投资回报率计算法”与“成本分摊法”!

如何制定恰到好处的租金方案？既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。本文着重分析了以投资回报率为前提的商铺租金定价方法及解剖了成本分摊法！

一、投资回报率计算方法

　　1、租金回报率计算法

　　公式：租金回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期铺款＋期铺时间内的按揭款)　　

　　2、租金回报率分析法

　　公式：租金回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买铺总价

　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

　　3、内部收益率法

　　公式：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期铺款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率　　

　　4、简易国际评估法

　　如果该物业的年收益×15年＝铺产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业投资价值的简单方法。

　　总结

　　不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如现在市场上的商住两用物业、烂尾物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：　　

二、以投资回报率为前提的商铺租金计算方法

　　商铺租金按照投资回报率计算的前提条件：　　

　　排名前列步：计算总权重系数

　　权重系数 =系数X销售面积（建筑面积）   

　　各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数 

　　∑权重系数=总权重系数 

　　第二步：计算层别总价和层别均价

　　层别总价=（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数

　　层别均价=层别总价÷层别销售面积（建筑面积）

　　第三步：在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺价，具体如下：       

　　1）根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似），位置较好、面积最合适、能见度较高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 

　　2）计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积），

　　计算得出该商铺权重系数：

　　商铺权重系数=商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）

　　依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加，求和得出该层别商铺的总权重系数。

　　∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数

　　具体商铺总价=（层别计算销售总额÷层别商铺总权重系数）X具体商铺权重系数

　　具体商铺销售单价=具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）

　　至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

　　目前，国内商铺年平均的回报预期在7%左右（也可以根据上述内容计算商铺具体投资回报率）。由此，亦可得出商铺租金计算方法：

　　商铺月租金=商铺总价X7%÷12

　　商铺年租金=投资回报率X售价

三、排名前列步：确定项目投资成本及分摊系数

　　商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。

　　由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。

　　以下系数以某商业项目为例：

　　商业项目排名前列次租赁经营方案的10个定价要素　　

　　地铺/裙楼投资成本摊分系数表　　

　　注：因商业物业的定位受地点、周边人口数、交通状况、物业状况等众多因素的影响，不能一概而论，故对于未来的项目，应参照上述系数，结合项目的实际具体情况拟定。

四、第二步：确定项目总平均租金回报率

　　（1）确定总平均租金回报率和基准价

　　总平均租金回报率=（整个商业项目所有商铺或写字楼单元的年租金水平）÷平均投资成本

　　基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。

　　确定总平均租金回报率和基准价的步骤

 　　（2）影响商铺租金定价的重要因素　　

　　小贴士1影响商铺定价的12个因素　　

　　小贴士2商铺租金定价的参考原则　　

　　小贴士3商用物业范围　

文章来源于网络由和创摩尔整理，版权归原作者所有，经小编整理后，与大家共同分享，明日更多商业地产精彩内容敬请期待，欢迎转发，感谢订阅。