房地产市场再迎宽松信号!存量房贷利率下调在即?30城已启动“商转公”

房地产市场再次迎来重要信号！今日A股交易时段，市场传言房地产存量贷款利率有望进一步下调，这一消息迅速引发了市场广泛关注，港股、A股房地产股纷纷拉升。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，自2023年8月下旬住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》以来，楼市宽松政策已密集出台超1200条，标志着房地产过热时期的限制性政策基本退出，政策环境进入2014年以来最宽松阶段。

张大伟进一步指出，当前多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%区间，一线城市中，北京、上海的5年期以上房贷利率最高为3.4%，而广州则低至2.9%；二线城市普遍维持在3.1%左右，南京更是低至2.95%。中原地产研究院数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率则为3.6%。

尤为值得关注的是，随着新增房贷利率的持续走低，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差不断扩大，这促使多地开始呼吁并实践降低存量贷款利率。目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市已执行或优化“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）政策，通过降低贷款门槛和提取条件，减轻购房者负担。然而，一线城市中仅有深圳开展了“商转公”业务，北上广等大城市是否会跟进尚待观察。

在张大伟看来，“商转公”政策的实施，使得原先高利率的存量房贷能够转换为利率较低的公积金贷款，从而节省家庭利息开支。当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率仅为2.85%，远低于商贷平均利率，为购房者提供了实实在在的优惠。

回顾历史，张大伟提到，2009年存量房贷利率曾实行一刀切政策，与新增房贷利率保持一致。2008年10月，央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，并将最低首付款比例调整为20%。尽管这一优惠最初针对新增房贷，但在随后的发展中，多家中小银行对存量房贷客户推出了七折优惠利率，通过转按揭服务吸引了大量客户。2009年初，四大国有银行也宣布符合条件的存量房贷客户可以申请七折优惠利率。

在当前市场环境下，一些金融中介利用存量房贷与新增房贷之间的利差，催生了“转贷降息”的业务链条，通过提供过桥资金帮助客户转换为利率更低的消费贷或经营贷。此外，少数银行尝试采取“先息后本”的还款方式，即前若干年仅支付利息，本金延迟偿还。这种方式短期内可减轻月供压力，但长期来看会增加本金还款额，存在一定的金融风险。

面对市场的新变化，张大伟呼吁再次下调存量房贷利率。这不仅有助于提振市场信心，还能通过减轻家庭财务负担来促进消费，进而助力经济复苏。若能借鉴2009年的经验，对存量和新增房贷利率实行统一调整，将对市场产生显著的积极影响。

本文源自：金融界