上海自贸新片区将放开限购5年变3年!包括哪些区域?

去年11月的首届进博会上，中央给予上海的“三大礼物”：

1、新设上海自贸区新片区

2、上交所试点科创板

3、长三角一体化提升为国家战略

其中，排名排名前列，也是最重磅的“上海自贸区新片区”今天（8月6日）下午正式官宣，在国务院印发的《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》中，明确了：

到2025年，新片区将建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升；到2035年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体。

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新片区参照经济特区管理

新片区规划范围：在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区。按照“整体规划、分步实施”原则，先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域，面积为119.5平方公里。

2

重点企业按15%的税率征收企业所得税

根据《总体方案》，上海自贸试验区新片区将实施具有国际竞争力的税收制度和政策。对新片区内符合条件的从事集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等关键领域核心环节生产研发的企业，自设立之日起5年内减按15%的税率征收企业所得税。

3

临港将成金融开放试验田

根据《总体方案》，上海自贸试验区新片区将实施资金便利收付的跨境金融管理制度。

在风险可控前提下，按照法律法规规定，新片区将借鉴国际通行的金融监管规则，进一步简化优质企业跨境人民币业务办理流程，推动跨境金融服务便利化。

同时，支持新片区内企业参照国际通行规则，依法合规开展跨境金融活动。支持金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下，为新片区内企业和非居民提供跨境发债、跨境投资并购和跨境资金集中运营等跨境金融服务。

4

再造一个“香港”的潜在发展空间

上海自贸区现有面积为120.72平方公里，范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区等七个区域。

再来看看今天官宣的上海自贸区新片区“主角”临港地区，规划面积343平方公里，由国际未来区（主城区） 、智能制造区（重装备产业区、奉贤园区）、统筹发展区（主产业区）、智慧生态区（综合区）以及海洋科创城等功能区组成，人口约68万，是上海重点发展的六大功能区域之一。

它位于上海东南角，距离市中心75公里，地处长江口和杭州湾交汇处，北临浦东国际航空港，南接洋山国际枢纽港，是上海沿海大通道的重要节点区域，也是中国（上海）自由贸易试验区建设的直接腹地，更是长江经济带和海上丝绸之路经济带两大国家战略涉及的重要区域。同时具备海运、空运、铁路、公路、内河、轨交的特质，构成了临港便捷的综合交通优势。

更为振奋人心的消息是，这次官宣的新片区规划范围描述为：在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。

显然，新片区的利好，不止局限于南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等4片119.5平方公里的先行启动区，也不局限于343平方公里的临港地区，而更扩容到了上海大治河以南、金汇港以东，包括奉贤区东部5镇+浦东新区南部5镇的整个上海东南部版图，这块版图的面积，我们以大治河东西总长43.3公里，金汇港南北总长23.6公里来一个初略计算，面积就有1021.88平方公里，再加上未算在大治河以南、金汇港以东10镇范围内的浦东机场南部区域和浙江小洋山岛的面积，上海自贸区新片区的面积，与香港特别行政区1092平方公里的面积相差无几。

自贸区新片区1000+平方公里的土地面积，约占上海全市总面积的1/6，好比是“上海的新疆”，这样的土地资源十分难得，自2003年启动建设以来，临港还一直坚持产业开发、基础设施、城镇建设、生态环境、产城融合"五位一体"全面发展。“看得见”与“看不见”的空间潜力都令人期待。

5

产业：贸易链与先进制造业融合

从产业来看，临港地区已初步形成“2+3+4”产业体系，是中国高端装备产业集聚度较高的区域之一，临港在装备制造业、新能源汽车、智能制造、海洋经济等领域均形成了5大产业集群，拥有特斯拉、上汽、奔驰、新昇、积塔等骨干企业。区域内另有海洋科创城、智能制造区、智慧制造区等片区，5所大学10万名学生在此求学、生活，产业基础扎实。

在临港增设新片区，原因之一就是要改变现有的脱实向虚经济格局，为上海在高端制造业方面取得全国先进的身位。新片区在主导功能上与现有片区存在差别化特征，即新片区的制度创新和优化营商环境举措将更集中、更精准地与国际高端要素聚集、高端产业功能培育、产业链及产业集群发展相结合，将围绕产业链实施制度型开放集成，形成发展新动能，从而带动上海及长三角一体化高质量发展。

6

自贸区新片区将放开房产限购政策

在今天国务院新闻办公室举行的上海自贸区新片区新闻发布会上，上海市副市长陈寅在会议中透露了一个重要信息：

上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策！由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年。

如果放开限购范围与新片区规划范围一致，即在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域放开限购的话，那么上海版图的1/6，涉及浦东、奉贤2区的10个镇，将率先松绑房产限购政策。

这对上海楼市和整个上海增加新的人口动能，城市活力，无疑将是一剂“强心针”，重大利好！

尤其是结合7月28日苏州楼市升级限购限售措施，要求2年社保+新房3年二手房5年限售，更加凸显环沪价值不再了！现在昆山、吴江、嘉善，很多地方的房子卖得比上海临港（泛指浦东大治河以南5镇）、奉贤东乡（泛指奉贤金汇港以东5镇）还贵。这些地方，趁着上海限购，韭菜卖出了金条价了！

这次批复的上海自贸区新片区面积很大，占了全市版图1/6，也是上海陆域（除崇明三岛外）上经济最不发达的“西伯利亚”区域，但能享受100%的上海政策。三年社保，还是比之前5年社保轻松多了，外地人若是考上上海高校的，父母可以在孩子考上大学后，未雨绸缪提前准备交上海社保了。

之前的长三角楼市格局，是上海没有任何口子！

如今自贸区新片区口子一开，比自贸区新片区更差的金山、崇明，应该也大概率会放开口子吧！

接下来，划入长三角一体化示范区的青浦区，会不会率先对同为示范区的吴江、嘉善居民放开限购口子呢？

如果，临港、奉贤、金山、崇明、青浦都相继放开了口子，同为“沪C”拍照的嘉定、松江，是不是也可以放开了？我们拭目以待！

可以肯定的一点是，今年上半年仅有5.4%的GDP增长率，建国以来70年稳坐中国内地GDP排名前列大城的上海，在马上就要被北京赶超之际，终于睡醒了！

东有自贸区新片区，西有长三角一体化示范区，“两个扇面”、“两翼齐飞”的架势已经搭好，开始要奋起直追了。

接下来的长三角城市之争更精彩了，有限的重大投资必然向上海自贸区新片区倾斜，杭州“网红”热度能否持续，苏州、宁波能否持续近两年来快速发展的好势头，上海部分区域限购“5变3”到底能拉升多少价值，都有待我们的持续观察。

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