共读金融危机,政府救市,房地产企业的众生相

共读目标：亲爱的朋友们，早上好，我是知Sir，开创共读这个栏目，是希望通过共读来让更多人了解我们，了解房地产这个行业。

《我们房地产这些年》详细介绍了房地产30年的发展历史，让我们更清晰的了解现今的房地产行业是如何架构，又是如何发展，以期让我们每个人在楼市中的行为能够更胸有成竹。

本文从1978年，一直介绍到2009年，可以说是一本房地产行业编年史，不管是普通人，还是房产从业人员，都可以从中收获自己的感悟。

精华汇总：知筑社同仁将书目的精华总结提炼出来，节约打架事件的同时，可以更快速了解核心内容。

戳此可收听昨日内容☞共读│物权法与最牛钉子户，楼市拐点到来，中介行业冬天来临

知筑社：为用户提供最有效率、最有价值的楼市资讯，是隐含巨大财富的掌上楼市读本。

---- 精华汇总 ----

01

金融危机，政府救市

2008年，中国又站在了一个新的十字路口上。

年初，总理就放话：2008年可能是宏观经济最困难的一年。当时中国经济还深陷通货膨胀的阴影之中，可是到了下半年，受美国次贷危机引发的全球经济波动影响，中国的经济调控出现了微调，特别是对楼市，中央提出了“保持房地产市场稳定”的要求，以激发市场消费活力，提振经济，稳定市场信心。

正是在这样打大背景下，中国房地产市场不可避免地出现了调整，市场上袭来阵阵寒意。山雨欲来风满楼，房地产的寒风较先从土地市场刮起，在经历了2006年和2007年的土地和资本市场交替互动攀升，全国“地王”频现后，2008年土地市场流拍在全国频繁发生。

这一年的春节，房地产市场蔓延着浓重的官网情绪，严重萎缩的成交量让一些房地产中介企业老总愁眉不展。““北京较大房地产中介公司中大恒基将关闭50家门店”的消息传来，让涵洞的空气几乎凝固。

远在上海的创辉租售近200家上海门店以及分布在珠三角7个主要城市的门店，几乎全部关闭。房地产中介的困局是房地产市场的一个真实缩影。

2008年上半年，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市，新建商品房和二手房成交量同比均下降四成左右。

进入传统销售旺季“金九银十”，开发商们绞尽脑汁，使出十八般武艺，只为打动购房者的一颗“芳心”。市场观望气氛弥漫，加剧了交易量的恶化。一路飙升的房价，终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，出现“强弩之末”的迹象。

房价较先开始下跌的是深圳。“去年花170万买了一起的房子，按三期的价格，现在只值110万。”这位在房市的跌宕中光账面损失就已经高达35%的业主说：要减少损失，较好的办法就是立刻断供，让银行收回房子。

“买价120万，贷款95万，现在市价还不到90万。过去三五年赚的钱，不到一年就全亏进去了。”2007年之前最多曾拥有20多套房产、在深圳小有名气的投资客陆先生，随着深圳楼市戏剧性的转折也玩了把心跳。以前能生金蛋的鸡，现在成了扔也扔不掉的烫手山芋。

而2008年7月初，一篇名为《断供已过千亿，次贷危机浮现》的博文在网络上广为流传，文章推断：一家银行产生的坏账就达到200亿，那么深圳这么多家银行，坏账保守估计也过千亿。

这无疑是继一个月前博鳌亚洲论坛上，任志强抛出“要死也是银行先死，房地产商后死”言论之后，对市场的敏感神经进行的又一次撩拨，在有意无意中掀起了深圳房贷“断供潮”的惊涛骇浪。

深圳房价所经历的“过山车”式的涨跌轮回，从某种程度上预言了中国一线城市房地产的未来。

如果说因为过度繁荣而引发的衰退已经无法避免，那么忧郁过快下跌导致的局部崩溃则应该严格控制，正是在这一背景下，宜昌政府救市浪潮在全国蔓延开来，狠狠拨动了楼市神经。

面对交易低迷、市场冷清，全国楼市在迷雾中艰难探索，正当不少开发企业经历着市场变革的阵痛，各地政府纷纷出台政策暖市。

从6月15日开始，地震灾区成都在全国率先推出救市举措，随后全国共有20多个地方相继出台鼓励住房消费的相关政策，掀起了一场房地产救市大行动。各地救市政策可谓花样迭出：上海提高住房公积金贷款限额至60万；福州延长公积金贷款年限至30年；沈阳将购房首付比例下降至20%；西安发放购房补贴。

地方政府救市的措施中，以杭州的救市措施力度较大。杭州出台的稳定楼市的24条，可以看做是地方政府救市政策中的集大成者。

面对楼市日渐高涨的回暖呼声，全国性政策终于在10月22日晚间出台。经国务院同意，财政部、国税总局宣布，降低住房交易税费。对个人首次购买90平米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

同时，央行宣布：居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的购房者，贷款利率下调至0.7倍，较低首付款比例调整为20%。

12月21日，国务院办公厅发布若干意见，要求房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。

中央政府政策出台的速度比预想的要快，力度比预想要大，这让一些有实力的地产商大喜过望，更多中小房地产商却依然如履薄冰，他们甚至要想在严峻的市场考验下渡过“寒冬”，还需要向汶川大地震中奇迹生还的“猪坚强”学习。

但是，政府的救市举措并未得到广大老百姓的认同，据《深圳商报》的一项调查问卷表明，认为政府应该出手救市的市民不到三成。他们的主要观点是，目前国内楼价根本未跌到合理水平，现在救市只能是“助纣为虐”，便宜开发商和炒房者。

02

盲目扩张下的房企众生相

从2003年到2007年，房价的上涨势头犹如一匹狂奔的野马，国内一线城市的房价涨了近五倍，甚至一年的涨幅就超过了美国十年的涨幅。

王石公开表示，房价的快速上涨，让他感到“心惊肉跳”，但巨大的利润诱惑，使得众多房地产商纷纷抢滩囤地，大举扩张。

但很少有人料到中国房地产突然就进入寒冬，这令一些心存侥幸的开发商措手不及。过冬御寒，如何保暖是关键，因此寻觅一件合身的棉衣刻不容缓。对于房地产企业而言，强大的资金支持、韧性的资金链就是度过冬天最温暖的“棉衣”。

这里不得不说恒大地产，2008年3月20日晚，恒大地产以“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”为由，宣布中止香港上市计划。2004年前，恒大地产还是一家偏居华南一隅的地方开发企业。土地储备不足600万平米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长。

自2004年起，恒大掌门人许家印开始思变，上市之念油然而生，由此引发了一场震惊中国楼市的“恒大式扩张”。

两年后，在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下，恒大开始了圈地飓风行动，中国楼市便接二连三被恒大的消息所覆盖，各类“恒大地王”消息登上各大媒体头条。2008年3月，恒大土地储备已经高达4578万平米，几乎是万科的两倍。

但资料显示，恒大拿地支付的保证金位数并不多，约有70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝押在了即将进行的香港IPO上。

按原定计划，恒大地产准备2008年3月28日上市，募集资金约103.6亿~165.8亿港元，虽然上市保荐人瑞信对恒大地产估值虽高，但在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机，加之股市低迷、信贷紧缩、房地产交易大幅下滑等多种因素，市场对恒大地产在此时IPO并不看好。

从表面上看，似乎是公司主动放弃上市计划，而实际上却是恒大面临想上也上不了的尴尬。知情人士透露，恒大上市路演的结果相当令人失望，承销商费尽心机，也没让投资者接受这家土地储备庞大的中国房地产企业。

充足的土地储备，是恒大地产上市较大的砝码，同时，买地的债务却像一座大山，压得恒大“气喘吁吁”。上市遭遇挫折，恒大这才如梦初醒：庞大的土地储备突然间变成了一个烫手山芋。

幸运的是，2009年11月5日，许家印终于在香港敲响了上市的钟声，虽然迟到了一年多，但还有更多的企业未能像恒大一样顺利挺过“熊市”。

2008年下半年，拍得“地王”的开发商掀起了一轮退地风浪。昨日是“地王”，今日成“退王”，如昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜被扣罚数千万元甚至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，谋求退地自保。

统计资料显示，1998年—2007年间，开发商在全国购买的房地产用地约28亿平米，但进入施工阶段的仅有17亿平米，退地现象则清晰地显示出2006年以来，中国房地产企业盲目扩张土地所带来的恶果。

一组数据可以让我们回顾自吞恶果的惨烈：

2008年3月初，融信地产抛出7000万土地出让金，将去年9月拿下的“福州地王”退还。

8月13日，苏宁与黄浦区规土局签署解约协议，解除了上海南京东路163号地块出让合同。

9月26日，上海志成表示，愿意损失1.1亿元土地出让保证金，退还“普陀地王”。

在创业旅途中一直“运气好到连门板都挡不住”的黄光裕，在此阶段也疯狂地抛金揽地，但地产市场十年难得一遇的寒流让他功亏一篑，地产寒流不仅粉碎了黄光裕借壳上市的愿望，甚至还令其陷入了危局之中难以自拔。

有道是：疯狂拿地酿苦果，上市未成火烧身。在经历了2007年房地产界集体疯狂拿地囤地的疯狂之后，浸淫在2008年寒冬里的房地产企业需要接受新一轮洗牌的考验。

03

万科引领降价潮，却拿到了过冬的棉衣

国内房地产市场遭遇寒冬，没有准备好“棉衣”的企业被懂得遍体鳞伤，而一些高瞻远瞩的企业则早已做好保暖防备，针对天气的变化及时做出调整。他们在锻炼了自己抗风雪能力的同时，也为今后的发展赢得了主动权。

2007年下半年，中国的楼市已热到几乎疯狂的地步，在有的一线城市，150万元都买不到90平米的房子，这就意味着整个市场已把白领放弃了，房价涨得甚至连许多开发商都觉得不好意思了。

正是在这样的氛围中，万科董事长王石敏锐地感受到了危机，当放假已涨到白领都买不起的地步，这对市场来说无疑是非常危险的信号。作为行业领袖，万科在经营管理方面的先进自不必说，对于市场风向的变化，万科先人一步，更是令人钦佩。

于是，万科开始了颇受众多同行非议的降价行动。

2007年10月20日，万科以每平方米7500元的低价退出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，而当时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。12月9日，广州万科金色康苑开盘，开盘均价每平米1.3万元，立即迎来广州市民连夜排队抢购。

与此同时，万科在广州、成都、武汉、天津、上海、北京和东莞7各城市进行了5%~30%幅度的降价销售，当时给业内带来极大的震动。

在一直坚守高价的长三角市场，万科坚定地退出了“第二轮降价”。8月30日，上海万科所开发的8各楼盘同时八折促销，而珠三角的促销则继续低调进行。

万科的降价也引来颇多争议，且不说排名前列轮降价招来同行责难，较新一轮的降价更是惹起了一些先期购房业主的愤怒。在杭州、上海等地部分楼盘，“退房风波”一度沸沸扬扬，让万科当时相当被动。

之后，万科决定在中期下调开竣工面积的基础上，再减少开工面积约110万平米，到570万平米左右。

王石认为，中央政府的政策调整“是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促成成交的一个机会”。

尽管，房地产市场持续低迷已令万科利润出现下滑，不过，与其他同业公司资金面的捉襟见肘相比，因万科较早采用了降价策略回笼资金，财报显示其现金流较为充足。

引人注目的是，万科在2008年9月新增五个地产项目，是少数仍在逆市拿地的开发商。

王石说：市场力量较大，任何力量都无法改变整个市场发展规律，每个企业要顺应市场的变化，如果我们偏离了市场，对市场变化漠视的话，我们不可能取得好的经营业绩，这是我们的根本。

2008年中国房地产上市公司测评报告显示，万科又以其骄人的销售业绩和稳健的财务指标，毫无悬念地成为中国房地产业龙头。王石就是王石，万科就是万科，不服不行。