首付100万,上海新房能买哪里?

首付100万左右，上海新房能买哪里？

拆分一下，按35成算，总价在300万左右，若以100平3房来看，均价集中在2.5-3万/平。

不管对于刚需自住抑或信奉价值派的投资者，这总是令人心潮澎湃的价格。

小胖君身边也有一批这样的小伙伴，在与他们的交流中隐约都能听出“有比较强烈的买房欲望”，但又担心杯水车薪，再加上房地产信息不对称，选择很困难。

那这一期，小胖君就对这一价位段的新房做一个整理。

新房究竟都在分布在哪里？

买房不止是置办居所，更是对周边、板块价值的一次“长线投资”。

从板块来看，主要分布在5大区域，分别是临港主城区、金山新城、朱家角、安亭以及长兴岛。

其实除了安亭（约3万/平）外，大部分区域新房均价都在2.5-2.8万/平，以80、90平小面积为主。

这些板块的优势、不足都有哪些？

适合什么样的人群？

为了更好解释这一问题，小胖君给每个区域都贴上了标签。

“规划起点高，又遇自贸区春风，潜力无限”

这肯定是近来关注度较高的区域了，自贸区新片区的入场券，给临港的发展注入了一针强心剂。

抛开自贸区春风，临港主城区一直给人的印象是“远、人气尚显不足”。

首先，它的确是离市中心最远的新城。但如果以张江为圆心，不管地铁or自驾，临港的通勤时间还是可以接受的，与徐家汇到嘉定新城无异。

其次，尚显不足的人气也是现状，毕竟人口的进驻需要在产业大量落位后才会出现。

但或许不必太担心，因为临港产业规划起点很高，在去年上海市政府发布的《上海市产业地图》中，临港是战略性新兴产业的重点区域之一，在机器人，新能源智能汽车，航空，节能环保，高端能源装备，船舶与海洋工程装备领域中占据特别重要的位置。

目前除了特斯拉，还有阿里菜鸟、三一重机、上汽、戴姆勒奔驰、光大科技、能传电气等各行业龙头企业、35家支柱型国企、63家高级名企、233家创新类企业已进驻临港。

建设中的特斯拉，预计年底投产

再加上自贸区新片区的加持，产业升级势必迎来黄金时代，这里也将成为沪上新兴产业集聚地和先进制造产业区。

另外，临港主城区毕竟是“主城”，科教文卫有特别优势。

就拿教育来说：

拥有 60 多年悠久历史的冰厂田幼儿园和浦东新区排名前列家承办制公立学校明珠临港小学，这两所学校已于2015年秋季正式开学。

还有建平小学、上海中学东校区、耀华国际中学等多所学校。

商业配套、医疗配套、娱乐配套也在逐步完善↓↓

不足之处在于配套真正成熟还需时日；大多数新房距离地铁站较远，需要公交接驳；靠海空气比较潮湿。

适合哪些购房群体？

本地改善人群、进驻临港的企业员工、大学城教职工、张江工作的小伙伴...

“论生活配套现状，无出其右”

“提起金山新城您是什么印象？”

小胖君听到普遍的回答是“远、交通闭塞、配套落后”。但我反问“去过吗？”，很多人摇摇头。其实对金山新城的偏见很多是“听说的”，包括我自己，没去之前也认为是一张白纸。

事实上，驱车进入金山新城，城市界面干净、路宽、绿化不错。

最打破认知的是生活配套，金山百联、金山万达、红星美凯龙，三家大型商场三足鼎立，还有乐购、国美、苏宁等卖场，蒙山路、卫清路、卫零路等沿街商业也很发达，从服饰到美食、娱乐一一覆盖，完全可满足日常的吃喝玩乐。

适合什么样的小伙伴置业？

除了当地的，工作在“小火车”沿线，比如上海南站、徐家汇附近可适当考虑。

其实金山新城自驾并不比其它几个新城远多少。但很多人觉得远，主要是因为这里没地铁，出行依赖“小火车”。

目前从金山卫直达上海南站的车较快32分钟，当然你得踩准时间，不然等待时间长或者经停多站，晚上也不能太自由，太晚了没车，所以更适合工作时间比较稳定的小伙伴。

“知名度高，心理抗性较弱，均好性突出”

如果你问2.5-3万/平，今年哪个区域楼市表现最亮眼？朱家角当仁不让。

它的优势在于：

首先，作为旅游胜地，它或许是上海最为人熟知的城市边缘板块，于购房者心理抗性较小；

朱家角实景图

其次，老牌别墅区，环境好，因此有很多年轻人在此给父母置办养老之所；

第三，17号线通车，直通大虹桥，让这个定位第二居所的板块有了做排名前列居所的条件；

第四，淀山湖大道站商业大爆发，万达茂+吾悦广场+怀盛399+东渡蛙城...近90万方商配陆续落位，距朱家角板块5、6公里，周末逛街选择丰富；

万达茂汽车乐园实景图

第五，产业（华为研发中心）+医疗（红房子医院）+教育（兰生复旦、平和双语、复旦附中青浦分校）也为板块加分不少；

华为青浦园区概念规划鸟瞰图

另外，很多人购房者认为这里的“房价跳跃力”很强，一方面朱家角站新房约2.5-3.0万/平，比上一站淀山湖大道站低了1-1.5万/平；另一方面，有长三角一体化示范区加持，示范区涉及青西三镇，朱家角就是其中之一。

适合什么样的小伙伴置业？

就上班族而言，适合17、2、10号线沿线的，不过理想状态是有一辆私家车。

不是推荐你自驾去公司（坐地铁和自驾去往市区时间差不多，高速收费不菲）。

而是目前朱家角新房与地铁站有一定距离，比如海上湾距地铁站约3公里，较好有一辆私家车接驳，另外周末去万达茂也需要车。

“产城融合的典范”

安亭是以轿车产业、旅游产业、房地产业为主的现代化综合性产业城，是上海“十三五”规划中产城融合示范区（产业兴城）之一。

也是目前这五大区域中产业成型最久，产城融合最成功的板块。

因此如果在当地工作，安亭是不二之选。因为这里配套比较完善、居住环境优美。

比如，安亭老镇商圈，有三德广场、财富广场美食街、安亭老街、新源路餐饮一条街、墨玉路金融一条街；安亭地铁站有约20万方的嘉亭荟城市生活广场。

休闲方面有美丽的博园路、1800亩的颖奕高尔夫球场、1200亩的上海汽车博览公园，这种高密度的绿地资源，甚是难得。

不足之处在于新房距离11号线有一定距离，步行不易；配套集中于安亭地铁站，大多数新房周边配套有待提升。

适合人群：

在当地工作的或者11号线沿线的小伙伴。

“金桥、杨浦的后花园”

我给的标签是后花园，通常来说后花园是交通便捷、房价差很大的世外桃源。

世外桃源：作为崇明区较靠近市区的区域，承袭崇明生态岛的特色，拥有得天独厚的自然条件和丰富的自然资源。

比如拥有约29.8平方公里长兴岛郊野公园以及长兴岛湿地公园，PM2.5常年低于30。另根据规划，长兴岛是作为建设高端绿色制造和具有全球影响力科技创新中心的重要基地。

交通便捷：长兴岛与浦东仅隔了一条8公里的长江隧道，金桥、杨浦的小伙伴开车往返还是比较方便的。另外，轨交崇明线已经出炉，全长约47千米，共设车站8座，在长兴岛上设置了1个站点长兴岛站，五站到金桥。同时长兴岛规划了崇明线预控通道，远期可能会有支线，通向横沙岛。

房价差很大：举个例子，我朋友黄先生，上海人，三代同堂5口人。他在金桥有两套房子，想卖一套换别墅给父母养老。后来他出手了一个80㎡的两居，卖了500万左右，正好换了长兴岛一套别墅，不用贴钱。

当然需要提醒的是，轨交崇明线建成需要时日，长兴岛新房距规划的轨交站点距离较远，周边配套也有待完善。对于自驾而言，节假日隧道拥堵以及高昂的收费是不得不面对的问题。

适合人群：

纯粹当第二居所的；给父母置办养老房的；以及工作在浦东、杨浦，可以接受自驾费用的小伙伴。

五大区域新房汇总

一、楼盘名称：保利玲珑公馆

销售均价：总价199万起

在售房源：78-109平3-4房

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199万起上车临港自贸区内的置业高点！超级工厂特斯拉旁+优质配套

目前在售户型为建面约78-109平3-4房，均价约25000元/平起，总价约199万起，部分房源装修预计于2020年3月交付。

二、楼盘名称

：中建锦绣熙岸

销售价格：总价203万起在售房源：主力户型为建面约85平三房、122平四房了解项目详情可点击：临港腹地！全新上车爆款三房首付70万起，央企质造，品质刚需优质！项目已为准现房，在售约85平三房、约122平四房，总价203万起。三、楼盘名称：东宸源著

销售均价：叠加首付约150万起在售房源：约92-120平叠加

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这个点燃新年楼市的爆款到底魅力何在？洋房首付75万起，叠加首付约130万起！

项目持续销售中，在售约92-120平叠加。四、楼盘名称：海上风华

销售价格：中叠约340万、上叠约360万、下叠约530万在售房源：90平上中叠墅、120平下叠。了解项目详情可点击：不挤公寓直接有天地，浦东地铁别墅迎来新品！“特斯拉+海洋公园+中央生活区”未来已来！三批次新品加推，约90/120平当红冠军墅。其中中叠约340万、上叠约360万、下叠约530万。五、楼盘名称：陆家嘴滴水涟岸

销售均价：高层2.8万/平，联排3.4在售房源：88-127平2房-3房，172、187平联排

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新盘快报|临港区域陆家嘴滴水涟岸为何秒杀一路大盘？

小面积售罄，少量叠墅在售，后期有加推。六、楼盘名称：宏兆锦庭

销售均价：3.3万元/平在售房源：80-130平复式

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总价134万起，置业浦东地铁房！临港内环核心区，推开窗就是滴水湖！

小面积售罄，少量复式在售。七、楼盘名称：滴水湖馨苑

销售均价：2.6万元/平在售房源：约110-148平三房尾盘在售中，少量底层房源。八、楼盘名称：湖滨天地

销售均价：待定待售房源：预计62-126平1房3房处于形象期，现场示范区、营销中心还未开放。九、楼盘名称：临港首府

销售均价：复式2.5万/平，联排3.0万/平在售房源：复式220平，联排220-290平房源较充足，复式、联排房源剩余40%。十、楼盘名称：万科金域蓝湾鹭语墅

销售均价：待定待售房源：预计约90-135洋房、叠墅目前已有样板房可供参观，具体开盘时间和价格待定。

一、楼盘名称：合生海景1号

销售均价：2.8万元/平在售房源：83㎡、95㎡、177㎡2房3房4房

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环境好的没配套，配套好的品质一般，这个楼盘优质解决了“刚需之殇”！

在售楼层以高区为主，户型为83㎡、95㎡、177㎡2房3房4房，单价2.8万左右，部分精装交付。二、楼盘名称：光明金山府

销售均价：2.7万元/平在售房源：建面约91-119㎡两房三房

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光明地产金山再定一府，启幕上海未来生活范本！

项目持续销售中，建面约91-119㎡两房三房，均价约2.7万元/平。

一、楼盘名称：上实海上湾

销售价格：洋房约190万/起，联排约420万/起在售房源：建筑面积约80-89㎡洋房

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上海200多万置业，看完这里再决定买房！

项目已经开盘，目前在售约80-89㎡墅境洋房，总价190万起，三房功能性配置，纯粹的低密墅区体验。二、楼盘名称：恒大御澜庭

销售均价：洋房3万元/平，别墅4万元/平在售房源：花园洋房：78-176㎡，78㎡1房，89㎡2房，125-139㎡3房，176㎡4房，装修交付别墅：139-250㎡，139㎡3房，216～220㎡4房，250㎡5房，242㎡6房，装修交付了解项目详情可点击：上海总价200多万低密墅区洋房，地铁房+精装现房+45万方万达茂+名校规划，还有谁？

在售房源各楼层都有花园洋房户型为78-176平，78平1房，89平2房，125平-139平3房，176平4房，装修交付。别墅户型为，139平－250平，139平3房，216平－220平4房，250平5房，242平6房，装修交付。总价220万起！

一、楼盘名称：日月光伯爵湾

销售价格：公寓30300元/平，叠墅38400元/平在售房源：主要为126-138平4房，165-193平4房叠墅

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【认筹快讯】总价约247万起，嘉定安亭日月光伯爵湾明日开启认筹，附完整一房一价表！

7月底开盘，小户型基本售罄，126-138平4房，165-193平4房叠墅还有余量。二、楼盘名称：安亭瑞仕锦庭

销售价格：28328元/平起在售房源：主力户型为约89-122㎡2-3房

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经典“瑞仕系”来袭，均价仅3万出头！

项目在售建面约89-122平2-3房，单价28328元/平起，精装交付。

一、楼盘名称：中南江山美宸

销售均价：洋房2.5万元/平在售房源：89㎡洋房

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#刚需爆款#总价200万置业高得房率洋房，5站地铁到金桥！

轨交崇明线正式确定线路，即将开建。在售少量建面约89平洋房，总价约200万，5站地铁到金桥！二、楼盘名称：泰禾大城小院

销售价格：总价226万起待售房源：99平高层和60-137平叠墅

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总价226万起，4站地铁即达金桥，这个低总价上车神盘，你还要错过吗！

项目已经开盘，推出99平高层和60-137平叠墅，明星独院，即将加推。