上海楼市:对投资者是赚得少的风险,对刚需者是成本更高的风险!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问‍

提问：你好，曾叔，打扰了曾叔，有个问题问问你，感觉在市场频繁被调控被扭曲的情况下,投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏,我们看到的是风险越来越多,但也许许多人看到的却是越来越容易,房子好像可以随便买。这种事情下应该如何选择买房时机呢?

回答：你好，1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快满密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又意想去吃一波涨幅的后知后觉者。他们的的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚的少的风险，对刚需是成本更高的风险。

提问：曾叔您好，房产投资，请问杭州临安青山湖和嘉善相比，哪里的房产投资更有前景呢

回答：你好，青山湖科技城不错的，紧靠未来科技城；嘉善主要是环沪，但没法实现通勤的，嘉兴都还难起来。如果选嘉善，不如考虑吴江、花桥了。建议考虑前者。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部。

提问：你好，曾叔，现在手上投资已经有3套房产，2套深圳，一套广州，现在应该继续在哪建仓？

回答：你好，当一线房产到达三套以后，就可以考虑分流的安排了。什么是分流?即现有多套一线大仓位，开始搭配二线小舢板。分流的前提是：已有两套以上一线房产，并且手上还有剩余的资金。分流并不是目的，分流是利润较大化的手段。对于一线城市来说，在这一轮的涨幅过后，短期内继续前十年上涨的速度会开始减缓，但这并不重要，一线仍然会涨，并且可能是全世界涨幅较好的大城市。重要的是，部分二线城市的崛起已经势不可挡，未来的成长高度和当前的房产价格之间存在很大的落差，即套利空间，房价的成长速度，会超过一线城市。

归根结底，买房是一项家庭资产的投资行为，一切都要以结果（利润）较大化作为最重要的目标。如果已经有多套一线城市，本轮买完后，剩余的资金可以考虑房产单价在2万元以下的强省会城市。如果还没有一线城市，首付又非常有限（例如不到50万），可以直接前往这些强省会城市进行建仓，每轮周期买入1-2套以上标的，以更好地维持相对的财富水平地位。激进型的选手，追求翻倍的速度，批量10套起的建仓，基本只有选择重庆、沈阳两个不限购的城市。另外：单价2万左右的强省会城市：武汉长沙重庆成都合肥。

提问：你好，曾叔，打算在上海买一套房，名下无房也没贷过款，家庭年收入五十万左右，还有一些存款，刚需自住，现在和家人商量想全款买一套小面积老公房，只有夫妻两个人，暂时不考虑学区，先住着等过了几年之后置换，老公房能买吗？

回答：你好，在上海买房，思路很重要，很多人会进入一些买房误区。首先，能借房贷利用低利息购房尽量不要全款，这样能够利用杠杆买到更好、总价更高的房子；其次，远离内环不带学区的小面积老公房，这类房产房龄老，居住舒适度不高，而且升值空间有限，不适合选择；另外买房不应只着眼于市区，相同的资金，投入在发展潜力更大的近郊，地铁便捷的区域可以买到房龄更新，居住条件更好的房子；最后，刚需在一线城市买房，较好能够一次性到位，卖房置换比想象的要麻烦得多，税费、卖房中介费、装修费等资金成本较高，所以尽量在排名前列次买房时就做好选择，避免后期不必要的置换。上海买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔！您好！想要在上海买房，是大虹桥国家会展中心那边好还是浦东三林前滩南好？

回答：你好，两个差不多。大虹桥，是市级规划，但是产业比较分散，需要假以时日，才能全部落地。浦东三林，靠近前滩，更加聚焦，很快活落地，但是高度有限。看你要长远的高度还是近期的确定性了。

提问：曾叔您好！请问花桥投资的话是选靠近地铁11号线的次新房还是和11号线相连的S1沿线新楼盘？目前S1接轨11号线 新盘比较多。11号线花桥站附近新盘少 次新房也都12年左右房龄了均价18000-20000 ；花桥站附近 新盘23000左右要到22年左右交房。请问哪个投资价值更大？如何做选择？先谢谢了！

回答：你好，当然是选择靠近11号线的次新房，S1沿线两边大量空地，未来供应会很大。12年左右楼龄没多大影响，建议二手次新为主。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此！

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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