上海楼市:为了帮助大家把杠杆降下来,国家也是用心良苦!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问‍

提问：你好，曾叔，我自己新房积分不低，但总是被意向楼盘的销售针对似的，设置重重障碍不让认筹。这是为啥？

回答：你好，翻看了我们的记录，为啥呢？你是首房首贷，3.5成首付。部分新房项目提高首付，其实是变相降杠杆。市场价1000万的房子，原本首付350万，贷款650万；现在新房限价，只卖800万，但要求首付50%，付400万贷400万。差不多的房子，用市场价买二手，杠杆高，用低于市场价买新房，杠杆低，算上税费什么的，首付其实差不多，月供还少一些。为了帮助大家把杠杆降下来，国家也是用心良苦，所以分数够的，就别犹豫了，赶紧去买新房啊。

提问：曾叔，你好，价位差不多（400～500）高兴花园（对口闵实验畹町）和莘松3、5村（闵实验莘松），选哪个？还有更好的选择吗？

回答：你好，说下闵实验吧，共四个校区，相对来说，春城和景城比较热门，生源质量好，稳定；畹町抓的也很紧，大有赶超之势；莘松校区对口大多是老破小，但毕竟是曾经的总校，实力还是在的。如果投资选的话，当然是选择有成绩增长势头的校区，这样投资回报率就更大。所以应该选哪个就很明显了，优选高兴花园。其他选择参考内部分享。

提问：您好曾叔，21.7社保满5年，预算450-500，首套房，先生在打浦桥上班，考虑自住➕投资，想买两房次新，较好对口二梯队或者三梯队的小学，请问可以考虑哪些板块？

回答：你好，你这个预算。要学区只能买老破小学区房，我建议学住分离，找个好一点的学区房，然后租出去，自己贴差价租一个好一点的房子。如果不看学区，要自住的话，也只能在外环附近买到次新，找个通勤距离也不省力。

提问：您好曾叔，资金900万，自住+保值的需求，闵行春申，金虹桥，七宝，哪个更推荐？

回答：你好，这个价格段如果考虑学区，春申和七宝都不错，闵实验和七宝实验都还是可以的，另外古美板块也可以考虑。如果不考虑学区，金虹桥地段更好一点，当然也更贵一点，这个位置还是值得买的。具体楼盘推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：你好曾叔,最近看中一套房530万 ,如果是组合贷的话，首期勉强够,但又想高评高贷做杠杆到600万,请问哪个比较好，为什么?主要是想了解清楚这两种贷款方式的好坏,谢谢！

回答：你好，公积金组合贷:需要首期款冻结九成,多数业主不同意,如果他们需要这笔钱，而且买房者首期不足的话,也紧迫。另外公积金贷款是先批公积金,用的是公积金中心的评估价,这个价和银行的谁低认谁，一般公积金中心低。意味着弄不好,还达不到你的成交价,你首付更多,冻结更多。如果夫妻合计100万公积金贷款,必须要上两个人的名字,这对于你们后续要置换的话非常不利,这必须要还清贷款才能再操作,如果资金紧张的话,这会有很大的困惑。商业贷,完全没有上述的难题。而且gp降下来的是你的首付,你们认为是多给了利息,因为多贷了款。但是这个利息是基于30年全部算下来的。而我们置换一套房子跟持有一套房子 ,基本也就是5~8年。所以你看到的多出来的利息,其实在前面的5~8年是不会相差太大的。

提问：你好，曾叔，请教下：【1】买二手房中，怎样的才算笋盘？是户型比较稀缺，还是总价低于市场价多少？【2】远郊，近郊是怎么划分的？指的是距离市中心多远距离？【3】买二手时，房龄怎么控制才合理，远郊10年以内，近郊15年以内？【4】周浦，康桥，泗泾，九亭这种地段，15年房龄的楼梯房入手以后，还有市场吗？

回答：你好，1、低于市场价。2、近郊就是城乡结合部，在郊区和城市的交接处。3、对的。4、短期3-5年还有市场的，中长期逐渐变弱。5、上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好！曾叔！都说钱放银行，贬值，近几年的通胀到底多少呢，年化达到多少才算跑赢通胀啊？买房是个保值增值的好渠道，但是这个渠道动不动就百万，不是所有人都容易选择的。

回答：你好，买房确实是大资金，但大资金才需要担心贬值。如果几万块现金，贬值不贬值意义不大，努力赚钱才是王道。房产还有个优势就是可以撬动杠杆来增加自己的财富。经常讲人是有圈层的，我们所有的努力，就是要努力往上走，大概分为三个层级：最上层：用钱赚钱，比如某家公司上市了，买了股票大涨了，高科技企业创业成功上市上，在整个财富分配机制中，获利最多。走到这一层很难，没有几个人。中间层：用资产赚钱，最常见的买了一二线城市的房产，可以收租，也可以过几年把房子卖了赚钱。走到中间层不难，只要你有思想就可以做到！赶紧卖掉三四线城市多余的房子，只留下一套自住的房子，到一二线城市买入房子。

最下层：是用体力赚钱，通过这样的方式赚钱的比例人群是最多的，这层次很多人会天天想着余钱存银行每天打听那个银行的利息较高，这样的人是最没用的人，你想想：全世界货币超发，资产价格大涨，你存在银行的钱能跑过通货膨胀吗？存银行的钱永远赶不上房价上涨。如果是想着余钱去买房付首付，你的人生会往中层走。记住：调控房价不是让房价下跌，而是让房价在政府有计划的调控下慢慢上涨。劳心者治人，劳力者治于人。这样的阶层分布，其实也就是每一个社会所固有的“财富收割模式”。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的优选。已盘点出上海性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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