上海楼市:从趋势上,保护刚需依旧是上海楼市的主流!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：你好，曾叔，在现在的楼市里，我这边该做哪些努力？

回答：排名前列，盘算盘算你的积分。低于50分的，请抛弃所有的幻想，直接杀进二手市场。分数在50-60分之间的，如果你考虑新房，也同时将二手作为备份。65分以上选手中内环可以摇一摇,60-65分大虹桥热盘可以参与下...第二，市场趋势发生变化的时候，要不要选择等待？结论是不要。因为当前的上海楼市供需逻辑没有发生大扭转。憋了2、3个月的新房供应刚刚才开始跟上，释放完这一波之后，后面的供应速度可能会减缓。二手房的话语权，还掌握在房东手里。当前这种微妙变化的市场，正是一部分积分不够的购房者，一个很好的入场时机。第三，从趋势上，调控收紧依旧是主流。我亲眼见证了，很多人在排名前列波、第二波、第三波的调控政策中，陆续失去了购房资格。后续的收紧打压，不排除误伤你的可能性。当然，如果你是首套无房户，你是积分高的那一批，保护刚需依旧是上海楼市的主流。除了这批人，其他人尽量不要等，你也等不起。

提问：曾叔，你好，200万总价推荐买哪里的学位房呢？较好是个小两房

回答：你好，这个价格的话买双学区比较难了，单学区倒是可以淘一淘，建议你可以看看闵行和虹口。

提问：曾叔，您好！一直关注您的公众号，收益很多。一直关注青浦新虹桥开发区未来发展。我预算300万左右，纯投资（可长期持有），目前关注两个区域：一个是爱博家园，一个是徐泾北城。综合当期出租和未来增值潜力，您感觉哪一个更有投资潜力。

回答：你好，其实这两个都差不多，一个是华漕的辐射区域，一个是徐泾的辐射区。最终要看的是你选房源的能力。

提问：曾叔好！请问曾叔，娃不到2岁，目标211，如果在嘉定跟松江选择买学区房，您倾向于哪个区？感谢感谢！

回答：你好，我认为嘉定和松江的路径相对都比较单一，较好还是能去市区。非要这两个里面选，那就嘉定吧，嘉定的高中资源相对好一点，有交附嘉定和嘉定一中，而松江只有一个松江二中还不错的。

提问：曾叔 您好！想咨询一下置换建议，我和老公上海户口，家住浦东，上班地点静安寺和张江（有时跑奉贤）。家有两个孩子，大的明年小学，小的1岁，目前高行一套房（卖掉扣去贷款预计剩400W），手头现金约180-200W。考虑两个孩子，现在想换套双学区房，可以接受老破小挂学区，然后租房住。请问有什么建议的区域吗？

回答：你好，可以买套800左右的，可看下静安闸北实验、万航渡路、一中心，具体楼盘详见内部分享。

提问：曾叔！您好！刚需，首付不多，买房总有不合意的，要么地段不好，要么户型不好，你觉得是现在买不优质的房？还是存够钱了再买？

回答：你好，年轻人的排名前列个房子，是人生的排名前列个筹码，是阶梯的排名前列步，是排名前列个房——仅仅是排名前列个房罢了，以后发展得好，会有第二个、第三个...接受排名前列次的不优质，妥协，做减法是必要的。就房子而言，我们要考虑的因素包括：1）工作地段的便捷性。要看综合通勤，比如公交地铁、步行、开车。远一点无所谓，地铁很重要。另外，也不要太强调离公司近，谁知道以后会不会跳槽呢。这里面，你要对自己的未来职业生活和工作平台有一个大致的评估；

2）品质、物业。很多楼盘大多不是现房销售，而即便现房销售，很多品质因素一时半会未必能看出来。一般而言，品质可以理解看品牌和产品系。品牌也要具体结合城市来看，不能盲目相信。比如，你在杭州、上海、苏州看到的品牌感觉，与南京也许是两回事。买楼盘也要看产品系，在产品定位设计中的档次。当然，有些普通开发商也能做出不错的产品，即便可能被黑或者被过分渲染，但也许其实并不差。物业的话，万科绿城等比较突出，只要是一级物业、正规的全国或地方重要房企，中规中矩，小房企具体要看。

3）区域板块。主城方便的老破小or郊区有地铁的新城区房子？说穿了，无论南京、武汉、郑州、合肥、苏州、杭州甚至上海、北京、深圳，极力打造的板块才是升值最理想的板块。相对而言，考虑配套还不那么成熟的新城区板块，有利于升值。年轻人，可以用通勤时间换取房价增值。比如，新城区的配套和商业起来慢，不像成熟街区那样一应俱全，但从无到有，从荒芜到繁华，忍受不便但也同时享受房价上涨；当然这也需要眼光，很多新区10年都发展不起来。

4）增值空间。刚需的排名前列套房，是人生排名前列个筹码，接下来过三四年，当有了更好的改善需求时，那未来的首付其实就在排名前列个筹码中。如果排名前列个房子/筹码只是图上班方便，但资产增值不利，多年不怎么涨，那么在做二次改善时还有什么筹码？如果，排名前列套房增值很大，筹码很好，在二次改善时，这就是置换的资本金，较高的首付可以保证二次改善的选择余地更大，为的是未来。所以，年轻人排名前列次买房，考虑的核心点应该是增值潜力大的楼盘，这可能比单纯的图方便图配套更重要，着眼长远；5）关于房贷。贷款时，等额本金还是等额本息？贷多少年？

我建议：30年等额本息。越长时间越好。一套房，你是住不了30年的，往往不过10年、7年甚至更短。所以，要做到每个月的还款额最小——这是基本点。背后的逻辑就是：1、尽量把负担留给未来，你要相信未来你的收入更高，更要相信“货币史就是一部贬值史”；2、尽量不占用手头现金。只要有现金，你就是王，多了选择权，从容的做选择题：A 提前还贷；B其他更高收益的投资；C临时急用或消费。因此，手头的现金越多越好——每月还贷额，越少越好，这是原则。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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