上海楼市:2021年的上海楼市几乎每个月都有新政!

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提问：你好！曾叔！请问上海上个月的二手房成交目前是个什么情况？

回答：你好，这不做了一个测算，在三月份二手成交数据，31540套，也就是3.15w套左右，我们把一些商业、办公包括各种原因推掉的住宅套数剔除掉之后，沉淀下来3.15万套。但是不论多少，这个数字已经算是上海楼市比较热的一个数据了。有一个很重要的原因就是网传的4月1日网签之前要做限购查询。2021年的上海楼市几乎每个月都有新政，对二手房的影响几乎每天都有外界干。

但是我这边需要强调几个核心：排名前列，不论如何，3万套都不是一个小数字，市场再怎么样，成交依然保持一个比较高的热度，这个数字不容小觑。第二，市场热度应该会调整到去年10月或者11月的状态，大家可以感受下，那个点恰恰是转折点。快速决绝的人都会庆幸自己在那个时候做了选择，所以对于购房者而言，时间很重要。最后一点，也是很重要的一点，各位一定要记住。今年的二手还有一个很重要的因素就是一手干扰。伴随着一手市场积分模式，很多需求都在等待自己期待的项目未来会出多少分。楼市能够不过热一个很重要的原因就是因为一手的影响。但是毕竟每个一手项目只能吸纳130%的客群。如果到了下半年，一手需求没办法释放之后会不会进入二手，这是一个非常需要重视和直面的问题。如果各位铁了心只考虑二手，那么我少有一个建议就是：上半年完成置业过程。

提问：您好！曾叔，买房要多关注哪些板块上的哪些资源呢？

回答：你好，从长久来看，选择房子，选择板块，一定要关注城市不可复制资源，或者政府难以复制资源。

比如，江景大于湖景。因为，一个政府很容易可以挖出一个湖，但是他能去改变一条江吗，湖景资源会被稀释，而江景资源则相对稀缺。

比如，市府新区、省府新区大概率强于一般无政府资源新区。因为，一旦政府搬迁，在很长时间内，它将保持稳定，再复制一个市府新区或者省府新区在现有政策下，难度极大，更不要说什么市民中心、大剧院、奥体中心等附加公共建筑。

比如，名校中总校大于分校。因为，一个政府很容易可以复制一所名校的分校，但是他很难形成一个名校的口碑，前者用钱就能解决，但是后者需要时间的沉淀。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，深圳户口，深圳无房，现预计首付350-400，在深圳买一套。广州有几套，有多套贷款记录，但贷款都已结清。您的建议是买哪里？以投资为主。几年后才会考虑自住。

回答：你好， 首套非首贷五成首付，总预算700-800万，这个资金量，纯投资还是一路向西。 前海宝中都是优选，但宝中以大户型为主，前海价位已高，这个总价买三房略嫌捉襟见肘，需要精细化选筹。

提问： 你好曾叔，新房可能还有1～2年才开盘，现在卖了二手会有很长一段时间真空期，现在就是不确定后面二手房在正政策的驱动下是否会下跌？华泾板块因为涨过一波了，所以您还是建议不要空仓吗？

回答：你好，现在这个阶段能不能卖二手房，主要取决于你的二手房的地段和品质，如果是没有学区地段一般，可以抛了去摇一摇新盘，不管是哪个区域，一定要注意空仓期不能太长，3个月内没有摇到新盘，建议考虑其他二手房。

提问：你好，谢谢曾叔的推荐！我有几个问题啊：1.目前这几所小学进一两年都会有超额预警，如果户口不足三年会不会进不去？2. 静安的学校学籍对口，意思是进入小学之后学区房是不是就不需要了？3. 另外我们之前也考虑过浦东的学区，梅园（福外建平西）的搭配也有个别800W左右的，不过浦东户籍对口，按照我们老二上初中算，房子在手里估计要10年，不知道梅园那种老房子10年后保值或者增值的可能性怎样？希望曾叔指导～

回答：、你好，1、是有可能，如果学位紧张，入学积分就会不断提高。2、可以这么理解。一般5年内对应学校只有一个入学名额。买之前要看学位是否被锁定。3、这种其实就是纯学票性质，溢价很高。当做买个学票可以考虑的，纯投资的话由于学区政策多变，风险较大。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，请问您觉得支持房子不暴跌的逻辑是什么？

回答：你好，世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产玩成了金融工具，你还在抠巴抠巴地积攒着自己的月供和首付；世上最可笑莫过于超级城市化已经像海啸一样席卷而来，你却仍在四线小城做着靠体制升官发财的黄粱美梦。世上最无情莫过于大城市的房价一波又一波脉冲式的上涨，刚需的你没明白“0到1”的意义却仍在问房价如果暴跌怎么办！

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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