上海楼市:自住和投资的优劣?这是我见过较好的答案

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：您好，曾叔，请问上海金山有个新盘，华发招商依云四季，方便评价一下自住和投资的优劣么？谢谢！

回答：你好，上海金山区。这个地方很特殊。 首先，这个地方特别不穷，相反，一般居民还挺有钱的。这个地方和浙江省嘉兴平湖接壤，属于上海的最南面，是连接沪浙的交通大动脉。但是，这个地方的房价永远是上海较低。因为它是上海乃至全国较大的化工厂基地。有没有污染，我不知道。但是绝大多数上海人，宁愿去崇明岛，吃萝卜咸菜藏红花，也不太愿意去化工厂附近蹲别墅。 你去看全世界各大城市规划，较大的污染源，往往是建在两省市接壤的地方，至少有一半的空气污染踢给对方了。展望未来，这个地方迟早会越来越好的。

上海北面的宝钢已经陆续搬了。 很多外地人拿了集体户口，金山区买个老破小挂户口，还真是不错。 金山的市场，坦白说无论保值增值，还是流动性，短期看都可能有问题。2.5稍微加一点在青浦新城就能买到动迁房，金山这么一比竞争力就不足； 上海买房子不要超过人民广场为中心25km的直线距离。 我觉得从城市化进程的角度，蔓延到这个片区还要很久很久。 如果是自住，且就在那里上班，我觉得如果工作足够稳定长久，可以买，就算将来涨幅被大盘拉下一点，无论如何也不会一点不涨，不会太吃亏。毕竟是上海地界，挂户口、上学等基本的上海房产附加功能还是永远在的。

提问：曾叔，你好，请教曾叔：家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约（大300万，小150万），想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：你好，投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。你拿产业维度来衡量奉贤，会觉得的确这里没什么好工作机会。

所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享！

提问：曾叔，你好，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：你好，上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好地分析市场的行为走向。

1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3、房价总是比工资涨得快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：你好曾叔，首付100多万，总价300多万，深户首套。月供1万多，是选个地段稍好的1房？还是偏远点的2房呢？考虑持有5-6年后卖出去，曾叔有什么建议？

回答：你好，原则上，2房肯定比1房更刚需，涨得更好。但事事无特别。这两年，龙岗、坪山、横岗、福永有的两房基本不涨，而1房如果附加了一些概念，比如学位，反倒成了龙头股，涨到你怀疑人生。所以投资没有简单的二选一，都是具体房子具体分析。可参见内部分享！

提问：曾叔，你好，买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。

回答：你好，1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。3.影响房屋出售，转手越多越影响。4.中介无义务，一切以条款为准。5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。

提问：曾叔，你好，今年准备在上海买房，现手里有部分现金，其中有一部分在投资，利率差不多10%；无锡惠山区2017年商品住房一套；现在因为上海买房资金不太够，是把投资的钱拿出来，还是把无锡的房子卖掉好呢？如果不卖房，无锡的房子将来还有多大的增值空间呢？

回答：你好，无锡惠山到现在应该也赚钱了，差不多可以换上海了。这几年房产投资不太容易上到10%，建议利率10%的投资暂时不要撤。房价是一波波脉冲式上涨，所以需要提前布局，上海一定比无锡涨得快，先买上海。

提问：曾叔你好，北方人在上海工作，请问昆山花桥的房子值得投资吗？新房还是买二手次新更好，有推荐的吗，谢谢！

回答：你好，工作在上海，环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长。推荐当然有，具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好，已收到资料。坐标浙江嘉善，明年孩子上初中，目前居所（高层复式）对应学区是实验中学，是比较差的学校，刚处理掉一套顶楼非电梯房，手头有170子弹，家人意向购入一套优质学区（浙师大或者四中）的房子为孩子读初中兜底。个人觉得嘉善房价有虚高成分，此时购入可能站岗，若要投资保值希望去高能级城市购房，孩子读书的事希望多动用社会关系来落实搞定。想听听曾叔建议？如果购入学区房，有什么楼盘推荐？如果周边城市投资保值有什么比较好的城市推荐及楼盘推荐？谢谢！

回答：你好，你的投资思路是正确的。学区房，除非自用，投资不建议，而且嘉善房价太贵，已透支利好。嘉善，与上海市的松江，青浦，金山接壤，不少对周边城市不太了解的人或许会认为，花桥也是与上海接壤，嘉善的未来势必会和花桥一样随着轨道交通的连接，这房价一定会有一个大幅上扬。如果你这么认识嘉善，基本也就进入了误区，要知道花桥离上海人民广场大概在四十多公里，而这嘉善差不多要90公里了。距离上就该知道这嘉善的楼市不会像花桥那样占尽临近上海的地理优势。而买房投资，这距离往往是排名前列大考虑因素了。而且嘉善经过炒作已经涨过一波了，当下时机还不成熟，不适合再进场，学区如果可以找办法解决那更好，子弹170投资推荐杭州，未来价值更大化。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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