上海楼市:上海买350万左右的二手小两房?建议收藏!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，上海想买350万左右的二手小两房，现在考虑自住，有什么地段推荐吗，浦三路地铁附近的拆迁房可以考虑吗？

回答：你好，买外环附近的地铁房，动迁房也可以考虑，比如顾村、淞宝、杨行、高行、川沙、御桥、康桥、周浦、鲁汇、马桥、泗泾、徐泾北城、江桥。因为你是自住，需要结合你的通勤，居住偏好，杠杆率，学区考虑来综合选择，更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，上海家庭一套中外环老公房房无贷，同小区售价250万左右，想升级商品房改善。夫妻公积金余额合计50万，税后3万不到，年龄40了。组合贷款能做首付比例，年限和不知较高能做到多少的房子？先卖后买还是，先买后卖？请问有什么建议嘛？不考虑学区。有留意13号沿线象源丽都（二手），不过总价7~8百好像贷不动。

回答：你好，上海的首付比例和是否组合贷款没有关系。如果你卖房之后，名下没有贷款记录，你就是首房首贷，否则就是2套。不过问题也不大，有办法可以解决首付比例过高的问题。现在是近代是不建议先买后卖，还是先卖后买比较好。既然是改善，就在中环附近，象源丽都可以，另外金沙江西路，天山路，大华，浦江，三林都是不错选择。

提问：曾叔，你好，请问老破小的未来会怎样？如果预算少，为了上学买个挂户口的有什么风险，或者有啥注意的点？谢谢老师！

回答：你好，老破小挂户口较大的风险就是：如果学区被划出，或者多校划片周围有菜小，会导致学票价值降低。而由于老破小本身的居住属性比较弱，学票价值占比比较大，所以会影响房价。如果买老破小，建议：1. 对口学校的划片范围比较稳定，历史上没有被划出的情况。2. 周围学校都不差，即使未来真的实行多校划片，也不会太影响学票价值。3. 地段好一些，周围配套好一些，靠近地铁，比较好出租，未来也好出手。

提问：你好，曾叔老师刚刚定房，签署了房屋买卖协议，中介让10天内，必须交全部的中介费，说是公司规定，必须交吗？当天已经交了1\/3。疫情影响，后面手续估计要4月份以后才能走。

回答：你好，事先看好合同，一切以合同为准。北京的各大中介，基本都是要求签约当时付全部中介费，尤其链家。个体户中介，小中介可以协商，因为没有太多议价筹码。我爱我家，部分可以协商。我们是签约是付全部服务费，因为选筹已经很忙，没有额外精力处理追账等事情。这些不是重点，重点是应该一开始就不找大中介，找好御用中介或者靠谱的选筹服务公司。

提问：你好，新人首问，曾叔，人在东莞，有二套房资格，现自住南城万科金域华府四房，资金凑凑有450，年入40，两孩巳大不用考虑学区房，自己的想法是，想再买一套，改善居住兼保值增值。万江保利首铸的大户型如何？或者您有什么更好的建议。

回答：你好。万科金域华府区位不错，还有潜力，可继续持有；万江保利首铸一线江景，地理位置优越，地铁1号线在建，环境和配套方面也不错，可以考虑；更多的选择，具体参见内部分享！

提问：曾叔老师，你好！请问从投资+海外教育规划出发，可以谈谈您对海外资产配置的建议和想法吗？

回答：你好，海外房产分2大类，一种是欧美日，这种资产以稳健避险为主，高租金低涨幅，更多的是分散资产。第2种是类似于东南亚买地买房，涨幅更大一些，甚至于像越南柬埔寨，这些国家最近几年地价房价涨幅非常大，租金也不错，但是风险也比较高，一个政策变化可能就满盘皆输。全球资产走势来看，全球房价在过去10年经历了一个大的向上的周期，房价的轮动从欧美日排名前列轮涨完之后，然后到东南亚国家。现在已经是这一轮上升的末轮了。所以在当下这个时间点选择国家一定要谨慎。可能找到一些有产业支撑的，经济增长比较快的，政治稳定的区域。

提问：曾叔您好，我住在海珠区，现在想纯投资，请问黄埔科学城的投资空间大，还是珠海十字门华发琴澳新城更有投资空间，华发琴澳新城均价三万二左右，如果是黄埔科学城，有什么好介绍的盘，谢谢您的指导！

回答：你好。黄埔科学城的投资价值大一些；珠海十字门的开发，我想周期要比科学城长得多。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔，你好，新人提问，首付140万左右，想在徐汇区购买一个学区资格，小朋友今年上幼儿园，有合适推荐么？上海户口，第二套？

回答：你好，徐汇适合你的有1、师三实验【九年一贯制】，2、复旦附属徐汇实验【九年一贯制，2019年开始招生】3、西位实验小学【2019年开始招生】4、建襄小学5、东二小学。如果你能接受三梯队的话，康健外国语、康宁科技小学。其他的学校，落户年限都需要三年或以上比较稳妥。更好的选择结合你对孩子的教育愿景和规划，梳理一下，应该会有更好的选择。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，您好！不好意思，关于上海的教育升学我是个小白，请问一下按现在的政策小升初民办全部摇号，是说要上华育，兰生复旦这种名校也只能听从命运安排，等摇号结果是吗？别的考的路径就没有了吗？

回答：你好，上海的摇号细则还没有公布，但是按照年前发布的实施意见来看，全部摇号是确定了，不管是名校还是普通民办，都是看运气，不是看实力。不过没到华育、兰生复旦这种水平的一般也不会去摇号。真正的牛娃想要进去应该还是有些办法的，比如补录或者插班考的机会，不过还是要等细则出来。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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