上海创新城市更新开发模式,年内出售历史风貌地块超420亿

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上海继续创新存量土地出让方式。

11月20日，经上海市政府印发修订后的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》（下称《意见》）中明确提出，要优化城乡建设用地结构，盘活存量土地资源，推进集体经营性建设用地建设保障性租赁住房等。

《意见》中提到，要覆盖全域土地资源，提升城市综合承载力。接下来，上海将优化城乡建设用地结构，加强公共服务设施供给，合理确定城镇居住用地规模，统筹总量、结构、布局，增加城镇居住用地特别是各类保障房用地规模。

易居研究院研究总监严跃进告诉界面新闻，这是目前全国用地政策中首个提及“增加保障房用地”的城市案例，说明上海在土地高质量发展方面，积极落实相关政策内容，优化保障房用地的规模和来源。“2024年势必会有调整和改革，保障房的用地制度将成为热点。”

另外，此次《意见》再提及城市更新，将创新存量土地再开发模式，推动城市更新可持续发展。

具体而言，在完善城市更新实施机制方面，要坚持规划引领，在空间布局上进行整体统筹、系统谋划，强调保障民生，分类施策，加快推进“两旧一村”改造。

同时，将全面开放、多方引入社会资本，通过创新资源配置方式和政策供给，采用评估、作价、出资、入股、注记等方式，贯通资源、资信、资产、资金，提高各方参与城市更新积极性。允许不适宜单独开发的储备土地，结合其周边的城市更新项目以协议出让方式，供给实施主体一并实施。

严跃进认为，上海在城中村改造方面将会从更大的范围来进行，即旧区改造、旧住房成套改造和城中村改造。“按照上海目前的城中村改造思路，预计2024年会加快速度，尤其是会结合主城区、新城和新市镇等几个层面的空间规划进行。”

一直以来，上海的城市更新都走在全国前列，在针对城市更新的用地保障方面更是值得各地借鉴。

2021年8月，上海首部城市更新领域地方性法规《上海市城市更新条例》正式实施，同时还公布了首个遴选实施主体的历史风貌保护项目，这被视为上海接下来几年城市更新用地的拿地评判标准。

据界面新闻不完全统计，自推出历史风貌遴选方式以来，上海已完成近千亿元的该类土地出让，2023年截至目前已完成9个项目的实施主体遴选，成交总价超420亿元。

上海的首个历史风貌保护项目位于黄浦区外滩街道，该商住办历史风貌保护项目对实施主体有严格要求，共涵盖房企的经济实力、项目经验、运营能力、资质限制等多个方面。

比如要求申请人或联合申请人中一方（投资比例大于等于50%）“三道红线”需全部达标，申请人或联合申请人中一方（投资比例大于等于25%）须满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”总开发量不小于50万平方米，企业评级+三年内在上海拿地但违约的企业不得参选。

另外，申请主体还要求满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”自持办公物业中承租的跨国公司地区总部及世界500强地区总部数量，2020年度国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”主城区自持商办物业“税收亿元楼”数量等。

最终，港资嘉里建设被确定为首个历史风貌保护项目的实施主体。

今年6月，嘉里建设以87.83亿元拿下黄浦区金陵路第二批地块（6块），而首批4个地块已于去年年初以133.29亿元的总价拿下。两次拿地，嘉里建设在金陵路项目上的总拿地金额高达221亿元。

嘉里建设金陵路项目规划。图片来源：上海黄浦官微

作为上海首个历史风貌保护项目，从黄浦区金陵路项目的遴选标准来看，它代表了上海对于城市更新行业发展的高门槛和新诉求，这类项目出让方式的转变，也成为上海城市更新迅速发展的推动力。

作为上海在全国范围首先采用的土地出让模式，历史风貌保护项目遴选实施三年以来，上海对这类地块的出让要求愈加严格，出让过程也更加完善成熟，参与主体更是逐渐多元化。今年以来，已有多家房企通过遴选后摘得上海风貌保护地块。

最近的一则消息来自招商蛇口和华发股份。这两家房企联合拿下了静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目，拿地价格达71.35亿元。

央企招商蛇口已经是参与上海城市更新项目的常客，前不久还与南昌国企联合竞得杨浦滨江19街坊历史风貌遴选地块，成交价16.245亿元。

值得关注的是，11月13日，中信集团旗下的地产平台中信泰富也联合杨浦国资拿下杨浦区平凉社区03B1-01地块、01F2-01地块、01F3-01地块、01E4-03地块，总资本承担预计达124.15亿元。这4宗土地均为历史风貌保护地块，总建筑面积18.1万平方米。

对于以遴选方式出让城市更新项目，克而瑞集团董事长丁祖昱认为，风貌遴选具有一定的倾向性，现阶段都由市区级政府主导，大型央国企或少部分资金雄厚稳定的民营房企参与，基本前期就已确认实施主体。

“即便抛开项目获取阶段，投资规模大，培育周期长、业态复杂性高、保护性要求多、报建流程复杂等也成为了旧改地块无法避免的难题，带来了开发难度的提升。”因此，房企需要在资金、设计、报建、运营上都具有一定的实力。

较高的门槛将不少房企“拒之门外”，但同时也给了兼具实力和能力的房企加大布局上海市场的机会。

同样大举拓展上海城市更新市场的还有中建三局，旗下地产平台中建壹品也是通过获得杨浦区定海社区历史风貌保护项目实现进入上海市场，该项目预计总投资额近60亿元，总地价38.623亿元。

广州国企越秀地产也不例外，在今年上海三轮公开土拍中收获不足，于是也瞄准了城市更新赛道。

今年10月份，虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目实施主体确定，将由临港集团与越秀地产联合开发。

除了央国企外，一些地方民营企业也通过该方式进入了上海市场。今年11月初，来自浙江嘉兴的民营房企龙盛置地被确认为静安区中兴社区C070202单元272街坊272-03地块的开发建设实施主体。

在上海推进城市更新的过程中，本地国企的参与度也较高。今年年初，虹口区北外滩嘉兴街道135、138街坊的历史风貌保护项目实施主体遴选结果公布，最终实施主体为金桥股份与北外滩集团，均为上海国企。

很明显，面对严格的遴选条件，对于绝大多数房企而言，仍需要通过与国央企联合才更有安全保障。

如今上海再提及城市更新，创新存量土地再开发模式，一方面表明此类用地规模和开发机会将增大，另一方面也意味着接下来房企参与上海城市更新的难度或许会升级，将面临更大的考验。

来源：界面新闻