这个城市,解释了环沪为什么会涨

很久没做定性的城市区域分析了，今天聊一个大家感兴趣的

最近问嘉兴的朋友实在太多了，对于这个城市，感觉在起势，但是很多看不明，希望我来聊聊。

我没匆忙写，怕写的不好误导大家。我驱车两次走访嘉兴，和大家聊聊我对这个城市的看法

1

为什么都关注环沪？

我们都知道，环沪是目前所有关注长三角投资的人都会重点留意的区域。

本质上的核心亮点：不限购（可以买）以及总价低（买得起），基本上环沪所有的区域都具备这两个要素

2

 环沪都有潜力吗？

但是到底哪里有增长潜力哪里会是水坑呢，这需要先明白一个重要逻辑

环沪价格上涨的一个重要原因是来自上海的价格挤压。上海的太贵，上海的买不起，所以上海的周边也就有了增值的空间

但是上海的价值链会往哪里挤压呢？

本质上价值的挤压其实就是人口和产业的挤压，人被转移到了哪里，产业被转移到哪里，房价本质上也就被带动到了哪里

一个简单的道理，为什么过去五年，昆山的房价涨幅会超过太仓或者千灯这样的区域？并不是昆山离上海近，而是因为轨交存在让人口转移产业专业存在可能性

明白这个基础逻辑，才是我们迈出投资置业买房的前提

一定明白一个大前提，距离近不是一个地段的价值，环沪地段具备价值本质上是来自人口的流动和经济的交换，否则没任何意义

3

环沪的下一个五年

好，上一个五年是昆山，那么下一个五年是哪里

环沪这么多城市，本质上没有太多的选择，毫无疑问这样的机会留给了嘉兴

当然，还是那句话，不是因为距离上海近所以嘉兴就有机会，物理距离从来不是一个区域是否可以发展的核心，关键还是要看价值链的传导是否通畅

嘉兴有一个很大的利好，是得到官方的认可大力拥抱上海的城市。

环沪这些城市发展的好不好，本质上不是他们自己说的好不好，而是要看上海的脸色，愿意和哪里好

上一轮的昆山花桥为什么可以起势，本质上是地铁愿意通过去，铁路政府花钱，车厢绿地赞助了，这种实打实花钱的交情还是可靠的

所以对于未来环沪选择，本质上就要看上海愿意为此花钱的区域，兜了一圈，上海愿意包红包的区域有且只有一个：嘉兴

这个红包超过过去那么多环沪城市发展的能级，红包的名字叫：张江长三角科技城

▲在建中的张江长三角科技城

这个科技城的独特之处在于：这是全中国，少有一个跨城市开发的科技城

换句话来说，整个园区，一半在上海，一半在嘉兴。去年两个城市的市长一起牵头落地了这样一个科技城的发展，本质上已经给到外界一个强烈的信号：嘉兴在产业结构上成为上海最紧密的部分

换句话来说，未来和上海融合的政策倾斜上来说，嘉兴一定是拿到较好的资源，然后才是嘉善啊杭州湾啊之类的区域

各位要记住，房地产本来就是一个先投钱再回收的买卖，上海和嘉兴这种级别的合作，未来他们基本就可以用亲密无间来形容

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科技城的规格决定价值上限

我们来看下这个产业园的具体情况

▲张江长三角科技城区位图

➤与上海市枫泾镇接壤，地跨上海与浙江两地。总规划面积87平方公里，其中浙江平湖市境内45平方公里

➤上海张江高新区管委会正式授牌成立、嘉兴市和金山区共同签署《区域联动发展全面战略合作框架协议》、嘉兴市和张江高新技术产业开发区、金山区共同签署《深化合作加快推进张江长三角科技城建设框架协议》

➤按照“一城两园”的布局和“统一规划、统一建设、统一管理、统一招商、统一运营”的原则，充分发挥张江国家自主创新示范区的品牌效应，合力打造一流科技新城

▲发展目标

这样规格的规划说实话是非常罕见的

张江长三角科技城，上海部分拿出了张江的产业，金山的土地以及整个的能级规划，而嘉兴部分，这一块的落位点就在于平湖的新埭镇

换句话来说，如果嘉兴类似于昆山的话，那么新埭就是花桥，排名前列个融入上海的这么一个片区。但是从目前来看，上海对平湖释放的善意远大于五年前的昆山，过去昆山较大的利好仅仅是地铁段的衍生

这一点在平湖一个跨城市的规划就已经匹及

除此之外，整个平湖的区号是021开头的，公交卡和上海是通用的，未来的医保也即将连通，教育配套也得到上海的支持，我几乎很难想象一个城市还能对外释放什么样程度的善意

这基本上不是平湖想要融入上海，而是上海需要平湖的进入

这两个主次的颠倒，本质上也就说明了未来的嘉兴他一定不是2.0版本的昆山，最起码他会是下一个上海一城九镇的雏形

说实话，平湖目前的规划逻辑非常类似于上海的安亭新镇，区域具备产业基础，整体的规划高起点高规格，并且整个区域处于持续人口导入的阶段

这是我对平湖的认知，如果说房子就是这个城市的股票的话，那么嘉兴应该是房企和投资者都应该拥有的股票

5

房企对城市的态度

房企对于一个城市的态度，本质上也是这个城市价值的折射

有的地方是开发商去一次想快点卖完赚一波走人的，这样的地方不要去，很有可能最后沦为接盘侠

一个地方较好的现象就是房企愿意在那里深耕，和你一起长期发展

如今嘉兴的房企入驻越来越频繁，大家都在一头扎进来开发这个城市，而最值得关注的其实是这个品牌

融创是前十强里进入城市最少的一个房企，换句话来说融创是最有深耕精神的房企

这也是为什么融创去的城市我都把他作为重点的投资对象，如果一个房企愿意在这里花上几百亿开发十年，你买一套房子有什么好担心的呢

如今的嘉兴就是如此，这个在上海和杭州纷纷打下一片江山的融创，也果断的发现了嘉兴这个城市。最关键的是，平湖的新埭，目前有且只有融创这一家房企的开发

▲融创江南悦项目实景图

但这还不是全部，我们需要观测的是房企是否愿意开发高端产品。

愿意做高端，本质上也就说明了贵的房子是有人要的，那么刚需产品的价格上涨才会有空间

同样我们也看到，在平湖的开发区，融创海越府高端项目也即将扎根落地

◎ 海越府示意图

这个产品的开发本质上也代表着融创对于这个城市的重视，愿意开发高端产品，本质上也就代表着开发商真正意义上的看到这个城市

一个房企不在一个城市赚一票走人，愿意持续耕耘，这很符合融创深耕的策略，也代表嘉兴未来的空间

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深耕、趋势、未来

好了，最后总结下

对于一个房产者，投资买房的根本在于看大势，对于环沪来说，你首先看的是上海对于这个城市的态度，愿不愿意让你亲近上海。

然后你再看知名房企对待这个城市的态度，愿不愿意拿出钱来开发这个城市，这两点判断下来没有错误，后面买房就简单的多

买下知名房企的项目就好

从这个角度来看，嘉兴正在经历这个阶段，江南悦的价值正在呈现极大的亲民姿态，100-150万的总价段，没有任何的捆绑，购买不需要大量的额外条件，这样的周期会持续多久我不知道，但起码现在是这样的

投资房产，三个根本：

上层有想象空间且落地一部分，底层有刚需接盘，中段能够提供不差的产品

按照这个逻辑去选盘你的赢面也就比别人大了

记住，作为房产投资来说，无论如何要保证自己手里的底牌比别人多

对嘉兴和融创项目感兴趣的朋友，欢迎加我们的购房客服小蓝莓的个人微信：xiaolanmei9527 ，机会总是留给细心的人，祝我们聊的愉快

以上为正文，来自真叫卢俊