两幅地块“商改住”,东外滩八埭头最新规划调整出炉!

5月14日，《上海市杨浦区平凉社区C090103单元控制性详细规划03A1街坊局部调整》（公众参与规划草案）在杨浦区官网正式公示。

此次调整的03A1街坊位于东外滩，俗称八埭头2、3街坊，为杨浦位置最优的可开发地块，可以饱览浦江两岸陆家嘴、北外滩、外滩风光。

这次调整的核心看点在于：将原规划的商办地块调整为三类住宅用地。这不仅仅是东外滩断供多年后的补货，更是八埭头沉寂多年后的史诗级重启。

01

商办退场，纯宅地双子星登场

本次调整涉及原03A1街坊，最显著的变化是土地性质的优化重组。根据公布的规划，此次将原来的03A1街坊拆分为03A1和03A2街坊，其中：

03A1-04地块规划为公共绿地，用地面积2527㎡。

03A1-05地块规划为三类住宅组团用地，用地面积29100㎡，容积率2.39，建筑限高80米，地块内含建筑面积1500㎡的配套商业（含优秀历史建筑）。

03A2-01地块规划为商业用地，用地面积9234㎡，容积率1.1，建筑限高40米。

03A2-02地块规划为三类住宅组团用地，用地面积34046㎡，容积率2.3，建筑限高80米，包含养育托管点和老年活动室。

整体来看，两幅地块总占地面积约7.5万㎡，未来将打造总建筑面积约15万㎡的滨江高端住宅，并配套1万㎡特色街区商业及口袋公园。

这次调整意味着从以商办为主转向以高端居住引领，不仅降低了区域的商办密度，更让杨浦内环滨江终于拥有了成片开发的纯粹豪宅集群。

02

距江400米 东外滩滨江核心站位

此次调整新增的两宗宅地，其核心竞争力在于地段优势。

地块位于杨浦内环内，紧邻4号线杨树浦路站，属于上海2035总规确定的中央活动区范畴。东外滩与陆家嘴、北外滩构成黄金三角，能够毫无遮挡地饱览浦江两岸天际线。这一观景视野，被业内称为杨浦的世界级观景台。

整个杨浦滨江区域已汇集美团、B站、抖音、中交等一批头部企业及跨国企业总部，上述项目已竣工或预计在今年基本建成并投用，将释放约270万㎡商办体量，汇聚数万名高端产业人才。紧邻的大连路总部核心区，也集聚了西门子、光大安石等高能级总部，丰富的商办载体为区域注入了强劲活力。

曾经赫赫有名的八埭头，被誉为小南京路，承载着深厚的商埠文化和海派里弄风貌。新规划明确将联动上海博物馆北馆、抖音滨江中心及杨树浦水厂等文化地标，打造历史与时尚交融的独特滨江风情。

目前，毗邻的中信泰富八埭头百亿级风貌保护项目外滩道已全面启动，而此前停滞多年的八埭头滨江园B地块也已由中海集团接手代建，区域整体盘活进程明显加速。

03

东外滩新盘价格体系已成型

随着这两幅地块的商改住官宣，杨浦滨江的新房市场格局也愈发清晰。

在顶豪风貌区，毗邻该地块的瑞安翠湖滨江作为上海豪宅标杆，联动价高达21万元/㎡，奠定了该区域的价值基底。同样位于八埭头风貌区的桐安里、保利外滩序BUND45、兰桂坊、兴华里，主推风貌别墅，总价约2900万至5500万元，属于纯粹的城市顶豪圈层。

在高端改善盘方面，中信泰富外滩道均价约13.85万元/㎡，凭借适中的面积段和18万㎡综合体规划，持续热销，性价比较高。

保利外滩曜项目在2025年6月19日的土地竞拍中成交，由保利发展以总价35亿元竞得杨浦区平凉街道64街坊01C5-02地块，楼板价为95530元/㎡，溢价率30.79%。目前在售均价141950元/㎡，去化较好。

此次调整的两幅地块，容积率2.39和2.3、建筑限高80米等指标与保利外滩曜（容积率2.5，限高80米）接近，地价及未来售价可作参考。

相较于徐汇滨江、北外滩等滨江板块已普遍站上15万-19万元/㎡的价位，杨浦滨江目前仍处于价值上升通道。这两宗纯宅地的入市，有望为市场带来一批总价相对可控的滨江高端住宅。

这一次的商改住调整，标志着八埭头区域正式进入实质性开发阶段。从产业导入到文化复兴，从风貌保护到高端住宅供应，杨浦滨江的发展逻辑已经清晰可见：以数字经济总部为引擎，以海派文化为底蕴，以滨江豪宅为载体，构建一个职住平衡、产城融合的滨江生活圈。

随着这两宗纯宅地的入市，杨浦内环滨江的住宅拼图即将补齐。对于购房者而言，这是入主上海中央活动区滨江岸线的难得窗口期，值得期待。