焦点观察 | "吐槽无数"却"认购飘红"的港城中环汇·云启,上海楼市的魔幻选手

浦东中外环之间的御桥板块发展较早，板块内次新房万科海上传奇、仁恒都市花园等在入市时曾取得不错成绩，如今二手房价格也依旧坚挺。

而后板块新房供应紧缺，直至近日板块内新入市的港城中环汇·云启引起了市场的关注。据悉项目已于9月19日结束认购，结果揭晓：720套房源、520+组认购，认购率约72%；目前项目小筹进行中，计划9月27日开盘。

港城中环汇·云启效果图

不过，与项目良好的认购数据相比，项目在社交媒体端的话题热度却是两极反转，大量看过项目的潜在购房客户在社交媒体上形成了讨论，话题较多，几乎是一边倒的“吐槽”声。笔者归纳了一下，主要是集中在项目城市界面及配套方面，不过最让购房者“破防”的，还是项目产品力的拉垮，直呼“实在不能忍”！

来源：小红书

这种反差现象在上海楼市可不多见。见过买房时满意、交付后不满意“开骂”的；不太常见一群人在“全方位”的吐槽，一群人又在真金白银投入，用“钱”投“票”。项目如此备受争议，背后的原因是什么，这种现象为什么会发生？

媒体速评：

1，中环外单盘单次超520组认购，成绩亮眼；

2，项目优势——中外环间，张江科学城辐射；项目爆点——“实在是便宜”！！

3，为什么挨骂？冲着价格去，满怀预期，奈何实在“太丑”、“不能忍”；

4，为什么飘红？上车客户自行取舍，不要“自行车”，“你丑没事，我瞎”；

5，港城集团发展策略短视，错失在沪发展良机。

具体事件的来龙去脉分析，由本期《焦点观察》带你深入探究。

上海本土国企

均价上调2500元/㎡突破联动价

作为临港新城68平方公里主城区的唯一开发主体，港城集团主要负责以滴水湖为核心的临港主城区的基础设施、城市功能、产业功能的开发与建设。在住宅项目方面，开发了临港悦城、馨湖翠苑等项目。

在港城中环汇·云启拿地之前，港城就已在惠南拖底拿地，即为如今的港城·云樾观海，房地联动价33000元/㎡。今年2月初，港城·云樾观海推出311套房源，如今7个多月时间过去，仅售出26套房源，去化率约8%。该项目总户数约1009户，预计去化周期将会非常长。

来源：网上房地产

2021年12月1日，港城集团再次托底以45.1433亿元总价摘得浦东新区北蔡御桥社区单元综合地块，折合楼面价13489元/㎡，房地联动价62500元/㎡。

地块性质复杂，为商业用地、办公楼、普通商品房、租赁住房、科研设计混合用地；普通商品房所在的NH021b-09地块、NH021a-06地块容积率分别达到3.0和2.8。

拿地之后，这块地就消失在公众视野了，一等就是将近三年，港城中环汇·云启这才姗姗来迟。值得注意的是，项目均价突破了联动价壁垒，上涨2500元/㎡，达到65000元/㎡。

2021年的土拍价格加工出来的“面包”，拿到2024年的市场来卖，周边竞品及整个外环线上的竞品，基本是在去年至今出让的地块，土拍成本已不可同日而语。

港城手里的牌是这样的：本土国企，说不出亮点，也挑不出太大问题，老百姓的安全感还是没问题的；最赤裸的优势——“便宜”，所谓“一白遮百丑”，便宜本身就是优势。加上“金色中环带”和“张江科创”的概念，如果再能搭配上80分的产品，基本就是“王炸”。

那众多购房者所吐槽的“差”到底都是些什么，一起来看看。

一：城市界面及配套

（一）临近高架和 “村墓”集群

港城中环汇·云启所处的位置是御桥板块的东南方位“角落”，从板块发展来看，相对处于“死角”位置。

效果图

（二）高架和高压线因素

项目南侧紧贴外环高速，东侧不远处即为罗山路高架，西侧靠近高压线，面临着高架与高压线的双重挑战。众所周知高架的噪音和尾气排放势必影响环境，带来噪音和灰尘，对低楼层居住家庭不友好；而高压线则可能引发大家对电磁辐射的担忧。

图源网络

（三）距离地铁站1.2公里

虽然港城中环汇·云启一直将“地铁盘”作为卖点之一，但实际上，项目距离11号线、16号线罗山路站约1.2公里。这个距离会增加出行“时间成本”，需要借助其他交通工具如共享单车、公交车等才能快速到达地铁站，出行的便捷性相对较低，但由于仍在一定的辐射范围内，也可以享受到地铁带来的部分交通便利。

（四）大型商业有待提升

也正因为港城中环汇·云启位于高架环绕的角落位置，导致项目远离御桥核心区域的复地万科活力城等成熟商业体。除了本身自带的2万方商业外，周边以底商为主，业态单一。距离最近的商场是太平洋中环广场，但该商业体目前人气泛泛，部分商家已经关门，不少商铺还在招商中。

（五）临近村墓集群

值得注意的是，在项目西南方向约500米，有一片“村墓”集群，这也正是港城中环汇·云启在社交媒体上被称为“墓景房”的原因。

图源网络

二、产品力“拉垮”

（一）户型评测

户型方面，港城中环汇·云启推出建面79-187㎡2-4房。99㎡3房及79-83㎡差异户型合计达到568套，占比约79%。

户型分布

其中最小的79㎡房源，三开间朝南，客厅还算宽敞，阳台连接次卧，增加了阳台的空间。不过房源集中在12、15、18层的连廊层，北向朝着连廊的空间私密性欠佳。

79㎡2房2厅1卫

99㎡三房是项目主力户型，为传统三面宽飞机户型；户型方正，最大的缺点也是最致命的，得房率低；且项目层高2.9米，住进去会有一定的压抑感；得房率低导致两个次卧很小，其中南向次卧开门范围和床冲突，目测只能摆放1.2m的小床；北向书房进深更小，只能放个桌子，床就别想了，除非你愿意凑合把飘窗和床连接，勉强为之。

另外，79㎡和99㎡两个户型，都是大门正对次卧房间，毫无隐私可言。这样的设计水准，确实让人大跌眼镜。

99㎡3房2厅2卫

157㎡4房最大的亮点是270度采光客厅，整体通透度不错；最主要bug就是竟然只做了一个套间，另外两个卫生间均是公卫，其中一个是暗卫；186㎡5房、187㎡4房bug不多，果然是面积治愈一切，瑕疵是也都有一个暗卫，集采光差、不通风、易潮湿于一身。

三个大户型均有暗卫

除了户型设计弊端明显，有购房者参观完直呼“装修风格太丑了，现在连回迁房都不走这种装修风格了”；项目的装修标准也被指是“10年前的水平”，在竞品项目宣传毛细管网辐射系统、循环地源热泵系统等12大科技系统时，港城中环汇·云启主打的宣传配置是东芝空调、林内地暖、兰舍新风。

槽点多多的户型设计、乏善可陈的装修标准，社区也没有配置会所，购房者质疑其产品缺乏诚意，吐槽起来也是不留情面。

媒体总结：

老话说“便宜无好货”！但是，它真的很便宜，直击购房者“购买力不足”和“消费降级”的软肋！既然便宜，还想要“自行车”？

纵观整个外环价格，港城中环汇·云启的联动价都有绝对的竞争力。唐镇的浦发唐城约7.2万/㎡，闵行七宝的天安1号9.38万/㎡，宝山南大的中环置地中心·润府也要6.92万/㎡，虹桥的前湾板块，也在向7万/㎡努力了。而港城中环汇·云启，过会价格即使上调了2500元/㎡，对比全市竞品村存在一定价格优势，且对比御桥次新二手房，依然存在价格倒挂。

所以港城中环汇·云启的购房者，不但不迷糊，反而是特别清醒。知道项目缺点、不利因素，依然基于现实的考量，而做出了取舍。购房者的取舍，是个人选择，亦是市场选择，笔者不予以过多评述。

但是对于开发主体港城集团而言，笔者有些观点，为一家之言，仅供参考。

笔者认为，港城集团在上海的发展策略是不清晰的，没有珍惜御桥这块地承载的企业发展契机，对土地、市场、购房者缺乏足够的敬畏心理。

观点有三：

一、战略层面：港城集团作为本土国企，过往多以基建为主，少量新房开发也集中在临港板块，导致港城地产在上海楼市的影响力甚微。此番涉足临港之外的住宅地块开发，连落两子，然而港城·云樾观海严重滞销，港城中环汇·云启成“救命稻草”！如果港城集团能以一个长远发展的角度，用战略的眼光去看待御桥地块，将其打造成港城集团高端“云系”在上海的“一号作品”，对港城集团提升地产品牌形象及价值，为未来发展铺展开良好的基础大有裨益。

二、发展契机：当前市场竞争格局堪称残酷，各大房企都使出浑身解数卷产品，卷服务。再看港城，新的产品系推出，如果能拿出一个80分以上的产品，再配合着价格优势，可以预见能得到一个“叫好又叫座”的成绩。但如果以短线思维和“生意”的角度，去控利润，去压缩成本，其所标榜的高端“云”系产品招牌很难站稳脚跟，从目前市场反馈来看，产品口碑已然塌了。甲方就是太聪明了，有时候聪明不一定是个褒义词，依托价格优势，目前项目去化良好：但既没有收获好的口碑，也没有打磨出好的产品线，亦没有完成品牌张力的提升，这样的“赢”，其实也是输。

三、敬畏心理：土地是城市不可再生资源，更何况是一块中外环间的地块，其价值不言而喻。咱们务实点说，不用高级会所，不用下沉庭院，不用多功能架空层，不用星空地库，也不去向头部卷王看齐，只给市场输出一个扎扎实实的，能经得起市场检验的作品，足矣。

对客户而言，房企更是要敬畏。客户掏空六个钱包，背上一身负债，选择本项目，这本来就是莫大的信任，更应该带足诚意，不能太聪明地发现客户认可你的“便宜”之后，其他就泛泛了事。公区提升、户型优化、社区内部配套提升，你们本有太多角度可以去做改善，信任你们的“云启”业主，值得你们如此。

写到最后，略感唏嘘；一方面佩服选择云启的业主，于冷静处取舍有道；亦要祝福云启的业主，希望御桥进一步的发展，周边界面能尽快有所提升。另一方面为港城感到惋惜，保住了利润，赢得了业绩，唯独失去了品牌和产品的口碑；一场本来可以“多赢”的牌面，最后打成了上海最魔幻的“牌局”。

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