上海楼市:切记,买房不是炒股,现在买房就是需要长持至少5年以

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问‍

提问：你好，曾叔，积分不高在当下的楼市该何去何从？您有什么建议？

回答：你好，如果要说建议，有几点想要跟大家再强调下。1、一定要给自己设定止损的下线。事实证明，很多新房可能你摇一年都不一定能摇到，而每一次摇号，都意味着你将产生时间机会成本，所以一定要给自己设定止损线，比如就摇3次，摇不到立刻去买二手。性价比高的二手房多得是，曾叔就能直接帮你搞定，需要的话可以找我们聊聊。2、如果你是二套房，请放弃对新房的所有幻想。目前5个项目触发了摇号，一共有1863个无房家庭入围，有房无房，一进一出差了20分，基本就是无房刚需客户全部包场。3、上海二手房市场将年轻化，新房市场老龄化。对于社保积分不够的朋友，网红新房也注定是无法入围的。所以，会有越来越多的人年轻人加入到二手房的楼市中来。3月份近4万套的二手房网签数据，就是侧面一个很好的证明。二手房市场年轻化，新房市场老龄化，这样的情况，将加速呈现。

4、多认识一些买房达人，信息差才是买房的关键。买房这件事，决策成本非常大，一个人从有预期，到最终买入房产，可能会有很长的周期。买新房，你需要快人一步提前知道认筹信息；买二手房，想要抄底买到笋盘更是考验信息的获取速度。5、首套房变得越来越关键，在自己力所能及的能力内，适当超前。你可能觉得，现在可以先买个小房子过渡一下，过两年收入、积蓄上去了，有了孩子，再换大的。但事实是，一旦置换，原来宝贵的首房首贷资格就消失了，面对的将是7成首付、上浮利率，如果手里的钱没有像坐火箭那样飙升，很有可能根本换不起房。6、在房价混沌的时代里，保持一颗平常心。上次有个朋友跟我说，自从买了普陀的房子后，天天在看规划图，心思都不在工作上了，晚上都睡不好觉，怕区域没有发展起来，怕房价会跌。切记，买房不是炒股，现在买房，就是需要长持至少5年以上。

提问：曾叔好，我想问下无息贷款怎么办理？需要什么条件？

回答：你好，《无息贷款方案》详见内部分享。

提问：曾叔，你好！最近看中一套房530万 ,如果是组合贷的话，首期勉强够,但又想高评高贷做杠杆到600万,请问哪个比较好，为什么?主要是想了解清楚这两种贷款方式的好坏,谢谢！

回答：你好，公积金组合贷:需要首期款冻结九成,多数业主不同意,如果他们需要这笔钱，而且买房者首期不足的话,也紧迫。另外公积金贷款是先批公积金,用的是公积金中心的评估价,这个价和银行的谁低认谁，一般公积金中心低。意味着弄不好,还达不到你的成交价,你首付更多,冻结更多。如果夫妻合计100万公积金贷款,必须要上两个人的名字,这对于你们后续要置换的话非常不利,这必须要还清贷款才能再操作,如果资金紧张的话,这会有很大的困惑。商业贷,完全没有上述的难题。而且gp降下来的是你的首付,你们认为是多给了利息,因为多贷了款。但是这个利息是基于30年全部算下来的。而我们置换一套房子跟持有一套房子 ,基本也就是5~8年。所以你看到的多出来的利息,其实在前面的5~8年是不会相差太大的。

提问：您好曾叔，夫妻两个都是新上海人，预算在500-600万，我在浦东，老婆在徐汇滨江上班，想考虑学区加自住属性的次新房，有推荐吗？谢谢！

回答：你好，你这个预算老实说要带学区次新三房有点紧张，要么加点预算，要么降一点学区，建议如果通勤可支持的话，优先考虑闵行二梯队，或者浦东三梯队学区房，比如七宝、古美、春申、三林、金杨这一带。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：您好曾叔，请问预算450左右，上海有什么地区或者楼盘推荐，目前在看九亭，暂时不考虑学区，想要一手房或者次新二手房，感谢！

回答：你好，九亭不错的，你这个预算新房可以看看新虹桥首府，涞寅路上的几个标杆二手房也都可以去看看。其他片区的话，大虹桥辐射区比如泗泾、徐泾北城、江桥、徐泾、华漕这些都不错。如果能接受北边的话，像淞南、殷高路、顾村、杨行这一带也是不错的，你这个预算基本上都可以买到。

提问：你好，曾叔，融创涌清府，147平方，东边套，16楼里的13楼，基本看不到清镇寺。1150万带双车位你觉得怎么样，还要交双税。

回答：你好，融创涌清府，杭州排名前列序列的产品，品质还不错。楼盘小了点。离钱江新城核心区很近，周边有不少回迁房，而且离哪个综合体都有一定距离。随着钱江新城东扩，我认为还有潜力的。就是大面积流动性较弱一些，自住+投资可以考虑。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，目前商贷贷不了30年的一般是多少楼龄的房子?

回答：你好，年限主要看几个方面:1、申请商业贷款，通常楼龄超过30年有歧视，部分银行楼龄超过25年就会有歧视的。2、楼龄与贷款年限的关系，不同银行有一些要求。有的银行楼龄加贷款年限不得超过50年，故而楼龄超过20年，难以申请30年不过有的银行不超过55年，所以超过25年楼龄的就难以申请30年贷款了；有的则是看土地出让金年限，所以楼龄超过30年，也有可能可以申请到30年的3、看贷款产品，你问的是纯商业，房贷，这个较高可以30年，如果申请其他贷款，有可能贷款产品本身就无法申请30年的，与楼龄无关。4、也看房子的结构，比如混合结构的房子，楼龄通常也不会低的，通常贷款年限不会超过15年，首付也不会低。5、房子如果有好的学位，也是容易贷款的(不仅仅评估值高)。6、当然，也看借款人的资质，资质好的人贷款年限也可能会长一些(不过不能突破30年)。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的优选。已盘点出上海性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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