上海楼市:地铁一响,黄金万两!地铁盘到底该不该买?

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提问：您好！曾叔，最近上海有条规划的地铁线在我之前投资买的房子附近，今年做生意亏了，年底想要回笼资金，想要把这套房卖出去，但是看到这套房感觉涨幅不是很大，老师我该怎么办呢？

回答：你好，都说地铁一响，黄金万两，不过首先需要明白地铁什么是地铁盘。地铁盘一般指距离地体站较近的盘，什么是较近，就是人们愿意步行的距离，一般在市区这个距离短，在郊区长。市区距离地铁500米以内的就是地铁盘，500-800米的就是准地铁盘，800米外就不算地铁盘了，因为要走10分钟以上了。在郊区700米内是地铁盘，700-1000米算准地铁盘，1000米以上就基本不算地铁盘了。

提问：曾叔！您好！上海前滩和大虹桥两个板块相比各自有怎样的特点？如果5-8年为期限投资你更建议哪里呢。谢谢！

回答：你好，前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是高级的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。如果想博暴击，应该买大虹桥，5万涨到10万的机会概率还是有的。我建议先去摇号前滩新房， 摇不中，再买大虹桥的房子上海投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，26层的高层住宅，选择几层比较理想，最优和次优有没有顺序？请指教

回答：你好，26层楼房的黄金楼层是15-20层。1、15-20层属于居中的楼层，而居中的楼层最适合，阴阳也比较平衡。2、15-20层，中间的楼层，居住体验相对是较好的，所以也最抢手。(价格也是最贵的）3、15-20层高度适宜，空气好。黄金楼层一般是位于楼层中间的房子，环境好，采光足，通风效果也优质。如果经济实力没问题，可以选择这几个楼层。如果追求性价比，可以参考21和22层。

提问：曾叔，你好！本人名下有套自住房，今年想买房投资，预算在1000万左右，看了你的一些文章，身边的人也总在说大虹桥买房有潜力，想请教一下曾叔大虹桥在哪里呢？另外可以麻烦推荐一下有投资价值的新房吗？

回答：你好，其实虹桥有很多衍生概念，比如虹桥副中心、主城片区等等。从规划能级上看，虹桥分为虹桥主城副中心，东、南、北虹桥地区中心，社区中心。虹桥主城副中心能级较高，东、北虹桥没有新增住宅。虹桥主城区由东虹桥、西虹桥、南虹桥、北虹桥、核心区、机场片区组成。具体来看，虹桥城市副中心没有明确范围，虹桥主城区有具体范围，边界明确，指被四条高架围合的区域。虹桥商务区有明确边界划分，比主城区范围大，包括虹桥主城区和虹桥拓展区。大虹桥有投资价值的项目，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，新人首问，本人在金色港湾有套两居，还有贷款，城郊有一套三室还建房，还有一套两居明年6月到手，现在考虑在汉阳入一套学区房，考虑玫瑰园小学。目前自身还有负债，如果不打算卖房，考虑抵押贷款哪套合适？按计划入手的学区房房龄比较老，后期不考虑学区的问题了，建议如何操作实现利益较大化？

回答：你好，还建房明年才交房，有房产证才能做抵押。所以现在能抵押的只有金色港湾。如果尾款在30%以内，建议先还清之后再做抵押，利率更低，额度更大。 不知道还建房具体是哪个楼盘，如果不是升值潜力大的板块，建议直接出手后置换回报率更大的选筹。 只考虑学区，可以入手玫瑰园老破小，房龄尽量别超过20年，多淘淘笋吧。

提问：曾叔，您好，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低(07年左右次新房6-7万)，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？烦请曾叔指导，谢谢！

回答：你好，阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此!

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的优选。已盘点出上海性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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