上海楼市:大虹桥的房价有支撑吗?听听内行人怎么说!

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提问：你好！曾叔！浦东唐镇拍出了4,000的楼板价,将来的售价应该在8万以上,这还是不靠地铁的位置,反观浦西的大虹桥,徐泾核心区的地价仅靠地铁也才3万出头,房价死死的在6万以下趴着,就连中核这么核心区的房价6万都批不到,这是什么原因呢?有人说大虹桥紧靠火车站,入住的企业以民企和传统产业为主，比较低端没有什么购买力,而且以后经济环境变了, 过了讲个故事就能发展起来的阶段了, 这对大虹桥的房价有支撑吗?徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗(周浦浦江6.5+ ,唐镇7+ ,莘庄8万)?

回答：你好，唐镇与大虹桥,皆处于外环外侧几公里处,其中唐镇略近一点。这两个板块,都有较大发展潜力,但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇,有较大的可比性。大虹桥的发展潜力,来自于虹桥商务区,同时也依托于这个亚洲较大的交通枢纽,辐射长三角。近几年,越来越的企业,将长三角总部搬到大虹桥,也不能说全是低端的,房企总部就有好十来个。唐镇的潜力,主要是为张江科学城做配套服务,包括居住方面。

唐镇的二手房价格5.9万,徐泾, 5.8万。二者差不多。徐泾的中核、万科天空这之城近6万元,而唐镇的大名城紫金九号与浦发罗兰, 6万二三,实也差不多。展望未来长线发展,我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元,这只是偶发事件,有些企业拿地水平不怎么样,总是踩错点,高估价的案例挺多。另,这个地价,也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万,最后房价也只卖到5万多, 打脱牙和血吞。上海各板块分析及性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好！曾叔！现手头有200万现金，上海户籍，有贷款记录，夫妻都在嘉定新城工作。想置换二套房，可以买江桥吗？如果江桥，哪个小区比较好？还是买嘉定新城？

回答：你好，200万可以买江桥了，不过江桥有航道，略吵，我自己那边有房子，不过是投资，所以不介意的，你如果是自住，要有心理准备。我偏向于在万达周边找，大部分是动迁房，商品房只有万达一个，需要用心淘一淘。

提问：曾叔你好，手里只有100w闲钱，目前还是首房首贷，想今年在上海购置一套老破小用来出租，有地段推荐吗？

回答：你好，投资就别买老破小了。因为不带学区的老破小涨幅很差，回报率很低。我建议你可以考虑外环和郊环间的潜力副中心辐射区。找法的话，尽量在东西两侧，大虹桥、张江辐射区去找。当然有，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我没有上海的房票，花桥现在能入么？未来2年能有上涨空间么？

回答：你好，花桥是上海的影子股，如果实在要买房自住，可以考虑花桥。上海涨之后花桥也会涨。

提问：你好，曾叔，最近听说有33个新盘入市，不知道投资新房需要注意什么？

回答：你好，投资一手新房应注意：1、尽量不买精装修房。不保值，一年后折旧过半，并且装修风格不一定是市场接受的，以后不好卖出。2、不买远郊楼盘，自己住不方便，难出租，不好卖。3、排名前列次看房不下定，无论销售说的如何天花乱坠，给自己一点冷静的时间分析思考。4、不正规的楼盘坚决不买，买房之前看清楚是否五证齐全。5、积分制下需要茶水费的坚决不买，茶水费现象就是开放商营造出的短期供不应求的情况，场外中介搞出来的套路，交了之后开发商也不承认，大概率的被私吞。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥较大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，排名前列套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个较佳平衡点。没有一套房子是特别优质的，却可以是特别契合的。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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