上海楼市:在房住不炒的政策下,房价不会有太大的涨幅!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好！曾叔！请问曾叔未来房价会降吗？

回答：你好，楼市有一定的周期性，上涨、横盘、回调，在房住不炒的政策下，各城市的房价不会有太大的涨幅。局部一二线刚需城市，房子有限，人口不断涌入，房价只会不断上涨，受房价调控，会有一段时间的横盘，如政策放开，会出现跳涨。三四线城市会有回调，幅度不大。如果是自住+投资不用考虑太多，合适就入手，不用等待房价见底方才入手。手里有空余子弹想投资的，逢笋入。

提问：曾叔，您好，预算600万左右，考虑二套投资(可能考虑长期持有的)，适当考虑小孩的初中学区，有推荐的板块或者小区吗？看你推荐的三林板块比较多，另外宝山上大板块的次新可以考虑吗？

回答：你好，上大算是宝山人气较高的板块之一。上大的优点是性价比高，缺点是城市面貌差，几乎没有能拿得出手的商业配套。上大潜力楼盘见内部分享，还可看下共康。

提问：曾叔你好，1000万的投资，考虑收益较大化，在目前的上海房价格局下，浦东浦西有什么片区和楼盘可以选择？

回答：你好，浦东可以重点关注御桥的非学区房，新区腹地，前滩花木张江南汇的当中位置，轨交便利，商业配套齐全，厌恶设施也有搬迁预期。浦西则重点关注北新泾和九星。前者本身有2号线沿线，同时联结大虹桥和市中心的地段优势，未来即将形成区域重点商圈。后者是西南市区范围最后一块可以整体开发的储备用地，能够形成干净漂亮的崭新社区。

提问：你好！曾叔！800万预算，刚生小孩，父母来带孩子，想置换大一些的房子。莘庄的二手房，值得买吗？

回答：你好，既然生了小孩，就买个学区房吧，这个方案不带学区，不是较佳方案，可以看看春申和古美板块，你这个预算买个三房有点吃力，可能要加预算。虽然现在困难了，但带了学区，未来没有二次置换的烦恼了。上海具体学区房建议，详见内部分享。

提问：您好，曾叔！动迁房和商品房有什么区别吗？

回答：你好，动迁房排名前列次交易的时候，不用付上家的税费，之后交易税费上和商品房一样了。另外动迁房品质一般不如商品房。

提问：你好，曾叔，新人再问，杭州子弹150，抽到仁和板块房子，觉得太郊区，是否弃选？这点子弹投资，在未来科技城边角，还是投到大江东？

回答：你好，仁和板块，虽然杭州向北的发展整体还不错，但从目前的情况看，仁和要融入主城，还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域，本地有一定的产业支撑，但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看，会比较慢一些，未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看，倒是还不如关注更有价值的地方。青山湖科技城目前竞争激烈，肯定是一个血拼的市场，如果有特价优惠的情况，倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢，但相对来说，城西科创大走廊的外溢延伸更为值得期待一些。

杭州目前的城西发展、老余杭开发，未来科技城西进，也就到这里了，因为再往西就是山区，什么经济能够不受山地的影响，可能也只有褚时健能做得到。而向东呢，有一个广阔的杭嘉湖平湖，直到出海口，都是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可见的，在龙湖江与城和未来海岸周围的商业配套，交通配套（地铁，高铁）配齐后，其房价会顺其自然地迎来新一波的增长，可以考虑大江东。杭州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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