头可用流动资金约140万，建议如何选择呢？2)除了上述之外，是否还有更好的置换组合方案呢？

回答：北蔡的房子有发展空间，可以继续留着。我也比较同意出掉老破小，增加首付预算买一套改善级别的住宅。这样首付款就到了440万左右，如果你愿意尝试一些创新贷款的话，首付比例可以降低，总价预算可以拉到，800到1000左右。 新购住房方向往浦东中部走，如果预算足够多，可以考虑张江、广兰路、金桥，如果预算不够考虑唐镇、高行。

提问：成哥好。本人坐标上海浦东，在北蔡同一小区有两套房，由于小区房龄20年了，即使在地铁口也基本不涨。现在想卖一套，大概能卖700w，加上手头的钱，贷款换个1300，1400左右的房，月还3w可接受。想兼顾投资和自住，跟上通货膨胀步伐。看了下稍微靠近江边，苏州河边的都十多万，哪里比较值得重点看，前景好一点？

回答：上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。二套资格首付比例太高，看能不能开发老人票，做接力贷，或者全款抵押买入，找垫资公司配合，相当于首付3成。上海总价1000+次新三房，可以考虑中环附近为主，像西面的天山路、长风公园板块，北侧的大宁、新江湾，以及东侧的前滩、三林、张江、金桥，南侧的浦江镇一带都是非常好的选择。具体再结合你的生活工作半径圈子买入。上海刚需买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续存钱凑首付，还是入市买房子？我们不投资，只希望资金保值即可。未来打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：上海作为一线城市可以继续买房投资加仓，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住或投资都是越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。

1.房价不断上涨，上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高。3.房价总是比工资涨的快，依靠工资的人会越来越买不起房。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。

提问：成哥你好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头子弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。我的情况要怎么做？

回答：你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难：1.花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。2.浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。具体更详细的分析及建议详见内部！

提问:你好，成哥。已婚,小孩6岁。自己住浦东陆家嘴中央公寓(首套有贷款) , 夫妻都是外企,目前家庭月收入税后5万。2016年4月,投资了上海浦东港驳小区的32平米(家庭第二套，全款付清) , 当时成本价200万,现在市场价210万。很失败。现在有几个方案：1 ,继续出租,月租金4200。等以后市场行情好转再考虑更换其他投资方式。2 ,现在出售。置换大虹桥的二手房。我可以再贴点钱,再贷款,买400万以内的房子。我看了下, 17号线徐泾北城站的北面有一片动迁商品房,比如欣沁园。您觉得潜力怎么样?3 ,现在出售。投资学区房,比如松江,闵行的学区房,总价不高。

回答：你这个情况,挺得复杂的。陆家嘴公寓,这个小区,你选得很好,区位好、次新房、环境好,升值性强。港驳小区,属于老破小，没有学区,虽然近地铁,但仍属于升值弱的房子。不过,很多人都会面临这样的困难选择:钱不多的情况下,买市中心老破小,还是郊区新房与次新房?老小破,得有好学区;郊区要选近郊,有规划利好的板块!

长线来看,你这套房子,不宜持有,主要升值弱。但400万以内的预算,又很难买到升值性强的房子,这个要淘一淘了。松江太远，不考虑。闵行可以适度考虑,这个区域没有特别好的板块,莘庄地铁站周边有合适的次新房,可以考虑。建议你先做些功课,从大虹桥、张江、前滩,这三大潜力板中,看看次新房,近地站、在学区则更好。徐泾北路北面的一片动迁房， 就不要考虑了,性质与港驳小区有相似之处,不要重蹈覆辙。

提问：成哥，我想问下上海浦东临港新城的房子值得买吗？现在适合入手吗？

回答：临港新城是上海最遥远的地方，地铁过去都要2个半小时。自住不建议买，非常荒凉，商业配套非常少。除非在那里工作。投资的话也比市区增幅少，因为迪士尼和即将开业的海洋馆，冰雪世界，2010年到现在也就翻了一倍多。所以，除非是在那里工作，否则，自住和投资都不是好的选择。预算少可以考虑嘉定、青浦和松江。上海刚需买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问:成哥，上海这几个新盘(普陀长风瑞仕瑒庭、大虹桥蟠龙天地、浦东森兰名苑、大宁仁恒静安世纪) , 以投资为目的,排序是怎么样的呢?麻烦能详解下原因,感谢!

回答：大虹桥蟠龙天地,想像空间较大。主要是近虹桥商务区,住宅需求潜力很大，属新兴板块,近地铁,且这个项目是个综合体,还有较大体量的商业配套；普陀长风瑞仕璟庭,区位很好,排第二。长风商务区,过去十年多年,发展很快,原本区位就不错,加之近些年新建了很多项目,具有一定的商务集聚,环境不错；大宁仁恒静安世纪排第三。区位还行,也是快速发展中的板块,只是作为老闸北,公建配套环境略弱；浦东森兰名苑最后。主要偏远,离中心区、商务区较远。环境不错,但不管用。

提问：成哥好，有没有什么买房技巧，怎么买房才不会亏本？怎么淘笋盘？

回答：房产投资中，有两种基本思维：套利与套险。套利思维：预估到哪个规划热点板块会大涨，与大家一起跟风买入，追高入货，但获利有限。套险思维：发现某个板块存在不合理价差，跌无可跌，出现了洼地，提前买入，等待价值恢复，大幅获利。

在微观上，买入笋盘，属于套险思维。因此，买笋盘是成熟投资者最热衷的做法，这不仅获利巨大，更是一种智力游戏，很有成就感。笋盘出现是随机概率事件。买笋盘，需要刻苦看房，也需要对比分析，更需要耐心等待。总结几点：1、熟悉一座城市的整体价差格局；2、寻找低估的板块；3、锁定数个目标楼盘；4、大量看房，锁定业主；5、与业主过招，再砍一刀；6、果断下手，买入即赚。

有一点要注意的是：有些楼盘，有些板块，价格偏低，是因为它们本身有隐藏的硬伤，价格低是活该的，我们去买是赚不到钱的。一般而言，真的笋盘，几乎是见光死，一旦出来，很快就被人拿下。朋友圈到处转发的笋盘，80%是有隐藏硬伤的伪笋盘，千万别买。普通人要想买到笋盘，首先要熟悉一座城市各板块之间的价差关系，那些价差大到不合理的板块，就是我们该去看房的范围。记住：9折，是笋盘的较低要求！

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