上海楼市:楼市不怎么会跌,即便跌也是因为涨多了才会有跌!

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提问：你好！曾叔！自住坐标建平实验初中学区房，小孩已就读，准备现在的房子给父母居住，有1000万预算，想附近另置一套3房，看了一套不靠高架最里面的4房，150平，优点是04年商品房，较新，实际得房率高，自住适宜且有固定车位，缺点是小区小又冷门，没有学区价格浮动较大，是否适合购入，不要增值，只想保值，谢谢！

回答：你好，没有学区的小区小的楼盘，要想增值只能靠地段为主，你说的这个户型偏大，也不是在最强势地段，增值挺难的，但是自住+保值问题不大，上海的房子不怎么会跌的，即便跌也是因为涨多了才会有跌。

提问：曾叔，您好，预算600万左右，考虑二套投资(可能考虑长期持有的)，适当考虑小孩的初中学区，有推荐的板块或者小区吗？看你推荐的三林板块比较多，另外宝山上大板块的次新可以考虑吗？

回答：你好，上大算是宝山人气较高的板块之一。上大的优点是性价比高，缺点是城市面貌差，几乎没有能拿的出手的商业配套。上大潜力楼盘见内部分享，还可看下共康。

提问： 曾叔你好，又来找你讨教了，想请教两个问题 1） 黄浦区低密度住宅开发的新闻出来，这些地块是否会在将来3-5年逐步上市，对于目前市中心的结构和行情会有怎样的影响？想听听你的畅想 2） 看到最近聊黄埔的三篇推文，其中一点里面的活力是董家渡金融城，对标陆家嘴。现在走金融概念的板块挺多，前滩，北外滩，董家渡。都以金融为亮点产业，你怎么看他们的区分度和定位。将来他们对于城市格局的影响会是怎样的？ 谢谢！

回答：你好，你的问题比较大，我就只能聊一聊大概的方向。 1、黄浦区的低密度住宅的上市时间可能要5年左右，其实真正的商品房体量并不大，所以对区域的结构影响并不大。 2、董家渡金融城和北外滩金融城能不能起来，目前确实还无法评判和预估，得再看一些后续动作。

提问：你好，曾叔，问题:想在东城区买房,学区+自住，现有子弹850请问在哪儿买？用何种方式买？新景家园东区商品房是否可入手？谢谢！

回答：你好，如果一定带学区属性，由于东城多校划片，推荐看安交或和平里片区比较均衡。如果有sfsd直接使用，否则就全款再抵押的方式，新景家园东区9左右可以考虑。其他推荐参考内部分享！

提问：你好曾叔！预算550万左右，上海首套房。想好好利用首房首贷。目前未生孩子，想买带学区的。看中大宁那块，但是户型太大买不起，求推荐区域！谢谢

回答：你好，550买不了大宁学区房，除非买个老破中，但我觉得没啥意思。你这个预算不太可能买到自住和学区强度兼顾。必须要做取舍，要么买到远的弱一点学区，要么是一梯队老破中挂户口。

提问：曾叔，您好！外地户口，居住证积分达标120分，买二三梯队学区房是不是也被统筹了，实学区房还有价值吗？

回答：你好，房产+积分能进的学校本来也不多，尤其民办摇号，更多的家长选择让孩子读对口公办，居住证更是要往后排了，而且也要排年限的。学区房建议自用为先。当然有，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要。

回答：你好，二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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