上海楼市:预算450万以内,单身自住,首套房?上海买房建议

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提问：老师，曾叔好！我想请问一下。预算450万以内，单身自住，首套房？上海华新镇的未来发展如何，

回答：你好，华新的优势是房子相对比较新一些。但是华星这个区位有个巨大的短板就是没有地铁，而且在未来很多年也没有地铁规划。对于这种远郊板块，没有地铁就是一个严重硬伤，所以我觉得它发展潜力有限，并不应该作为排名前列选择。如果一定要买华新的话，考虑金茂悦。你这个预算其实还可以考虑一下其他的区位。比如徐泾，徐泾北城，江桥，九亭的次新二手。我觉得二手性价比更高一些，但是你实在要买新房的可以往九亭，泗泾，赵巷这些有地铁的地方走。还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好！ 现在家庭在上海只有一套房，有贷款，面积不大。地段在浦东大道居家桥路，周围利好是14号地铁要开通。迟迟等不到上海放开限购，现在在计划是不是拿手上现金，买二套，计划需要学区。但目前二套只能3成，总价就负担不了太高。想问下，现在是买二套的较佳时间吗？再等等上海二套会宽松些吗？有朋友建议成立公司，房抵贷形式做到7成，这种方式想问下您建议吗？是否有什么风险？您经验毕竟很丰富。我们是想买个学区，明年要小孩，如果贷3成，只能买总价400万，这样学区只能.是老破小。你建议现在购买这样学区吗？毕竟我们还没小孩现在。还是，先不买学区，买个房龄新的，后期再买学区？或者等后面二套房限购放松再置换？您觉得二套不管首付比例下降还是不再认贷，近几年取消可能性大吗？还有买哪个区或地段有什么建议吗？

回答：你好，首先，学区的事不用急，还没小孩呢，当前正在推进教改，有可能实行多校划片，很多优质学区，未来几年面临着不确定性，因此在小孩子上学之前二三年考虑学区房即可。其次，当前上海调控政策很稳，估计未来几年限购都不会放松，认房认贷，未来大概率不会松。当前，是上海买房的好时机，市场降温三年了，有上涨的动能，且货币放水也有利于房价上涨。由于你新买一套房比较吃力，当前较佳方案是卖掉居家桥路的房子，此房区位一般，如果是老破小，则升值性更弱。所以不如卖掉，手中资金增加 ，集中资金再买套区位更优、户型更大的房子。没必要一定买学区房。可买新次二手房，这样住进去也快些，升值性也强些。关于区位，主要以你上班生活方便为排名前列考虑，其次是升值性。如果限定在浦东，则源深、联洋、世纪公园南边的大唐花园、西边的陆家嘴中央公寓、张江中区万科翡翠公园、张江祖冲之路上的阳光花城、浦江镇近前滩的次新房。

提问：您好！曾叔，请点评一下，子弹200＋，长持5年以上，没有房票纯投资，在全国范围内重点考虑哪个城市的板块？

回答：你好，其实对于投资来说，核心2个前提因素是：资金和房票，而我认为资金相比房票则更重要，因为资金特别充足条件下，房票和城市选筹都很容易操作。但我遇到很多人，投资则把轻重点搞反了，手里拿着不少资金，却跑到一些城市不限购区去当接盘侠，为什么呢？因为摆在他们思维的排名前列道门槛就是没有房票，自然而然接下来的选择都会走偏。对于一般人投资来说，我认为获取资金往往比房票更难，所以资金充足的人投资就具有一个先天优势，就看能不能好好利用。为什么不要买不限购区？因为不稀缺，所以没多大价值。首付200+，投资推荐一线城市：上海优先考虑，一方面热度很高，城市更年轻化，更多享受城市发展的红利，另一方面房票好开发，大专以上学历就可以落户。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：您好！曾叔，我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。

回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。

提问：你好曾叔，我的情况是这样，夫妻两人上海户口，有个上幼儿园的小朋友，不走体制内准备以后送出国。两人名下上海共一套房产，房贷两人名字，17年中旬买的二手房，首付240万，贷款430万，每月还贷2万，房子品质一般。现在还想在上海买一套，算投资吧。我爸妈在安徽县城老家有一套门面房，每年房租收入差不多8万，房子市值差不多300万，这套房子基本价格和租金应该都长不了了。我爸妈考虑把这房子卖了， 搬到上海来常住，这样卖了后有个300多万的首付款以我们夫妻名义在上海买一套，住在这边。

由于上海目前有的这套房花费较大，目前没有存款，但按照目前收入，开销房贷都剃除后每年能存个80万左右吧。可否帮忙分析一下这样卖老家的门面房在上海买房值不值？可以的话什么时候入手买房时机合适？二手还是新房好？另外我现在房子明年满两年后如果我卖掉，加上老家房子卖掉后凑起来钱买个大一点品质好一点的房子 ，这样就一大家人一起住，这个方案怎么样？地段我是想考虑前滩或者前滩辐射区，谢谢。

回答：你好，县城商铺，升值性很弱。你们这套租金回报率也不足3% ，偏低。肯定不值得长持的。当前，多数县城楼市，还有一定温度 ，赶紧卖掉商铺为宜。卖完之后，先持有资金，等待在 上海买入的合适时机。上海楼市目前卖房时机不好。但根据你的情况，确实应将上海房子也卖掉，集合资金，买套面积大些的房子一家住一起，你可以照顾老人，老人也可以带带小孩子。上海买入时机现在可以上车了。买新房，还是二手房，并不是关键因素。关键是要生活方便，外加较强升值性。前滩或周边，长线具有很强升值性。如果上班生活也方便，基本就锁定这个板块。这个板块，当前有新房在售，估计后面也还有新项目推出。如有七八百万的首付，在这个板块买个大三房或小四房，应是可以的。届时，买板块内的新次房，也是可以的。如想住得更宽松些，也可到一品浸城买更大的房子。上海买房价值高的板块，详见知识星球内部分享！

提问：曾叔，你好！重庆现在感觉城市发展规划跟以前的上海差不多，未来3年到五年，几个主城区均价能破2万均价吗？

回答：你好，重庆的未来我是很看好的，重庆具有一定的一线城市潜力，外加上区域优势和政策优势，很有空间。现在的规划你也看到了，和以前上海比较相似，但是也有不同的地方，主要是人口结构不同。重庆还是以工业为主，对于第三产业和新兴互联网产业几乎没有，互联网企业很少能拿得出手，所以对于人口的吸引很有限。公布的30万净流入人口，其实很多都是本地人，或者周边，并没有形成上海这样的全国辐射力。重庆的高校毕业生近年来留在重庆生活的越来越多了，但是更多的还是去了北上广深这样的一线城市。重庆的发展潜力还是很大的，未来的房价有某些人预估可能达到432的结构，当北上广深达到十万，重庆达到4万也就不足为奇了。未来3-5年房价到2万的可能性还是非常大的，短期房价还是以稳定为主，部分主城区可能上到2万，均价2万有待时间，这个主要看zc层面的把控了，不太好确定什么时候能达到，但是可以预期。

提问：老师你好，请问曾叔短期看政策，中期看土地，短期看人口。这句话是什么意思？

回答：你好，未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？僧多肉少，涨。人口流出的呢？没人接盘，肯定涨不动。中期看土地，如果这个地方人口是流入地，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？供不应求，涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入地，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？涨。

提问：你好，曾叔，请问上海七宝与浦锦哪里更有潜力？谢谢。

回答：你好，七宝板块从学区上强于浦江镇，不管是七宝外国语还是七宝实验小学，都是闵行的名校。而且从生活配套上来说，闵行浦西这一段要比浦东这一段更加宜居。但是七宝的房屋整体偏老旧，不管是万科还是其他类似于万兆都是超过10年的房龄，而浦江镇华侨城、浦江颐城、浦江坤庭这些项目都很新，产品力是好过七宝的。而且七宝在航道下面，的确是有些吵闹的。就发展潜力来看，七宝不如浦江镇，浦江镇有前滩辐射，还有整体较新的优势，应该发展机会更大一些。上海投资回报率高的板块，具体详见内部分享！

提问：您好！曾叔，现在房价这么贵，为啥还有那么多人抢房，买都买不到，到底是哪些人在买？

回答：你好，现在买房需求还是比较旺盛的，主要有以下几种人群：1，置换，小房子卖掉做首付换大房子，特别是这几年拆迁户。2，高收入人群，这个一般人想象不出来，我举几个遇到的例子，年收入40w算不算多？年收入100w我这也有。3，体制内，这个大家都懂，不就那个高嘛，宁波还比其他地区再高点。4，小老板，很多经商头脑好，各地小老板众多，800w的房子直接全款，你不敢想的。而且小老板的子女现在也是购房主力了。5、归根结底，六个钱包刚需还是占多数。可屌丝们只会否定，这些都是工具人，根本没这么多购买力，随便吧，你也只配拥有一套出租房的钥匙了！

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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