新城控股正在打包旗下约68个项目资产,以进行出售!!

原创： 搜狐焦点 搜狐焦点 昨天

7月22日下午，有媒体报道称，新城控股正在打包旗下约68个项目资产，以进行出售，而金科将成为排名前列个接盘的买家。23日凌晨新城控股发布公告对上述售卖行为进行了澄清，但并未否认金科将要 “接盘”的消息。另据财联社报道，金科确实已接手新城控股部分住宅项目，但未透露具体项目数量。如若消息属实，金科将再度扮演新城控股的“白骑士”。

一个月内充当两次“白骑士”

三年内多次“牵手”新城合作开发项目

根据新城控股公告， “为积极应对市场变化，公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权”。公告表示，截至目前，新城控股已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），但拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。如上述交易最终完成，公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款，将增加公司货币资金、优化公司资产结构。新城控股已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议，交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。

图片来源：新城控股7月23日《关于市场传闻澄清公告》

此前报道显示，金科拟收购的新城控股资产包共计约10个项目，以纯住宅为主，商业被金科排除在外，项目涵盖了新城控股大本营华东、安徽、山东等各个区域，并大多以成本价出售，其中包含不少招拍挂项目。对于金科成为新城控股项目排名前列买家的传闻，就此，焦点地产新闻向金科方面进行了问询，对方表示一切以公司公告为准，但也并未否认。

如果上述收购消息属实，这将是本月内金科第二次扮演新城控股”白骑士”的角色，早在今年7月7日，新城深陷董事长王振华“猥亵风波”时金科就曾以财务资助的方式充当过该角色。根据金科公告，金科控股项目公司旗下金科地产控股项目公司拟向合作方上海新城万嘉房地产有限公司提供不超过1.5亿元财物资助，期限2年，按照年化利率8%向项目公司支付资金占用费用，而新城万嘉正是新城控股的子公司。

不仅如此，近三年间，金科和新城控股更是多次联手进行项目开发。公开资料显示，2017年，金科曾与新城控股在重庆合作了排名前列项目新城金科桃李郡；今年4月9日，金科还曾联手新城控股以520万元/亩的单价，将宿州政务区某稀缺住宅用地收入囊中，总价8.72亿元，楼面价3545.45元/平方米；在宿州，双方还曾合作开发了宿州天元府项目。

溢价11倍关联交易引关注

半年内连收两封监管部门问询函

然而，“白骑士”金科近期也频因自身经营状况陷入舆论风波。就在7月7日宣布与新城控股合作开发新城万嘉项目的当天，金科同时宣布了一条超11倍溢价的关联交易公告，让其收到了年内来自深交所的第二封问询函。

根据交易公告，金科全资子公司重庆金科拟与重庆中科建设（集团）有限公司、重庆润凯商业管理有限公司签订《股权转让协议》，受让中科建设及重庆凯润分别持有重庆星坤房地产开发有限公司51%和49%的股权，股权转让完成后，金科地产将持有星坤地产100%股权。

公开数据显示，截至今年5月底，受让方星坤地产的资产总额为5.36亿元，净资产为5667.95万元。但是金科却在此次交易中对其上述两指标的估值为11.6亿元和6.8亿元，评估增值率高达116.33%和110.02%，溢价高达11倍，这引起了深交所的关注，同时引发了金科董事会两位融创系董事张强和姚宁的反对。

另外，持股星坤地产51%的中科建设实际控制人黄一峰，是金科股份实际控制人黄红云的弟弟，涉嫌关联交易。基于此，7月10日，深交所向金科下达了年内第二封问询函，要求其披露《关于收购房地产项目公司股权暨关联交易的公告》的相关收购价格、关联交易等6个问题，并于2019年7月15日前书面回复。

7月17日，金科股份回复了深交所的问询，表示本次评估增值主要原因为开发成本、开发产品及待开发土地评估增值。不过，这笔交易会为金科带来多大的收益，金科股份则并没有提及。

北京东元律师事务所李松律师表示，根据我国《公司法》第二十一条规定， 公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。如果金科股份确实利用关联交易损害公司和股东利益，其应该承担相应的赔偿责任。

亮眼业绩背后

频繁拿地 资产负债率畸高

早在今年5月，深交所针对金科2018年年报数据进行的问询中，就提及了以下两方面的问题：

1、净利增速远超营收增速合理性的问题。

2、资产负债率畸高，其中有息负债过高，是否隐含偿债风险？

事实上，2018年，金科的业绩表现十分抢眼，并首次进入了千亿房企阵营。年报数据显示，截至去年年末，金科共计实现签约销售额为1188亿元，同比增长81%；全年实现资金回笼为1051亿元，回款率88%。

今年以来，金科延续了去年的高增长态势。7月7日，金科2019年半年度业绩报告显示，1-6月，公司归属于上市公司股东的净利润为20—26亿元，同比增长200%-290%。克而瑞公布的百强房企销售榜单显示，上半年金科股份共计实现销售额788.7亿元，同比增长36%，完成全年1500亿元销售目标的53%，位居行业第17位。

但是，近年来金科在公开市场上积极拿地，导致了负债率的走高。中原地产研究中心统计显示，2019上半年，金科共计拿地60宗，权益拿地总价245.3亿元，位列房企排名的第14位。2018年，金科的土地投资为700亿元，新增计容建筑面积2054万平方米，新增土储中一二线城市项目新增货值占比超过75%。截至去年年底，金科累计可售面积超4100万平方米。

负债率方面，WIND数据显示，2018年年末，金科的资产负债率为83.63%，而在今年一季度，这一数字已经达到83.92%，同比微升。负债方面，深交所披露的数据显示，2018年，金科股份一年内到期的有息负债为600.90亿元，同比增长54.46%，货币资金期末余额为298.52亿元，另外，金科短期负债偿还能力还曾收到深交所的问询。

“造血”能力被质疑

经营性现金流存隐忧

亮眼的业绩增长背后，金科不断被业内人士质疑通过“人海战术”换业绩。2018年年报显示，金科股份的销售费用和管理费用分别为25.62亿元和23.40亿元，2017年，这两项数字仅为18.1亿元和15.1亿元，同比分别增长41.70%和54.71%。在薪资没有明显提升的情况下，销售和管理费用却大幅增加，间接表明了集团员工人数的激增，”管理学中已经被弃用的人海战术做法，以量换业绩，在金科得到了重新演绎”的说法一时间甚嚣尘上。

另外，金科频繁为旗下子公司及其参股公司进行财务资助，使得金科并不宽裕的现金流愈加紧张。财报数据显示，截至2018年年末，金科其他应收款期末余额为130.23亿元，同比增加42.93%，主要系向联营、合营企业履行股东义务增加所致。进入2019年以后，这一数字更为严峻，2019年一季报披露，金科股份经营活动产生的现金流量净额为-83.67亿元，同比下降731.83％；另外，金科股份筹资活动产生的现金流量净额为97.57亿元，同比大增857.41％，主要系借款增加所致；投资活动产生的现金流量净额依旧为负，具体数值为-9.33亿元。

另外，焦点地产新闻查看近期金科为控股子公司提供担保的相关公告发现，其被担保子公司的财务状况并不乐观。7月8日，金科公告称将为旗下16家子公司进行合计105.11亿元的担保，焦点地产新闻查询发现，这16家被担保的子公司中，有9家公司的资产负债率超过85%，有3家子公司资产负债率超过100%，另有10家子公司最近一期净利润处于亏损状态。

公告同时显示，截止5月末，金科对参股公司提供的担保余额为114.17亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为757.24亿元，合计担保余额为871.4亿元，占公司最近一期经审计净资产的375.92%，占总资产的37.77%。