9月探盘 | 地产人必看!——90㎡小三房篇

在上海，由于政策上要求开发商提高中小套比例，又对90㎡以下户型保持了1%的优惠契税。因此无论是价格上，还是户型选择和功能上，90㎡左右的产品都备受购房者的青睐。根据克而瑞统计的上海新房成交数据来看，2017年、2018年以及2019年1-8月，其中80-100平的新房成交占比较高，分别达到36.75%、39.29%和40.96%，可见90㎡左右的户型，不仅较受欢迎，而且还呈现了成交递增趋势。

今天，我们挑选了融信世纪江湾和上海国贸天悦的两个约90㎡的小三房户型，看看这类房型究竟有哪些可圈可点之处？01提高空间利用率，保证紧凑且舒适

为了保证90㎡能够做成三房户型，可供开发商施展拳脚的设计空间本身有限，如何提高空间利用率，成为了开发商们不得不认真思考的问题。

1、“消灭”以走道为代表的无用空间

早期的90平三房作品，往往会利用狭窄过道，将客厅、卫生间和房间串联起来，比如万科城一期约90㎡三房两厅一卫，就是市场上较为典型的房型之一。

在实际入住体验上，过道除了通行之外，基本无其他用途，导致了不必要的空间浪费。

万科城一期约90㎡三房两厅一卫 

在此前提下，我们发现融信世纪江湾、国贸天悦为了优化空间布局，都“消灭”了走道，并将其转化成了客厅面积，以此为起点，可直达室内任一功能区域。

融信世纪江湾约93㎡三房两厅两卫

国贸天悦约90㎡三房两厅一卫2、“一体化”设计缩短时间空间距离由于90㎡小户型空间有限，两个项目都采用了U型厨房、客餐厅一体化设计，虽然各个功能区之间较为紧凑，但作为一个整体，居家动线和视觉感官上都相当舒适。

国贸天悦

融信世纪江湾餐厅相邻于厨房，客餐厅一体化等，缩短了用餐和收拾所需的时间和空间，这在如今的大多数户型设计中都有体现。此外，相对于目前市场上出现的“客餐厨”一体化项目，这两个户型仍然将厨房打造成U型独立区域，避免了油烟对于客厅环境的污染。02空间功能的灵活性，合理的动线设计在空间处理上，灵活布局可以尽量减少面积限制，这需要设计师在有限的空间里，发挥无尽的想象力了。1、可改造空间的充分利用国贸天悦整体户型方正，主次卧和客厅三开间朝南，拥有近10米的南向面宽，形成“大面宽、短进深”的南北通透格局。唯有一点遗憾的是，该户型留有一间朝北的客卧，不过这里可改造成书房、儿童房或者娱乐功能区，对于二人、三口之家来说，留有充分的打造余地。融信世纪江湾的户型设计则更为灵活，尤其是在可改造空间方面。

我们以书房为例，约93㎡三房的主卧与书房融为一体。该部分空间对于新婚夫妇而言，是作为婴儿房的优选，孩子长大后亦可作为书房或办公使用。

融信世纪江湾另外，约95㎡三房的书房则与客厅处于同一空间，这是因为该户型位于西边侧，设计师顺势将起居室打造出了一个转角270度的景观视野。要知道，融信世纪江湾约90㎡洋房的南向整体面宽较大约9.3米，客厅面宽较大约6米，在同等面积段产品里，舒适度和尺度感算是做得相当好。我们可以明显看出，“打破”书房的墙壁，更有利于提升整个室内的通透性。

国贸天悦

融信世纪江湾2、合理的居家动线设计此外，对居家动线进行合理规划和设计，可以节省更多的时间。比如餐客厅一体化，就是一种表现形式。不得不说的是，在紧凑户型的设计当中应当着重卫生间功能排布。由于融信世纪江湾的北向卧室与卫生间相邻，南向卧室采用了套房设计，总的来看算得上是“一个半套房”，并且动静分区，比如家务、起居等细节上，家人之间互相干扰的因素并不多。相对而言，国贸天悦仅有一个卫生间，在早晚两个时间段，难免会出现排队拥挤现象。

国贸天悦除此之外，二者在动静空间布局上也有所差异。融信世纪江湾约93㎡三房是将动区置于西侧，静区在东侧，分区效果相对更佳。国贸天悦约90㎡三房的活动区为中部和东南，休息区分布在西北、东北和西南角。除了西北的一间卧室之外，其他的分区并不是很明显。事实上，90㎡三房本身空间紧凑，实现真正的动静分区并不容易。03引入新概念，为产品提升附加值90㎡小三房户型的出现，本身就是一种创新。在此基础上，世纪江湾和国贸天悦在产品设计上也有适当的升级表现。1、提升生活品质的套房设计在百平以上面积的户型中，套房只是一种常见的存在。但在90平户型中，拥有套房的户型，必然能够成为吸引客户眼球的一大卖点。正如上文所说，融信世纪江湾约93㎡三房做到了主次卧的“一个半”套房设计。即便事实上只是一个套房，也足够当做营销亮点了。但为了保证整体室内空间的通透性，次卧不得不选择朝北，采光性能稍逊一筹。

融信世纪江湾

融信世纪江湾“尺有所短，寸有所长”，尽管国贸天悦约90㎡三房并未做到套房设计，但该户型的主次卧皆是朝南，采光效果相对较好。

国贸天悦

国贸天悦

2、为业主“谋福利”的附赠面积值得一提的是，在面积有限的前提下，这两个项目都设计了一个较大的观景阳台。国贸天悦打造了一个南向约1.8米短进深的阳台，世纪江湾的阳台长度约为整个面宽的一半。这类附赠面积的做法，还比如说国贸天悦的双卧飘窗，不仅是为业主“谋福利”，更多还是希望以此提升实际居住体验。 

国贸天悦

国贸天悦

3、引入新概念，打造新的产品卖点此外，在硬软件设施方面，例如全生命周期、智能家装等，也都进入到了90平三房户型的业主生活之中。以国贸天悦为例，其提供的智能门锁、地暖配置、USB插座和双控开关等，可以说是“麻雀虽小，五脏俱全”，也为产品带来了更多的附加值。这些新鲜概念，也相当受年轻业主的青睐。

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