【重磅】三林滨江南片区详细规划出炉,未来将新增八千余套房源!

血拼上海楼市 2020-02-13 13:28:52
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这里才是真正的前滩南!

前滩,上海滩最难买到房子的区域之一。

前滩的热销来自于第二个“陆家嘴”的超级规划,来自于华师大二附校的响亮名声,来自于稀缺的滨江资源与中环旁的优越位置。

不过前滩已开盘的这些项目中,单个拎出来都能发现不少问题。比如高容积率、低绿化率、停车位不足、没有社区活动空间、靠近能源站和高架,这些对于自住型购房者来说都是硬伤。

不过“前滩南”完全可以弥补这些遗憾!这个“前滩南”既不是闵行浦江,也不是奉贤金汇,而是正宗的“前滩南”——三林滨江南片区。

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三林滨江南片区楔形绿地

三林滨江南片区坐落于前滩商务区南面,与前滩仅隔一条中环高架,因规划有绿地,因此这里被誉为“前滩后花园”。

三林滨江南片区总平面图

从这张总平面图上可以看到三林南滨江片区最多的就是绿化,事实上这也是规划的最大的亮点。

三林楔形绿地,规划用地面积约446.2公顷,是上海中心城区八片楔形绿地

与前滩相比,三林楔形绿地比前滩地三个公园面积大更大,水系更丰富;从布局来看,绿化包围社区,生态环境优越

三林楔形绿地

目前该规划已落地,也是最先开始建设的一项,意在建立一个生动现代的绿色空间,满足城市及居民的需求。项目名为“三林谷生态公园”,总占地241公顷,预计2022年建成。

三林滨江南片区结构分析图

未来该区域将建成为以生态体验、文化艺术、健康宜居为主导的生态、多元、复合、开放的滨江楔形绿地,打造成为最生态、最海派、最未来的21世纪海派生活实践区

适宜居住只是一方面,更重要的是,能形成这样大规模开发的片区在上海外环内实属于非常稀缺的。

宜居性+稀缺性+滨江资源及规划,未来的三林拥有足够成为高端板块的潜力。

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三林滨江南片区西区

三林滨江南片区细分,有西区和东区两个区域组成,每个区域都有新房源及配套用地,先来看下西区。

西区涉宅用地分布

上图中标注地块编号的为涉宅用地(可点击图片放大查看),另有多幅商业地块、公共设施用地、以及1幅幼儿园地块。

西区共有17块设宅用地(含纯住宅地块与商住地块),其中21-03地块离黄浦江最近

这17幅地块共计能够供应3035套住宅,最难得的是其中有不少容积率较低的地块,可以做成别墅或类别墅项目,在中外环间非常稀缺。

西区涉宅用地详情

这些地块中有5幅容积率≤1.2,且建筑高度均不高于18米,因此可以推断将来大概率会做成洋房、叠墅之类的改善型产品

5幅商业住宅地块容积率都比较高,像22-04、24-01地块用地面积都不足1万㎡,与前滩近期开盘的项目很类似。

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三林滨江南片区东区

三林滨江南片区东区主要是满足当地居民动迁安置需求,将打造成为集商业、办公、生活服务、休闲娱乐为一体的公共中心

东区涉宅用地分布

上图中标注地块编号的为涉宅用地(含动迁房),纯商业用地仅1幅,公共设施用地4幅,另有5幅地块为教育用地,分别为3所幼儿园、1所小学及1所初中。

东区涉宅用地详情

东区这些地块中近一半为动迁安置房,其余涉宅用地从容积率、层高以及套数来看,基本上都是以高层住宅为主,更偏向刚需一些。撇开动迁房,东区总房源套数为5158套

两区对比下来,差别还是比较大的:

西区住宅的容积率普遍较低,主打改善型高端住宅;东区则更刚需一些,相应的,预计未来房价会是西区高。

西区商业地块多,商业氛围更浓厚,优于东区。

西区仅有1幅教育用地,而东区有5幅用地,从幼儿园至初中。

西区住宅全是商品房,东区拥有8幅动迁房,可以预见未来两区的人口素质差异会比较大。

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小结

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虽然目前三林滨江南片区整体还未完全进入开发建设的阶段,但各分区地块分割清晰,功能明确,启动开发是迟早的事。

如果你预算有限,那么居住氛围浓厚的东区会更适合你;如果你期待改善生活享受生活,那么低密度高绿化率的西区更适合你。

对于想买前滩的购房者来说,如果纠结于前滩的新房品质,那么三林滨江南片区应该会更适合。

最后附上三林滨江南片区效果图:

以上效果图图源:室内设计lzoran

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