上海新修住宅物业管理规定施行 一半条款有改

今天起，《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》（以下简称《规定》）正式施行。

记者从市房管局获悉，原《规定》88项条款中有一半进行了原则性修改，改动幅度较大。“新规”聚焦在住宅小区内尚未根本解决的老问题和新的“急、难、愁”问题，包括：公共收益使用账目不透明、业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难及停车难等。

小区公共收益是公众最关心的话题之一。公共收益从哪里来，又到哪去？使用账目能否“一目了然”？“新规”给出了答案：公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益补充专项维修资金后的剩余部分，应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会的各类所需。“小区业主可以在账户上看到公共收益‘分红’，但无法独立支取，必须以小区集体的名义使用。”市房管局相关工作人员说。此外，“新规”还要求，如果使用物业公共部分进行广告、商业推广等来获取小区公共收益的行为，必须经业主大会同意。

停车难、车位乱涨价是上海住宅小区的突出问题。“新规”从公平分配停车资源角度出发，物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。这相当于每户业主最多拥有两个车位。

同时还提出，物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

“新规”还明确建立停车资源共享协调制度。针对车位价格，“新规”提出，开发商在业主大会成立前不得擅自调整前期物业合同中约定的产权车位租赁价格；设立了业主大会成立后，开发商产权车位调整租赁价格的备案制度，解决实行市场调节价情况下开发商产权车位乱涨价问题。

一些住宅小区还存在业主拖欠、拒缴专项维修资金的现象。住宅专项维修资金，是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金。“新规”做了几方面规定：专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当及时启动再次筹集程序。

专项维修资金管理规约未就再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在90日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起90日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

物业费涨价了，业主如何辨别涨幅是否合理？“新规”指出，市房管部门将定期发布住宅小区物业服务标准，物业协会定期发布物业服务价格监测信息，实行包干制收费方式的小区物业服务费调整前必须经过审计或者评估，促进形成“质价相符”的物业服务收费议价机制。

值得注意的是，业主的权力和义务首次全文写入“新规”。此外，居(村)委会、业委会、物业服务企业三者关系也进行梳理，并对社区党建引领进行了规定。

《上海市人民代表大会常务委员会关于修改的决定》已于今年3月1日正式实施。

明晰管理职责，进一步理顺条块关系

修改决定明确房管部门作为主管部门，应当履行监督管理物业服务企业及从业人员、归集使用专项维修资金等方面的职责。

根据本市物业管理重心逐步下沉到街镇的要求，此次修改进一步理顺了条块关系。街镇作为物业管理的排名前列线，应当履行指导、监督业主大会和业委会建设，监督日常物业服务，督促业主依法使用和维护物业设施等方面的职责。就社区党建引领作了原则性规定，明确“党建引领、三方参与”的治理架构，并对居（村）委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化。

业委会从组建到换届的全过程运作规范

业委会是业主自治的关键。部分小区面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题，围绕业委会履职、换届改选等方面产生的纠纷仍占比较高。修改决定细化了从业委会组建到换届的全过程运作规范。按照决定，规定建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成，以解决小型小区业委会成立难问题；

完善担任业委会委员的条件，规定与物业服务企业存在利害关系的业主，以及在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员；

建立业委会培训制度，将培训记录作为业委会备案要件；对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更为细化的规定，确保业委会能够正常运转；明确了业委会委员在违反任职条件、无法正常履职等情形下，其委员资格终止。

停车位少的，一户业主只能购买或附赠一个车位

小区停车位矛盾一方面是由于停车资源先天不足，导致供需紧张。这次修改从公平分配停车资源角度出发，规定物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

修改决定明确物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

为了缓解停车矛盾，此次修改规定区政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡镇政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。同时，鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

此外，对住宅小区机动车停车位的收费标准确定及调整作了规范。

广告等公共收益，须经业主大会同意

小区公共收益是大家关注的焦点之一，实践中，小区停车、广告等利用共用部分产生的公共利益，存在账目不透明、公布不及时、不按规定比例补充专项维修资金等情况。修改决定要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意。

修改决定还明确了公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费等方面。

另外规定，公共收益的收支应当审价、审计，按季度公布。

业主不交专项维修资金，业委会可依法诉讼

住宅专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金，是物业的“养老金”。修改决定对维修资金作了四方面的规定：一是未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在本条排名前列款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

完善物业紧急维修制度

小区发生房屋安全故障怎么办？修改决定对此作了以下规定：发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

对发生水泵、水箱（池）故障，影响正常使用等五类情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案。

修改决定明确，业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

来源: 上观新闻(上海)（原标题：一半条款有改！沪新修住宅物业管理规定今起施行，业主将在哪些方面获益？）