上海楼市:追暴击的话选前者,稳扎稳打的话选后者!

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提问：曾老师！您好！请问徐泾的招商虹桥华府（2014年的房子）怎么样？仅做投资的话，和莘庄的相同价位比起来，哪个好？感觉那里有点前不着村后不着店……地铁距离也有点尴尬。莘庄整体发展都比较完善了。

回答：你好， 追暴击的话选前者，稳扎稳打的话选后者。未来徐泾还是有比较大机会的，你说的这个除了门口那条大马路有点吵之外，其他都挺好的，本身的区位也算得上大虹桥辐射区。而莘庄配套更成熟化，买这个就走的是稳健风，结果就是，未来的想象空间相对会更小一些。

提问：你好曾叔，目前看了西渡板块，总价不是很高，另外还看了奉贤新城的新房，不知道选哪个好？

回答：你好，西渡，3w左右，5号线南延伸段进入奉贤的排名前列站，一江之隔的老闵行都要4万多，再往北一点3号线走两站，颛桥、马桥都五六万了。所以我认为这个价格系数算是低的，有补涨空间，非常适合预算有限，在徐汇、闵行上班的小刚需。光这个利好，能吃很长一段时间，如果西渡稍微争气一点，价值想象空间就更大了，只是目前西渡房子楼龄都不是很新。至于奉贤新城还要往南七八公里，奉贤新城也是有价值的，但就目前的产业和人口来看，在五大新城中算是较弱的一个，其规划的重点是TOD综合节点的作用，所以短期看还是一个“睡城”价值，那就要拼通勤距离了，很明显西渡优势要更强一些。另外从你的预算看，即便买奉贤新城的新盘，也是买稍微偏一点的，并不在核心区域内，或产品竞争力偏弱。所以，不如选西渡了。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔好！请问夫妻都是外地外地，已经满5年，首付110万左右，小朋友上幼儿园，刚需。看中一个94年的小区，230 全能入吗？如果买的话，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息。

回答：你好，这个房子有点老，并不是非常建议买。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。

提问：曾叔！您好！本人刚落户，新上海人想买沪新房（主要不想交税），希望可以三室100 平米左右，位置考虑在市区，杨浦优先考虑，学区房更好。 希望您给点建议，谢谢！

回答：你好，你这个预算不清楚，没办法具体建议。杨浦新房主要集中在东外滩和鞍山周边，都是没学区的。可以优先考虑保利天汇，仁恒海上源这两个项目，都有100平小户型的三房。另外杨浦隔壁的北外滩和瑞虹，也有几个类似的新盘产品。目前市区范围，这一块后续新盘是最集中的了。其他学区房推荐参考内部分享！

提问：曾叔你好，请问一下杨浦鞍山的老破小楼梯学区房可以投资吗 ？看到已经涨到快十万一平了，我家孩子刚出生，预算有限，现在买是买小学学区还是初中学区比较好？

回答：你好，学区要用就买，和投资没有关系，你这是刚需。鞍山学区打一和二师附小，都是要报出生才保险的，已经出生的话，打一肯定不行了，二师要看入学年的适龄儿童数量。杨浦在入学年限方面，全市最紧张，个人建议可以看看新静安，除了闸北实验总校外，一般三年都够了。小学学区管眼前，初中学区十年之后，变数很大，预算有限前提下，个人建议初中可以缓一缓。

提问：曾叔，你好！手有1000万，今年底拿户口，在世纪大道张杨路上班，考虑就着老人带孩子，有几个方案1，考虑虹口新房豪景苑，全款或者1～200万贷款，小3房，以后老人再买10公里以内二手房。2、买金桥、世博等二手次新房，1500万左右，4房以上，以后老人再在医院附近买个养老房。两个方案，主要是如果一次性买大三房，超过1500万上限，再次买房能力受限

回答：你好，你的情况如果月供能力没问题的话，我建议一步到位，买个居住适合兼顾投资价值的楼盘，老人可以暂时租房子住，持续跑赢市场才是重要的，跑赢市场赚的钱也许就能多出另一套老人住的房子。1、豪景苑，有北外滩规划利好，交通配套都可以，能买到不错的，就看能否买到而已。2、金桥、世博4房选择不多，可以看看碧云新天地；其他选择楼盘分享见内部分享。

提问：你好！曾叔！都说钱放银行，贬值，近几年的通胀到底多少呢，年化达到多少才算跑赢通胀啊？买房是个保值增值的好渠道，但是这个渠道动不动就百万，不是所有人都容易选择的。

回答：你好，买房确实是大资金，但大资金才需要担心贬值。如果几万块现金，贬值不贬值意义不大，努力赚钱才是王道。房产还有个优势就是可以撬动杠杆来增加自己的财富。经常讲人是有圈层的，我们所有的努力，就是要努力往上走，大概分为三个层级：最上层：用钱赚钱，比如某家公司上市了，买了股票大涨了，高科技企业创业成功上市上，在整个财富分配机制中，获利最多。走到这一层很难，没有几个人。中间层：用资产赚钱，最常见的买了一二线城市的房产，可以收租，也可以过几年把房子卖了赚钱。走到中间层不难，只要你有思想就可以做到！赶紧卖掉三四线城市多余的房子，只留下一套自住的房子，到一二线城市买入房子。

最下层：是用体力赚钱，通过这样的方式赚钱的比例人群是最多的，这层次很多人会天天想着余钱存银行每天打听哪个银行的利息较高，这样的人是最没用的人，你想想：全世界货币超发，资产价格大涨，你存在银行的钱能跑过通货膨胀吗？存银行的钱永远赶不上房价上涨。如果是想着余钱去买房付首付，你的人生会往中层走。记住：调控房价不是让房价下跌，而是让房价在政府有计划的调控下慢慢上涨。劳心者治人，劳力者治于人。这样的阶层分布，其实也就是每一个社会所固有的“财富收割模式”。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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