上海楼市:上海后期房产投资潜力如何?只有内行人敢说真话

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，请问上海后期房产投资潜力如何？几个担心：1. 2500万人口上限天花板，后期人口导入乏力，是否会影响需求和配套摊大饼外扩的效果2. 内循环大背景下，外贸，外资发展受限，国家层面是否会投入更多资源在内陆高铁枢纽节点城市，比如武汉，郑州，反而对于沿海城市投入少？而且即便是沿海城市的发展，同样和大湾区的广州比较南沙区是高级新区，而虹桥只是市级新区，虽然长三角示范区是高级的但毕竟不只是上海一座城市独享资源投入。3. 上海的房价已经很高，后期上涨潜力不如其他二线城市容易吧？4. 内陆二线城市，武汉，郑州，重庆，成都，哪个更有潜力，主要原因？

回答：你好，上海基本面非常好，不会有太多问题。2500人口有上限，但是上海用的是腾笼换鸟的做法，引入的高端人口，所以购买资金总量不会差，购买力还在增强。上海未来是全国金融中心，不管是内循环还是外循环都是核心城市。而且内循环后，更需要集中在个别城市对外开放，作为改革开放的先锋，上海和香港作用会越来越大的。房价基数高会影响上海涨幅，但上海的打法是更加求稳，而不是暴击。内陆城市里成都和武汉非常不错的。人口和省内支持。上海投资买房建议，详见内部分享！

提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车，怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：你好。三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。

提问：曾叔，你好，想在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！买二手还是买新房好，有没有哪些要注意的？

回答：你好，首付300万，大概可以买到600到800万。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔您好，浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好。圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。

提问：曾叔，你好，坐标上海，刚需，前两年看了房，由于自己不足一直拖着没买，打算存点钱再看，今年去看发现房价涨了不少。为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度？目前张江工作，希望月供不超过0.8W，目前关注了新场及汇南两镇总价250左右的次新房，请问下是否合适？出手时间方面今年与明年哪个比较好？谢谢！

回答：你好，这两个地方投资角度来说远了一点，不过比较适合自住，不过离张江倒不是特别远，算是可以接受。如果要买的话今年就买。上海刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

从增长速度看，工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的：房价>GDP总量>人均GDP>工资，其中房价的增速是工资的2.96倍。全国各地的数据和深圳有很大差异，但是增速的相对关系基本一致。很显然，如果仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是非常不现实的，这就好比骑自行车追汽车，越追越远。房价上涨速度快，常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等。但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象，而是一个全球性的现象，东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、香港等地的房价涨幅都超过了当地居民的工资增速。其实，工资和房价的对应关系只是我们人为的想象。市场规律的特点是：它不管你怎么想，它只按照自己的逻辑行事。要想理解这个看似不合理的现象，我们除了要了解工资之外，还要有另外三个概念：收入、人口、房屋购买力。

提问：曾叔，你好，成都高新区资格，现在投资买哪里合适。成都首套房。

回答：你好，有高新区资格，投资优先买天府新区，结合成都对限购地区的购房资格进行了调整，谈以下几点：1、利好天府新区无疑，成交量无疑会暴增。2、天府新区和高新南的人可以去五城区买，五城区的人可以去天府新区买，各自都会有新的需求涌向对方的区域，但是五城区的人加起来肯定比天府新区和高新南的人要多。也就是说，限购资格重新调整后，进入天府新区的需求量，肯定比进入五城区的需求量要多一些。五城区供给相对多点的是成华和金牛区，但高价盘在武侯区，因为地王比较多。3、高新区没有放开，说明这是最抗跌的片区，真正能经得住考验的地方，限购越久，泡沫水分挤越干，将来潜力越大，短期需求只出不进，会有点利空高新南区二手房房价，但对倒挂新盘没什么影响。4、双流、龙泉，温江、新都，郫县郊区地位下降，重大利空，能买天府新区了，当然不想去买郊区了。成都投资回报率较高的板块 详见内部分享！

提问：曾叔，你好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头子弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请教曾叔，我的情况要怎么做？

回答：你好，你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难：1.花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。2.浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。3.上海刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，今年准备买房，之前您说“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：你好，主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。老的小区将来如果拆迁，回报很大。2、先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以，缺少基础配套的新区，较好不买。要看政府方向。一般公共交通是排名前列步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步。

3、再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余排名前列要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。4、其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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