上海楼市:浦东唐镇和浦西的大虹桥哪里发展潜力更大?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问: 成哥你好，坐标上海，目前上海大华有一套自住房产（无电梯97年3房），去年9月卖掉了一套徐家汇的老破小（带学区，430w售出），本想在10月再加子弹80-100左右购入庙行板块新房，但却遭遇拖延两个月的开盘及抢房热，摇号无果。目前这几个月房价上涨，感觉已实锤踏空…现在还在等看中的新房二期，但是上海新政已出，摇号无房者优先，感觉二套购买机会渺茫，且周边房价水涨船高。1.请问还应该等新房吗？2.如果等不到好结果，接下来应该如何选择？3.上海房价年后还会有明显上涨幅度吗？

回答：不建议你继续坐等，即使等新房也大概率摇不中（毕竟优先无房购房者），极有可能又会是继续踏空，所以建议把改善需求缓一缓。目前上海已经进入启动期。其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结，一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。另一方面，市场房东也开始抬升价格，惜售，你基本上买不到好房子。从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市启动期，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。

因为目前上海市场并没有出现全面牛市，70城房价指数也并没有暴增，我预估行情还会继续飞几个月。但是客观上来说，未来上海楼市吃到调控是不可避免的，因为全中国一线城市里只有上海没有限售，上海比北京和深圳调控都要松，未来上海出台限售几乎是板上钉钉的事。所以对于想买，上海房子的朋友，我建议是要尽快买。因为未来极有可能有限售2-3年，所以要控制好现金流，不要过分透支，至少不要负现金流，要为楼市长持做准备。全市都有机会，但要么选择供求关系紧张的学区房，要么选择潜力发展区域(类似大虹桥这种)，只要牛市时间足够长，前期涨幅少的潜力区域会补涨的。

提问：您好成哥，坐标上海，工作在浦东，夫妻一个金桥一个世博，小孩幼儿园小班，打算买一套总价450的学区两室房子自住，买哪里合适？

回答：浦东的学区房集中在浦东外环内，尤其是知名学校都在内环内的区域。你的预算可以看看东外滩，优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。圣骊河滨苑的一房，虽然小，但是房龄新，而且有学区配套，也可以考虑。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但是要兼顾学区的话，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。你的预算有限，挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。上海买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续存钱凑首付，还是入市买房子？我们不投资，只希望资金保值即可。未来打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：上海作为一线城市可以继续买房投资加仓，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住或投资都是越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。

1.房价不断上涨，上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高。3.房价总是比工资涨的快，依靠工资的人会越来越买不起房。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。

提问:成哥，你好，坐标上海，首套房票已用，在浦东金桥的一室一厅，位置不错，靠近地铁站，目前在租。现状想再在上海投资一套小户型，首付压力大，希望总价200万左右，然后可以以租养贷，请问你有推荐的吗？

回答：200万其实不建议在上海买，总价太少了，就会离市中心太远，反而选不到好筹码。上海买房，较好总价300万起，想办法加点预算，否则买个高不成低不就的，不如去二线城市买。

说说一线城市的低总价上车盘，到底值不值得买?

1、一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。2、例如深圳: 200万以内的房子，特点如下:一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。3、买这种房子很不值得，浪费了资格，而且接盘侠很少，接盘侠也要考虑两个问题:首套名额被浪费;居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。4、同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘侠购买力薄弱，很难有涨幅。5、对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改。如果非要买，可以去西渡、萧塘买单价2.5万的电梯次新房，2房。上海投资买房更多详细的建议详见内部！

提问：您好老师！夫妻上海户口，名下无房，贷款算二套房，现金流650w，因为不住在国内，想入手纯投资性质的房产，如何规划比较好？工作收入主要在国外，所以基本想靠国内租金抵贷，考虑到新房限价和二手房的税费，目前只关注了新楼盘，是否合理？最近回国休假看过几个徐泾的房子，可惜都是尾盘选择的余地不大，而且像我们不在上海就比较难赶上好盘的开盘是吧？

回答：上海不像南京和杭州，没有特别多的新房限价机会，而且你那么看重租金，不应该买新房，因为新房有交房晚，还有新交付小区集中出租导致租金偏低的问题，你实操一把就知道问题所在了。另外新房开盘有时间窗口的问题。如果你想以租养贷的话，那你基本上的负债就不能太多，需要控制总价规模，控制在8、900万以内。大概只能买中环外的二手房， 其实这个总价段，上海的可选范围很大的。

提问:成哥,浦东唐镇和浦西的大虹桥哪里发展潜力更大？有人说大虹桥紧靠火车站,入住的企业以民企和传统产业为主，比较低端没有什么购买力,而且以后经济环境变了, 过了讲个故事就能发展起来的阶段了, 这对大虹桥的房价有支撑吗?徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗(周浦浦江6.5+ ,唐镇7+ ,莘庄8万)?

回答：唐镇与大虹桥,皆处于外环外侧几公里处,其中唐镇略近一点。这两个板块,都有较大发展潜力,但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇,有较大的可比性。

大虹桥的发展潜力,来自于虹桥商务区,同时也依托于这个亚洲较大的交通枢纽,辐射长三角。近几年,越来越的企业,将长三角总部搬到大虹桥,也不能说全是低端的,房企总部就有好十来个。唐镇的潜力,主要是为张江科学城做配套服务,包括居住方面。唐镇的二手房价格5.9万,徐泾, 5.8万。二者差不多。徐泾的中核、万科天空这之城近6万元,而唐镇的大名城紫金九号与浦发罗兰, 6万二三,实也差不多。展望未来长线发展,我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。另外，地价也不代表未来房价一定要卖到8万。上海各板块的详细分析及性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，纯投资环沪还有价值吗？

回答：环沪城市的价值从来不在于城市自身，而在于上海能否发展成为一个辐射力爆表的超级都市。从经济学规律看，无论是资源还是人口都会主动向超级城市聚集。在过去几十年绝大多数的时间里，上海都在持续壮大，不断扩张，外溢的产业和向外延伸的城建轮动式的填补了周边板块的价值洼地。这就是曾经自然成长的上海，螺旋式的一层又一层向外扩张，带动着环沪发展，水到渠成。但是如今，上海却主动捆住了自己的手脚，遏制自身的生长。

提问：成哥，请问如何选择城市？

回答：其实选城市并不难，一线强二线闭眼入，只要不是买入万年不涨板块，都没有太大问题。 三线看常住人口、看城市基本面即可，现在涨的凶猛的南通徐州就是这样的逻辑。 四五线就买城市核心板块，本地人最认可的地段最认可的学区，只要不买概念新区，大概率也不吃亏。 产品就避开商住公寓、返租商铺、法拍房、小产权房、养老文旅地产，买了特别后悔系列。具体更多选城市的技巧详见内部文章！

提问：普通家庭如何配置资产？

回答：对于普通家庭来说，资产的配置其实拥有两套房也就算不错了能够保证自己的家庭有两套房产，但是要勇敢让自己拥有第三套房子。

排名前列，要始终让自己拥有处理自己资产的能力；第二是面对人生重大决策的时候敢于下注，靠着房地产的红利，实现财富增长阶层跨跃。第三，因为房子拥有持有租金和变现现金双向现金流，如果你有了第二套房子，你一定会思考到底持有好还是什么时候变现好这个能力就是企业经营运营的能力。

那些企业家怎么说这么牛掰，其实就是日常各种平衡和资源调配的结果，对于你来说不论是租金的变化或者房价的变化，你都可以发现背后的原因然后做出平衡的选择。

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