混沌楼市中,如何“挖笋”!

原创： 子木 子木聊房 前天

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文丨子木

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房产投资，是一门深度学问。大到宏观国策、货币走向，中到城市发展、人口流动，小到地段价值，市井百态，影响房地产投资的因素，其数目和复杂性，是股市远不能比拟的。然而，在过去20年，中国房地产因货币红利和基建狂魔，激起一波波巨浪。如王石所言，大行情来了，阿猫阿狗的房子都卖的很好，同样，买房的阿猫阿狗们也无理由赚得盆满钵满。所以在大多数人眼中，行情堪比楼市生命，无论是刚需还是投资客，对房价预测更是笃信不疑，甚至不惜重金购买市面上所谓的预测教程，学问也就沦为了常识。然而到头来，「满腹经纶」却不敌一则调控法令，当购房者落地自己所在的地段实操时，更是两眼抹黑，有的甚至因为几千块钱争得头破血流。说实话，这些都是楼市入门级选手的常规操作，对于成熟的投资者来说，行情预测只是基础功夫，唯有「挖笋」才是楼市哲学。

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在房产投资中，有两种基本思维：套利与套险。所谓套利就是，预估到一个地段未来会有大涨行情，通常是政策不断释放利好，大家随之追涨杀入，但涨幅空间有限。套险则不同，是某个地段与周边存在不合理价差，但行情不好使跌无可跌，这时候提前购入，等待价值恢复后便可获取高额回报。投资大鳄巴菲特独衷此道，他的日常工作就是寻觅底部优质股票，大量购入，长期持有，等待价格恢复，立刻抛手回流资金继续寻找下一个目标。显然，挖笋属于套险。在楼市，笋盘就是这种质优价廉，明显低于市场价，未来有很大的升值空间的房子。其较大特点就是「相对便宜」，其价格普遍是市场价的7-9成。例如同一个小区中，成交价格普遍在500万左右，这时候突然冒出来一个400万的房子，而且其户型和楼层和其他房子不相上下，那么可以确定为标准的笋盘。那么为什么笋盘这么便宜呢？一定是有原因的，比如专业炒房翻了车、为孩子上学急换学区房、做生意周转不过来了、房东出国移民……总之这时的房东急用钱，甘愿忍痛割爱将房源快速折价出手。对于新房来说，笋盘也很多，例如开发商急需回流资金，尾盘快销。尤其从2016年开始，在限价政策的刺激下，全国各地频爆笋盘，与周边二手房倒挂形成利差空间，这也就是新闻中爆发抢房热潮的真正原因。前段时间，就一位朋友咨询我，想要在北京购置一套高性价比别墅。要知道别墅作为高端改善型住宅，在北京很是稀缺，挖笋难度极大，不过在多方分析下，最终把坐标定位到了北京西长安新城「华萃西山」的一处叠院。至于如何“笋”，“笋”在哪里，接下来我准备结合实操方法一一叙述。

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要知道，「挖笋」绝不是一件容易的事情。首先你要大量地看房，对你关注的地区的行情走势，市场价有非常充分的了解。例如你想买别墅，就要关注全北京城的别墅价格、整体供需情况，以及环境配套、楼盘品质、户型朝向对房价的影响，清楚近期小区的成交底价、平均价和较高价。当你逛过至少30个售楼处的时候，就自然有了估价能力，这让会让你对笋盘的敏感度更高。根据目前北京在售开盘的别墅项目，我们可以估算出整体别墅的均总价在2000万左右。

然而华萃西山叠院却只有700万的起步价，如果按照交易价格，这在朝阳海淀，也就能买一个性价比一般的改善型二手房，具备一定的竞价优势。当然，华萃西山出现不合理价差的原因是「被限价」。限价导致价格低，但这不足以说明它是一个优质的笋盘，我们还要看它的硬核条件，品质和配套，相对其他高价别墅项目是否有缺点。首先是交通。说起别墅，大家的排名前列感觉可能就是，价格昂贵，位置偏远，独辟幽闲。然而，华萃西山离“尘”不离城。身被群山环绕，却在轨道交通上紧连主城区。那么华萃西山离北京核心有多近呢？如果以即将开通的长安街西沿线计算，华萃西山与长安的距离只有23公里，是目前为止北京在售离天安门最近的别墅。如果走莲石路，你可以10分钟到达西五环衙门口桥，20分到达北京西站，30分钟到达金融街商圈和万柳商圈。

如果乘地铁，距离500米的S1可以让你通达到北京的任何一个区域，还有3公里外，2023年贯通的R1线，半个小时能到王府井、国贸商圈。

按照当下市场行情，地铁周边的项目会比非地铁项目的房价高2000-3000左右，所以，华萃西山作为邻铁别墅，具备一定的升值潜力。其次是教育配套。距离华萃西山1公里处，就是人大附小京西校区。西校区不同于分校，大部分教师都是由总校直接调任，在学校建设和师资方面，完全共享总校资源。这种教育资源在海淀区，花一两千万都未必享受得到，但在华萃西山则成了正常之事。这对新区房产价值的影响非常重要。

再者是居住环境，分为自然和商业。华萃西山背靠西山，项目周边森林覆盖率98%，年平均相对湿度58%，平均气温23度，氧气含量高出市区40%，粉尘含量低于市区30%，噪音指数低于市区1.5倍……相当于每隔200米就是一个公园，拥有这种环境指标的项目，北京的确不多见。然后是商业环境，华萃西山虽在门头沟新区，但周边规划的商业很足，4公里内大概聚集了45万方的商业配套。365plus商场、保利欢乐大都会、龙湖长安天街、还有相对于蓝色港湾商街2.5倍之大的特色风情小镇。

从公园里走出，就是影院、儿童娱乐、酒吧、商超等休闲购物商业。商业对于楼盘的价值影响不比地铁小，据官方数据显示，距离商业近的社区和稍远一些的社区二手房的价格至少相差3000一平米，华萃西山投资价值显露。如果你关注北京别墅市场，通过以上配套的理解，会判断出在同域竞品中，华萃西山在教育和商业上优势明显，在不同域竞品中，自然环境则是不可多得的财富。本应该轻松卖到1500万元以上的叠院，如今却被限价到700万元起步。笋盘潜质非常清晰。当然这个挖笋过程需要花费一定的时间和精力，尤其是实体探盘，看宣传与实际落地是否相吻合。很多人说，这样买房花费的时间是否太多了？其实只要记住一句话：真正的高手都是无招胜有招的，“购房术”层面的技巧都是花功夫练就的。换一种思考方法，如果你买到价差50万的笋盘呢？那么你看了10个楼盘，相当于一套房等于赚50000元，这样是不是更有动力了？

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从2016年开始，北京土地供应基本都以“限房价，竞地价”为主，再加上「禁墅令」出台，市面上可售的别墅项目屈指可数，而像华萃西山这样的项目更是稀缺。所以华萃西山从5月亮相以来，开放当周2000人到访售楼处，此后在7月20-21日，开盘两天，城市叠院卖了4.2亿。可见，不少买家已经嗅到了华萃西山的笋盘潜质。前几天，去华萃西山售楼处踩盘，和几个购房者交流，其中一个说，“这或许是目前距离我'最近'的别墅项目了”。腰包有限，房价无限，大家提升挖笋能力，能省一点是一点。

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