上海楼市:房价下跌远比房价上涨要难得多!上涨意味着财富增值!

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提问：你好，曾叔，有的三四线城市，房价还在涨，现在买的话还能买吗？短期套利后离场可以吗？

回答：你好 ，房价下跌远比房价上涨要难得多。对于三四线城市来说，大部分当地居民都是有房子的。房价上涨，意味着财富增值，这涉及到个人的根本利益。所以房价进入上涨周期，大多数人是开心的，房价上涨声音传播的异常剧烈。如果房价下跌，反而此类消息很多人都闭口不谈。这就是三四线居多对房价上涨乐此不疲的原因。但总之，无法兑现的资产，再昂贵也是纸面富贵。像部分城市，新房市场火热，二手房市场摇摇欲坠的行情，很多人依然蒙在鼓里，幻想纸面财富上，谈笑风声。现在你还能看到加码往三四线投资的炒房客。三四线房价就是站在泡沫上的舞者。这个泡沫就是棚改机器吹出来的，一旦这个机器停止，泡沫就会加速破裂，慢慢变成一滩冰水。

提问：你好，曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价较好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。还有其他好的选择推荐吗？

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：优选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星。其他更好的选择可参考内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，后悔没早点遇到您，18年因为喜欢大户型好环境，入了中介的坑，买了郊区一套文旅城的房子，现在想卖一直卖不掉。现在准备卖掉再买一套升值潜力大的。在板块区域方面有什么注意事项，如何选对的区域？

回答：你好，其实很多购房者咨询的大多问题主要集中在应该如何板块上。因为区域选对了，在相同的起跑线上，房价的优势才能在后期凸现出来。有些区域看上去不错，但之后发现就是睡城，发展极其缓慢；而有的区域，在一开始也很一般，越往后却展现出不一样的发展事态。该怎么选：1、我认为首先是房子的流通性，在楼龄、楼层、面积、户型的选择上不要过于贪价格便宜。和买学区房的选择方式是不同的，这点大家要明白。所以，你买的房子必须保证有一定的流通性，看小区房源的成交周期，以及房源关注度。尽量避开CEO盘。

2、然后是你买的小区位置，尽量要在城市未来发展的主方向上，并不是老城区，也不是远郊区，而是高新产业布局密集的位置或者周边，产业带动的是人口的聚集，人口聚集才有更多的购房需求。在未来，选对了位置，跑赢大盘的可能性才会升高。3、是你买的房源所在的区域，以及你能承受的房价价格内。在未来可见的4-7年内，周边的增量（地铁、商业配套）会逐步上升，这个就需要自己做好功课或者询问专业的人来进行选择。星叔内部提供全国买房建议，加入即可提问。

提问：你好，曾叔，浦东三林，杨思前滩，投资属性哪个高？300以内的老破小值得投资吗?

回答：你好，没有不能买的房子，只有不能买的价格。区位上两者靠的很近，价格也有落差，所以价格已经反映了基本面。不带学区老破小不要去投资。

提问：您好曾叔，外地人已落户上海娃半岁，首套刚需，首付子弹50多万，想购总价在200万的两房，上班在3号线大柏树和1号线新闸路上，考虑到教育资源（学区房是没能力考虑）和预算，有没有推荐的区域？江桥（据说航道噪音）和南翔，有没有合适的小区推荐，只能选择九几年的老房子吗？

回答：你好，这两个片区江桥略好一点，的确有噪音，但区位优势比南翔好，建议如果不介意的话，优先考虑。你这个预算2房的话，只能买老房子了。否则要到交换外很远的地方去买了。具体小区推荐参考曾叔的内部资料。

提问：你好！曾叔！想莘庄江南苑置换在贷款最多200万内换个交通便利次新电梯房环境好，毕竟20年江南苑环境不好虽然交通生活方便房价只有一路之隔好世鹿鸣苑房价60%，前两年关心三林环球翡翠，未来域一直犹豫旁边垃圾焚烧

回答：你好，三林环球翡翠旁边还有立交，北边华夏西路，三林塘港方向的房子倒还可以，中长期投资的话可以买。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不陪嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味的放杠杆已经过了较好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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