上海楼市:如今楼市还是处于健康状态,轻微的起伏算是正常的波动

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提问：你好，曾叔，感觉现在上海的房子不愁卖，而且供不应求，对于现在上海楼市老师您怎么看？之后发展走势还会像现在这样吗？

回答：你好，关于上海如今的楼市，其实分析下来还是处于健康的状态，轻微的起伏算是正常的波动。因为首先，上海有着十分严苛的限购政策，户籍两套，非户籍一套还需要已婚并缴纳五年社保，这样的限购政策下很难有投机性购房。其次就是上海楼市市场的确很大，一手房二手房的供应量都十分充足，上海楼市是存在自我调节性的，今年的市场也是健康的。 对于有购房打算的购房者，今年买房较好在上半年购买，因为关于贷款的政策来说需要将交易时间保持充分一些；其次，还是要跟随主流购房，为了未来的回报率，还有安全性。

提问：曾叔你好，我在中兴路雅宾利二期一一套109平米的2室房子，现在有一房票，现金500万，总预算1千万，本来打算买松江佘山的排屋以备养老，但又觉得大虹桥的房子有投资价值，希望听听你的建议！

回答：你好，已回答过。雅宾利可保留；松江佘山排屋自住可以考虑，投资的话偏弱，未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，闵行，大宝明年九月上小学一年级，对口菜小，但可直接上闵行交大附小，初中，考交大闵分高中。现在纠结是否有必要去徐汇买房，上徐汇的交大附小，初中上徐汇中学或南洋模范，徐汇和闵行初高中升学哪边更有优势？ 徐汇最近的学区房涨价也太高，是否有必要牺牲生活质量搬过去上学？

目前2套一大一小，一套2007年66平小房子升值空间感觉不大，对口菜小，目前大概300，现金200，想去徐汇置换600多的学区房，但目前徐汇学区房老破小涨幅有点大，买来是否具有保值增值功能？或置换闵行交大附近对口交大附小和二附中的学区房？闵行这边学区房涨幅比徐汇小点，是否值得投资入手？或买徐汇交大附近的乐山公寓来保值增值出租是否划算？因考虑以后养老离医院近也可能以后要往徐汇住，到时再卖掉置换大一点？ 主要置换目的还是保值增值，不知哪种更好点？感谢！

回答：你好，从升学路径来看，当然徐汇的会更好一点，这也是徐汇学区房涨的快的原因，是否需要牺牲生活品质搬过去，这个没有谁能给你主意，完全取决于你的教育理念。你一定要考虑清楚，你如果买了徐汇，其实一方面是自己的孩子可以念，第二也可以实现资产的保值增值。如果你买的小区一般，也可以只是挂个户口，孩子念书后，直接租房子住。置换到更优质的学区，特别是自己还能用到学票的情况下，是比较好的选择。

提问：你好！曾叔！你好请问700-800有什么推荐吗？二手房的话，具体有哪些推荐？如果是新房，又有哪些推荐呢？不考虑学区，工作在老西门。

回答：你好，这个价格段大概可以买到中外环，次新两房到三房。建议以东西两侧为主，浦东的杨思三林康桥御桥，浦西的天山、虹桥、长风、金沙江路，都是不错的选择。你的要求太宽泛了，需要更多信息决策，比如通勤地铁、房间数、投资还是自住。具体楼盘推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：曾叔你好，关注你很久了，最近准备购买首套房，目前有3套房比较满意，一是彭浦新村的小区（两房245万，97年房龄，对口三梯队静安四小，距离地铁900米左右），二是浦东金杨（两房250万，95年房，对口普通小学，双地铁均900米左右),三是静安新城一室（250，97年房，对口七宝实验，双地铁1公里左右）想请您帮忙解答一下哪个房子比较合适，或者有无其他可推荐区域，我们现在在漕河泾上班，主要考虑投资，未来也打算自住。我们的首付预算在100万以内。

回答：你好，我觉得这按个里面选，我还是倾向于静安新城，区位上离你比较近一点，而且学区也是三个里面比较好的。问题就是户型小了点，一房基本不够住。可以学住分离，或者提高预算。其实我觉得既然是首房首贷，那应该多借点钱，毕竟一生一次的机会，建议你再考虑下。

提问：你好，曾叔，你觉得哪个时段买房好？

回答：你好，当下！一是年底整个社会资金紧张时期，如年终审计，企业回笼资金，还债等，另一方面是年底天寒地冻看盘人稀少，开发商冲量特价房较多。判断趋势，买未来有潜力板块的成熟地段边缘刚需三房，考虑交通及配套。老城区的房子除了学位房，其他大部分是跑不过新贵板块。自住刚需逢笋入，不用太多的考虑涨跌，从长远角度看是会继续涨的。如果是自住又想投资，优先考虑投资，在工作地点近的地方租房住，先赚它个一百万再说。合理利用杠杆，留足2年以上的月供。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问您觉得支持房子不暴跌的逻辑是什么？

回答：你好，世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产玩成了金融工具，你还在抠巴抠巴地积攒着自己的月供和首付；世上最可笑莫过于超级城市化已经像海啸一样席卷而来，你却仍在四线小城做着靠体制升官发财的黄粱美梦。世上最无情莫过于大城市的房价一波又一波脉冲式的上涨，刚需的你没明白“0到1”的意义却仍在问房价如果暴跌怎么办！

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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