上海楼市:新政突袭调控,上海未来房价走向如何?

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提问：曾叔你好，请问下上海刚出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对房价的影响有哪些呢？我咋感觉这些成本会转嫁到购房者身上呢，买房成本更大了

回答：你好，主要影响是LH买房被堵；DYD\JYD贷款收紧；不足5年的房子加税，变相减少了二手房的流动，缩小供应量，满5的房子会再涨5%；二套打新无望，这批购买力流入二手市场，房价继续推高。

提问：曾叔你好。双桥和潍坊太老了，其他小区现在买不起，700万以内的没有。学区可以不要那么好，再低一个档次，求再推荐次新小区，谢谢。

回答：你好，这个价位的非学区次新三房选择都不多，如果加上好的学区，当然就只能牺牲居住的舒适度。两者都有要求就很难选。需要做一些取舍。700以内有潜力的楼盘详见内部分享。

提问：曾叔 你好 请教下 在几个楼盘间犹豫 望指点。月底开盘的龙盛福新里 300平 预计在14万 基本可以买到。第二个选择是等到上半年，甚至是今年下半年，绿地海铂外滩，价格预计在15万或者是滨江凯旋门三期的开盘，又或者是保利世博，但是又担心摇不到号，就意味着都错过了。错过了，就担心明年的房价又继续上涨了。如果考虑的出发点是性价比，宜居，将来的升值空间 请问该如何选择

回答：你好，龙盛福新里，靠近共和新路有点噪音，大面积自住还可以的，投资的话流动性偏弱。如果是自住的话，可以先买了，还有潜力。

提问：曾叔，你好，预算总价500-700万，较高也可以冲一下八九百万，上海首房首贷，你建议上海哪些板块投资？建议内环，还是中环，还是外环，还是大虹桥，有什么顺序优选吗？

回答：你好，如果你能买到八九百万的话，有两个选择，一个是中环内的学区二房或者三房，主要靠学区增值。另一种就是在外环外买五六百万，六七百万的次新三房，主要靠地段增值。前者短期更加稳健一点，后期从长期来看，势能更加足。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？

回答：你好，阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：曾叔！您好！请问您对最近网传的环京暴跌有什么看法？能否说下环京城市群后面发展趋势与珠三角或者长三角对比来看怎样？是否还值得投资？

回答：你好，地理空间上的“环京”，与珠三角、长三角城市群的繁荣完全不同。在经济上，与北京深度互动的不是环京，而是上海广州深圳。不仅如此，北京对环京的资源更是掠夺性的。“环京都市圈”在现实中根本就不存在。因此，与其说是环京遭遇了“暴跌”，不如说是人们一开始就不切实际的幻想有一个“环京都市圈”的存在。因为他们的房价需要一个繁荣的“都市圈”，而不是环京贫困带。环京多地房价，当前相比三年前，确实跌了很多。环京楼市三部曲：一、楼市投机炒作过头催生泡沫；二、政策严厉收紧挤破泡沫；三、经济与人口面太弱导致深跌长跌！投资我是不建议大家买，其实在赌博，环京市场容易暴涨暴跌，长期来看不是稳健型投资，完全是投机，而不是投资，看不到长远的价值。价值投资很重要，过于概念性炒作（环京概念）的要谨慎！要透过区域实际去分析房子的价值。已经在短时间内爆炒过的也要谨慎！否则在杠杆交易下，那将是十分痛苦的事。

提问：曾叔好，我是新上海人，现在奉贤有一套老破小，儿子快2岁了，现在在考虑买套大点的，较好学校好点。因为是二套，首付太高，所以基于首付能力，考虑总价最多380w左右的。现在纠结是留在奉贤还是换别的区？留在奉贤，可以买奉贤较好的小学+初中（奉贤实验小学+实验中学，以后目标奉贤中学或者格致中学），房子也可以大点；换到闵行，这个总价预算估计闵行二梯队学校都很困难，居住体验也比较差。请您给点建议。

回答：你好，正如你所说，留在奉贤，就是你规划的这条路线。好处是省事，缺点就是奉贤的高中资源不够丰富，除了头部的2所高中，后面就断档了。二套可以通过合适的信贷产品降低首付比例，利率也不高，提高预算，就能既满足学区又兼顾自住品质了。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受得住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是较好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，排名前列，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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