虹口北外滩、四川北路又在持续释放涉宅用地

近日，虹口区连续发布两则控制性详细规划局部调整方案，分别位于北外滩核心区与四川北路板块，新增一处住宅与科研混合用地以及一宗风貌别墅用地，持续推动区域功能优化与居住品质提升。

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北外滩67街坊新增约4.76万方住宅

11月25日，《北外滩地区控制性详细规划hk285街坊局部调整》正式公布。本次规划将原hk285-01、02、04地块（即67街坊）重新划分为hk285-05、06两个地块，并对用地功能与开发指标作出调整。

用地结构变化

科研设计及三类住宅组团混合用地（C65Rr3）增加约1.79公顷；

教育科研设计用地（C6）减少约0.49公顷；

商业办公混合用地（C8C2）减少约1.22公顷；

轨交站线用地（S2）减少约0.08公顷。

开发强度与高度

hk285-05地块容积率为2.06，hk285-06地块容积率为7.41，建筑高度由原250米调整为230米。

调整后，总建筑面积上限减少约12.04万平方米，其中商业办公面积减少约23.3万平方米，科研设计面积增加约8.5万平方米，三类住宅组团建筑面积增加约4.76万平方米（按照35.9%比例测算）。

城市设计导向

新规划强调“全域开放街区”理念，鼓励在hk285-06地块低层设置连续建筑组群，通过平台与立体交通实现功能融合。地块内需设置跨新建路、东长治路的二层连廊，提升慢行系统连通性。同时，该地块为旧改地块，绿地面积不低于改造前水平。

北外滩街道hk285街坊（即67街坊）东至新建路、南至东长治路、西至商丘路、北至唐山路，南侧紧邻轨道交通12号线国际客运中心站，与白玉兰广场仅一路之隔，地理位置优越。

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四川北路新增风貌宅地 建筑限高75米

虹口区风貌宅地同样再添新供应。

11月19日，虹口区官网公示《四川社区C080101单元控制性详细规划hk177街坊局部调整（草案）》。调整后，该区域将新增一宗Rr2类风貌别墅用地hk177-07地块。

新增hk177-07地块

用地性质为二类、四类住宅与社区公共服务设施混合用地（Rr4Rr2Rc），用地面积20591平方米，容积率2.4，建筑面积约49418平方米，建筑限高75米。

地块内需配建不少于2500平方米福利设施、500平方米卫生站及4241平方米其他公共服务设施。

其他地块调整

hk177-06地块按现状保留为二类住宅组团用地（Rr2）；

hk177-09地块调整为四类住宅与社区公共服务设施混合用地（Rr4Rc）；

新增hk177-08、hk177-10两处广场用地（S5），提升公共空间品质。

风貌保护要求

除保留地块外，规划范围内现有风貌建筑总计容面积约1.33万平方米，其中里弄建筑约1.17万平方米，需通过保护性修缮、肌理性延续等方式进行更新。

从区位上看，该地块1公里范围内涵盖3/4/10号线等多条轨交线路，交通条件十分优越。

11月20日，虹口区嘉兴社区C080301单元的hk264A-01地块即瑞康里旧改项目完成协议出让，意向用地者为上海虹口城市更新建设发展有限公司，成交总价为26.7627亿元，楼板价约为11.5万元/㎡。虹口瑞康里风貌地块成交了，楼板价11.5万/㎡

该地块出让用地面积为16868.3㎡，地上建设用地规划性质为Rr2，容积率1.38，计容面积为23278㎡，建筑限高12米。

据搜狐焦点统计，2025年虹口全区公开出让涉宅用地共3宗，成交总金额约175.9亿元。尽管地块数量不多，但成交金额仅次于杨浦，排名全市第二。这三宗地块中，两宗位于四川北路，分别由金茂和北外滩集团竞得；北外滩地块则由绿城拿下，创下区域地价新高，即如今的绿城潮鸣外滩项目，当时楼板价达12.66万/㎡。

近期两次规划调整新增的涉宅用地，未来将以何种方式、多少价格成交？市场将持续关注。