10大关键词,回顾2024楼市这一年

2024年进入倒计时。回望这一年，在“止跌回稳”的主基调下，全国楼市宏观调控动作接连不断，各类利好政策接踵而至。

上海作为全国楼市风向标城市，限购、限贷逐步放开、517“沪九条”、929“沪七条”……每一个政策节点有效提振了市场信心，为市场注入了新的活力与变化。

由于这一年政策特别多，限于篇幅，本篇挑选与上海相关、影响力度比较大的十个关键词，来回顾2024年楼市的“风云变幻”。

01.

517楼市组合拳

5月17日，一天时间，5条楼市重磅消息密集发布。具体为：

·央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年；

·央行降低首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例：不低于15%；

·央行取消全国层面首套住房和二套住房商业性住房贷款利率政策下限；

·央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；

·在当天的保交房视频会议上，高层强调，扎实推进保交房、消化存量商品房，收购部分商品房用作保障性住房。

解读：

上半年政策暖风劲吹，房地产金融政策放松力度之大，超出市场预期。尤其是核心城市在政策带动下，市场情绪边际好转，市场活跃度逐渐修复。

02.

527“沪九条”

5月27日，上海出台九条新措施以更好满足居民多元化居住需求。

关于限购：

·外地家庭或单身社保/税单5年改3年（特殊区域1~2年）

·外地单身社保/税单3年全上海市(除崇明)可购1套二手房

·取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策

·取消赠与5年内计入赠与人的住房套数的政策

·竣工日期在2000年以前70㎡以下住房，企业购房职工租住，不限套数

·在限购基础上，二孩及以上多子女家庭可多买一套(即外地家庭2套，上海家庭3套)

关于贷款：

·商贷首套首付20%，首套利率3.5%

·商贷二套首付35%（7个特殊区域30%）；二套利率3.9%（7个特殊区域3.7%）

·公积金最高额度：首套单人80万、家庭160万（含补充）；二套单人65万、·家庭130万（含补充）

·公积金多子女家庭最高额度上浮20%，最高192万

·公积金首套首付20%，二套首付35%（7个特殊区域30%)

解读：

限购、贷款松绑力度非常大，给上海楼市带来了巨大影响，政策落地后，市场成交量激增明显。不过市场买卖热度没有持续，在6月份达到高峰后随后回落。

03.

降准、降息

‌2024年央行进行了两次降准操作：

‌·2024年2月5日‌：央行首次降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点‌

·‌2024年9月27日‌：央行再次降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点‌‌

2024年央行进行了三次降息：

·‌2月份‌：5年期以上LPR由4.2%降至3.95%‌

‌·7月份‌：5年期以上LPR由3.95%下调至3.85%‌

‌·10月份‌：5年期以上LPR由3.85%下调至3.6%

解读：

降准释放了长期流动性，有助于支持经济稳定增长‌。降息降低企业和个人的融资成本，促进经济增长和稳定金融市场‌。

04.

靴子落地

千呼万唤始出来，2024年“存量房贷利率”迎来下调，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。10月25日，多家银行正式开启存量房贷利率批量调整工作，符合条件的房贷利率均调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。

解读：

之前房贷利率重定价周期统一为一年，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况，六大银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，也可以一年，这一调整旨在反映市场供需变化，维护借贷双方权益。

05.

929“沪七条”

9月29日，上海楼市新政官宣：调整限购、降低首付比例。政策具体如下：

·外地户籍购房社保3年改为1年

·居住证积分达标+3年社保，购房资格同本地户籍家庭

·新片区工作，可在新片区多买1套住房

·降低存量房贷利率

·首付首套15%，二套25%(临港、嘉定、青浦、松江、宝山和金山20%)

·增值税免征年限5改2

·及时取消普宅和非普宅标准

解读：

从三大维度出发，调整住房限购、优化住房信贷、调整住房税收，可以说力度空前，不仅巩固了前期调控成果，更为楼市的长期发展提供了有力保障。10、11、12月二手房成交量逐月攀升，可见政策效果持续性非常明显。

06.

止跌回稳

9月底，中央政治局定调房地产“止跌回稳”。10月17日，中央五大部门联合发声重磅组合拳，推动止跌回稳，取消或调整各类限制性措施。概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。

四个取消：就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低：就是降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

解读：

五部委联合召开房地产方面的新闻发布会实属罕见，充分说明政策“组合拳”力度之大，这对于四季度和后续房地产止跌回稳将发挥重要的作用。

07.

取消非普标准

11月18日，上海市税务局等四部门联合印发《通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准；明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。

解读：

上海购买二手房主要涉及这几个税费：增值税及附加税、个人所得税、契税和房产税，其中占了大头的增值税及附加税和个人所得税，都与是否普宅有关。此政策出台，不再看房屋总价，几百万和几千万上亿都是普通住宅，对购房者最直接的影响，就是大大节省了交易税费，减少购房成本，市场热情逐渐升温。

08.

减税大招

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布重磅公告，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。12月1日起实行。

关于契税：

·首套住房：140㎡及以下1%，140㎡以上1.5%

·二套住房：140㎡及以下1%，140㎡以上2%

关于增值税：

·针对北上广深中已经取消普宅标准的，个人销售已购买2年以上(含2年)住房免征增值税；

·在已经取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

解读：

本次政策的核心，是降低契税及免除2年以上住房的增值税。契税调整门槛从90㎡增加到140㎡的面积，显然已经最利好的是90㎡~140㎡中间的购房者，且以二套住房受益最大，显然是为了迎合广大市民对于改善住房的需求。总房价越贵，税费省得越多，大幅减轻了买房人的购房成本。

09.

房屋养老金

8月29日，上海市房屋管理局印发《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，内容有关本市住宅物业管理区域内维修资金的归集、使用和管理。在这份文件，有2条信息值得关注。

·商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。

·小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

解读：

“房屋养老金”的出现，其实给我们所有人都敲响了警钟：不仅是人口老龄化，房屋老龄化也正在不可避免地加速到来。这次上海又走到了前头，勇敢地承担了为国家种“试验田”的任务。通过试点，向全国展现一条可复制、可推广的经验。

10.

临港新片区

临港新片区5周年送大礼，居转户要求进一步放宽：

·居转户年限由7年缩短为5年的，新片区工作时间由不低于3年，减少为不低于2年；

·居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。

·在居住证专项加分政策方面，临港对上海市居住证持证人在新片区工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，最高分值为20分。

解读：

作为上海最优落户片区，临港新区落户政策的不断优化吸引了大批高端人才的涌入，落户率节节攀升。对比其他落户方式高下立见，临港新片区的落户政策相当于是一条落户的“绿色通道”了。

结语

在政策的推动下，房地产行业正经历着深刻的变化。2024年楼市政策多、力度大，实现了止跌回稳，为市场的健康发展奠定了坚实基础。上海楼市也是政策不断，利好频出，供求两端相对旺盛，成为全国市场一枝独秀。

政策都有一定的周期性。曾经调控最严厉、购房限制最多的年份，大家都能争先恐后买房；随着政策的持续优化和市场的不断回暖，预计2025年楼市或将迎来更加广阔的发展前景。你，准备好了吗？