辗转十年,不要让这样的项目成为孤品

上海好的位置好的地段好的项目其实挺多，一个优秀的项目总能吸引大家的目光，未来引来后继者的学习和借鉴

对优秀的项目的借鉴和模仿，可以较快程度的获得名利双收，这在地产行本质上已经见怪不怪了，但是今天这个项目，我觉得很少有开发商可以借鉴

甚至某种程度上我都不愿意称他为房地产项目，因为发展的过程经历了太多的起承转合

今天就和大家聊聊这个几乎要被称之为孤品的项目

安亭新镇

这个项目在之前的推送里写过（点击蓝字查阅「封面」上海少有一个没人敢复制的项目），关于安亭新镇的前世今生

但是依然有太多的值得咀嚼的细节

首先，他是上海少有的完整的有节制整体规划整体开发的板块，整个区域占地面积2.4平方公里，这样的规模体量在上海未来已经不可能存在了

而且所在区域也是一个典型的产城联动的区域，汽车产业使得区域内导入人口成为可能，这是一个小镇能否崛起的天然条件

第二，非常关键的一点，这也是少有的有节制开发的一个区域

我一直觉得这是大量的小镇开发的一个巨大的误区

当开发商拿到一大块土地做区域开发的时候，总是忙不急的对外诉说着自己的宏图理想，美好生活产业集群，类似这样的话

很显然这是典型的房地产项目开发的逻辑，并不适用区域开发

一个区域开发的排名前列个诉求：要防止区域未来有恶性扩张的可能

这也是为什么任何一个城市，都有环线的道路区隔以及各种郊野公园的存在，本质上就是保证一个小区域的独立

区域的相对独立才有可能不会受外界的干扰，从而内部孵化出人气和生活氛围

所以任何摊开来做大规划的小镇，我拍着胸脯说未来一定会失败，因为他不符合一个片区发展的基础逻辑

而我们看安亭小镇的大区域，从这个角度上来看可以看出规划者的先知先觉

整个区域四周都被绿化和水系保卫，南向还要高速区隔，保证了整体区域的独立

只有相对区隔，才能保证相对独立，只有相对独立，一个小镇才有盘活的可能

所以本质上来说，安亭新镇整体的底子真的非常好，是当年一城九镇里较好的一个新镇区域了

幸运的是，排名前列个吃螃蟹的人，也真正切切的看到了小镇的潜力

阿尔伯特 施佩尔

安亭新镇的总设计师

面对着这片土地，前前后后动用的十多家德国的设计团队，最后终于沿袭了欧洲文化之都魏玛的设计理念

这个理念现在来看已经是非常超前

他并没有仿照传统的豆腐块式的开发模式

而是采取了三条主轴环绕规划的模式

你仔细看就会隐隐看到三条轴线

排名前列个是外围的郊野公园，第二个是护城河，第三个是内部的一条环形车道

这样的规划就可以保证了中间的集中性商业部分可以较大程度的呈现放射性状态，让所有的住户生活在安亭小镇里都可以较大程度的享受到生活配套

这种由内及外的规划较大特点就是对于住在里面的每一户的均好性是极强的，但是不利的地方就在于地方需要整体规划整体开发，而且后面对建筑调整的余地不大

你只有在前期具备非常高的格局，才能保证这样的规划到最后不会变成鸡肋，在很多其他地方，显然是做不到的，幸运的是，安亭小镇这点也做到了

在之前的文章里我也提到这些

比如安亭新镇是真正意义上的敞开式社区

保证了整个小镇内部可以自由穿梭，互通邻里

包括所有的管道全部下埋地下，地面没有任何的电线杆元素，也防止了后期的重复开挖

再比如小区内所有的一层都是敞开式的商业设计，保证了单体内客户的人群交互等等，这样的细节都因为整个规划理念如此得到很好的贯彻和执行

更加重要一点，这样的规划给到后期开发足够的弹性空间

因为有三重的围合，内部可以保持相对的独立，所以小镇内部的场景规划可以更加丰富

内部的不行街道可以规划的更加密集和紧凑

客户可以从家里晃晃悠悠带着小孩逛到某一个地方，这样简单的场景讲实话在大量的地方是不可能实现的，但是在安亭新镇内就是可能

而且非常常见

还有因为内部人群交互非常密集

所以安亭新镇内可以轻而易举的规划出一条专门针对于步行场景的路线

在这里真正意义上成为了生活的范本

大多数区域的规划都是有限考虑车行动线，这不是因为大家不愿意关心个体，而是在豆腐块规划模式下，区域和区域之间已经没有了人行散步的可能

围合式开发的模式，在这里充分发挥了作用

生活和生存之间的区别，很快就显现了

所以讲真，安亭新镇真的是一个非常稀缺的规划蓝本，真正意义上从人出发，考虑生活氛围的小镇样本

这样的样板需要一块不错的地，有眼界的规划师以及十多年来一如既往的支持，这一切在当下的房地产市场里是那么的稀缺

当然，规划好还不能成为安亭新镇如今发展的全部

对于小镇的开发来说，理念很好，但是需要给一个客户长期来住的理由

过去的十年其实这个问题一直萦绕在这个区域头上，最后导致了人不愿意来住，然后一直做大户型成为5+2式的候鸟社区

我想这显然不是安亭新镇的初衷，这样的规划理念也不是希望一周只有2天可以见到欢笑

之前的安亭新镇一直有一个问题：在这里解决不了生活

人口基数不够，生活配套不支持，生活配套不支持，人口基数就更少，这样的恶性循环

但这一切因为万科的入驻带来的改变，万科是整个区域的第三代操盘手，他后面做了2件事非常让我感慨

1、丰富了客群

一个小镇本质上就是个小社会小金字塔，什么样客群的人都需要有，这样才健康，这样才全部是有钱人是不现实的

过去安亭新镇两任操盘手都没有解决这个问题，万科这一次的努力很值得借鉴

规划了青年公寓租赁产品，以此大量的导入年轻客群

同步的，万科的养老产业导入老龄化人口，安亭澜悦的开业，面向大众打造了新型的养老模式，这样的生活氛围也让适老人口居住成为可能

包括后面的商品房，较新一批的湖语森林，不论是洋房还是叠加或者联排，整体的户型结构都调整小了

调整小较大的诉求就是使得整个新镇的人口承载量在增加，这对盘活整个小镇来说非常重要

所以整体上年龄金字塔上，老年人，租赁的年轻人以及中间段的城市中产都会在安亭新镇居住，区域内构成了完整的居住社会雏形

当然，这还不是全部，万科另外同步的也丰富了产业客群

开发办公产业，不论是联合办公还是持有租赁办公，作为汽车城的衍生区域，区域内也聚集了一批办公人群

一些智能化的产业比如无人驾驶试验，在新镇真正意义上落地

这也是很多小镇开发的误区，如果一个区域只有居住没有产业，那么小镇最后就会变成一个潮汐社区，白天空无一人，晚上变成睡城

上海的泗泾就是一个典型的失败案例，周期性的人口转移被公共交通带来巨大的隐患

万科这一次尝试，也破了这样的死结

所以本质上，在人口结构上整个新镇变得相对完善了，不同年龄层不同时间段的客户都非常饱满

第二件做的事情就相对理所当然了

万科在安亭新镇内完善了很多配套，也增加了很多活动

不论是剧院还是食堂或是邻里中心，因为万科的热带雨林体系，整个配套得到了充分的运营

5000平米的永辉超市也即将开业，我嘉书房全新来临

社区内的活动也变的丰富，安亭新镇- 国际生活节活动，安亭新镇-新年音乐会暨跨年文艺演出盛典，安亭新镇中国特色小镇论坛即将盛大召开

更加令人欣慰的是，因为运营得当，人口逐渐聚集

大量的市政配套也开始启动，这应该是一个小镇最让人欣慰的场景

我为什么说万科操盘安亭新镇很让人感慨呢，因为我们发现随着他们的介入，万科更多做的不是开发商做的事情，从产业导入到人口运营到后期的服务，整个体制上和房地产开发那么的格格不入

但是正是因为这样的逻辑，整个安亭新镇才焕发出出乎意料的光彩

其实很多的企业理念和小镇模式根本上是冲突的

比如小镇需要运营，房地产需要周转，小镇需要敞开，房地产讲究封闭，所以很长一段时间我都不认为一个开发商可以真正意义上做好一个小镇

看到万科，似乎这也并没有那么特别，万科的热带雨林体系孵化了大量的物种，这些物种相互独立有互相依靠，构成了庞大的生态群

某种意义上来说这正是小镇开发所需要具备的灵魂

万科，这个中国品牌开发商，做了太多非房地产的事情，但这也真正意义上推动了小镇项目的长线发展

最近安亭新镇的媒体大V社区顾问计划正式启动，本质上也是希望更多的人可以真正意义上了解产城融合和小镇发展的模式

我认为如果想要做小镇开发，一定要去安亭新镇，这里呈现的画面超乎太多地产人的认知

当然，万科虽然做了大量的非房地产事情，但是项目开发依然带来足够的亮点