泰禾迟到40天回复问询函:63亿预付款蹊跷流入供应商

7月8日，泰禾集团终于回复了深交所问询。公开信息显示，泰禾集团早在今年5月31日便收到深交所的年报问询函，之后3次申请延期回复。

随着长达51页的问询回复，泰禾集团此前未披露的“秘密”也逐渐浮出水面。

问询函主要涉及12大项问题，包括利息资本化的影响、大额预付款及债权债务对冲的合理性、到期未归还的债务明细、存货跌价准备计提等多个方面。

最为关键的是，这次问询回复意外披露了泰禾集团在过去几年里雪藏的大额交易事项。就在2020年债券违约前夜，泰禾集团突然向供应商中城建设转入高达55亿元的款项。

这笔款项的名目为工程预付款，而令人不解的是，55亿元的预付款，相当于当年按工程进度结算款项的超3倍。而截至去年底，预付工程款共有63.8亿元。

泰禾坚称，上述供应商与泰禾集团无关联关系。而这宗交易涉及55亿元的现金流出，对于陷入债务违约的泰禾而言， 则牵涉到其他债权人的利益。

除此之外，泰禾集团还有哪些“秘密”，债务违约将如何破解？

“关联方”55亿款项谜团

信息披露显示，深交所的问询函重点提到了泰禾与其排名前列大供应商中城建设之间的交易。

事实上，这已经是深交所连续三次就泰禾集团关联交易发出问询。而作为排名前列大供应商，中城建设在此前泰禾财报中一直处于“雪藏”的状态。自2010年借壳福建三农登陆资本市场后，泰禾集团从未在年报中披露过前五大供应商的具体名称。

泰禾首次遭到年报问询是在2018年。深交所在问询函中，要求泰禾详细说明当年采购金额高达117.79亿元的排名前列大供应商名称。

泰禾集团2016-2018三年年报披露前五名供应商中，向排名前列大供应商采购的金额分别为32.65亿元、57.35亿元、117.79亿元，占年度总采购额比例分别为20.06% 、32.57%、55.66%。

不过，泰禾集团并没有答复该供应商的具体名称，仅回答为“公司的总包施工单位，与公司无关联方关系”。

中城建设的官方网站上，“精品工程”一栏中列举的项目几乎全部为泰禾集团项目。根据公开信息，中城建设在过去数年里中标的绝大多数项目，均为泰禾集团旗下控股或参股公司项目。

不过较新的信息披露显示，2017-2020年，泰禾集团对中城建设的采购额为57.35亿元、117.79亿元、46.67亿元、15.48亿元，占同类交易金额的比例为33%、56%、29%、17%。由此可见，当年雪藏的排名前列大供应商，正是中城建设。

令人不解的是，2020年初债务违约时，泰禾集团突然预付给供应商中城建设工程款55亿元。而彼时，泰禾集团对中城建设的应付账款只有19.7亿元。

截至2020年12月，泰禾集团和中城建设确认，当年按工程进度结算的款项只有15.48亿元，结算之后的预付工程款高达63.8亿元。

作为参照，2020年7月泰禾集团首次公募债券违约时，其17泰禾MTN001、17泰禾MTN002产品本息合计仅约37.63亿元。远小于此前预付中城建设的55亿预付款。

而2020年末，泰禾集团、嘉兴焜昱、中城建设签署三方协议，将泰禾集团应收中城建设的63.8亿元，与应付嘉兴焜昱的69亿元进行冲抵。

其中，嘉兴焜昱的实控人为泰禾集团董事长黄其森。

冲抵之后，泰禾集团还需支付给中城建设5.19亿元，这部分资金尚未支付。

中城建设与泰禾集团是否有实质性关联？

一系列操作后，关于中城建设与泰禾集团究竟有没有关系的质疑不绝于耳。深交所亦就此问题询问泰禾集团。

对此，泰禾集团仍表示二者无关联关系。“该供应商与公司、控股股东、实际控制人及其下属公司在股权、业务、资产、人员等方面均无关联关系，该供应商与公司控股股东、实际控制人及其下属公司无业务往来。”泰禾集团在回复函中表示。

不过值得注意的是，年审会计师仍出具保留意见。

“由于预付中城建大额款项与建造合同支付条款不相符，与此相关的资金支付业务是否存在商业实质，是否存在代垫费用、代为承担成本或转移定价等利益输送情形未能获取充分适当的审计证据。为此我们在保留事项中对预付中城建大额款项的合理性及资金性质、债权债务对冲的合理性问题出具了保留意见。”审计机构对此表示。

在泰禾集团的对外宣传中，曾将中城建设称为“战略合作伙伴”。但此前有媒体报道称，包括中城建设地方分公司总经理在内的人士，均将自己认知为上市公司泰禾集团的员工。

一份判决书显示，一名曾在中城建设上海分公司和南京分公司任职的项目经理，因劳动纠纷对中城建设提起诉讼；其在主张举证时提供了“泰禾在系统群发的值班表”，并且称“中城建设公司系泰禾集团的子公司，泰禾集团在工作系统中群发了值班表要求员工加班”。

不仅如此，泰禾集团的控股股东泰禾投资，为包括中城建设在内的公司债务纠纷承担了连带保证责任。

如果没有股权层面的关系，中城建设与泰禾集团是否有非股权的实质性关联？而中城建设中标了上市公司泰禾集团大量的建筑项目，其价格又是否公允？是否存在利益输送的嫌疑？这些目前尚不得而知。

逾期债务“越滚越大”，半年增加46亿

另外债务方面，从近期披露的数据来看，泰禾集团到期未还借款不仅没有减少，而是越欠越多了。

根据公开披露的数据，截至2020年12月31日，该公司已到期未归还借款金额为398.5亿元，其中仅尚未支付的应付利息就有75.98亿元。

截至2021年4月30日，该公司已到期未归还借款金额为431.55亿元。

而截至2021年6月18日，泰禾集团已到期未归还的借款为444.91亿元。仅仅不到半年时间，到期未还借款增加了46.41亿元。

从借款来源来看，借款的金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券，以信托居多；预计负债计提金额47.82亿元。

2021年内，泰禾集团到期债务为318.66亿元，其中一季度占317.26亿元，三季度占1.4亿元。其中银行贷款占35.85亿元，信托占61.72亿元，资产管理占12.60亿元，公司债占208.48亿元。

对于到期未还借款增加，泰禾集团表示：“截至相关时间节点，公司尚有部分新增到期债务未与相关债权人达成展期协议，导致已到期未归还借款金额有所增加。”

雪上加霜的是，截至6月18日，泰禾集团因被担保人发生逾期导致公司需履行担保义务的债务约为57.17亿元。

巨额的债务如何偿还？

对于债务的偿还问题，泰禾集团表示，目前正通过融资置换、债务展期、延期、分批还款等方式，针对逐笔债务协商出妥善的解决方案。

其中，债务还款资金的来源，泰禾集团称，公司偿债资金主要来源于所开发地产项目的销售回款。截至5月底，泰禾集团持有的土地储备中可开发建筑面积约923.87万平方米。

此外，泰禾集团还表示，公司偿债资金来源于公司的自持物业项目的变现。

根据财报，目前泰禾集团自持物业项目共计18个，涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下 商业、室外步行街等。

截至2020年底，这部分资产的公允价值共计约251亿元，建筑面积约89万平方米，正在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、 洲际酒店，截至2020年底，账面价值约28亿元。

值得注意的是，在泰禾“暴雷”后，一些员工相继离职，工资薪酬费用却增加了。

数据显示，2020年泰禾领取薪酬员工总人数同比下降27.05％。然而，泰禾集团去年工资薪酬为4.53亿元，同比增长194.54％。

对此，泰禾集团解释称：“2020年度内离职员工较多，公司针对离职员工计提了相应补偿。”

另外，泰禾集团近四年来更换了四任财务总监，可谓变动频繁。2018年，泰禾副总经理、财务总监罗俊离职，李斌接任；2019年，李斌离职，姜明群接任；2020年，姜明群辞任，王伟华接任。2021年，王伟华辞任，泰禾财务资金中心总经理刘向民接任。

“前任财务总监由于个人原因离职，在财务处理上与公司管理层、年审会计师不存在重大分歧。”泰禾集团这样解释称。

83亿利息资本化背后

泰禾年报披露时，负责审计的中兴华会计师事务所出具了保留意见的审计报告。

根据这份审计报告，泰禾财报之所以没有得到会计师事务所认同，其中一条是有关利息资本化的判定。

财报显示，泰禾2020年融资借款利息费用99.13亿元，其中，资本化金额83.88亿元，费用化金额15.25亿元。

而2019年度泰禾集团借款费用资本化金额为125.2亿元，利息资本化率为10.03％。可见借款费用资本化金额和利息资本化率均较上年下降。

利息资本化之所以引起关注，是因为其背后关联到泰禾受影响项目是否复工的认定。

根据企业会计准则，符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

也就是说，泰禾这些在建项目，若非正常停工超过三个月，就应该将所有的借款利息计作成本费用，进而减少当期利润。

“因公司资金周转困难部分工程停工缓建，年审会计师无法获取充分适当的审计证据判断利息资本化和费用化金额的准确性。”审计报告指出。

中兴华会计师事务所表示，2020年年报审计时，泰禾集团因资金周转困难部分项目停工缓建，但无法提供记录停工缓建的相关资料，也无法完整提供监理月报，且部分监理公司已撤场也未配合会计师访谈问询，因此无法判断资本化事项的准确性，亦无法采取其他替代程序。

在回复函中，泰禾集团对利息资本化项目逐项进行披露。其中，2020年度利息资本化金额较高的项目分别为北京金府大院、昆山淀山湖项目、深圳院子项目、昌平拾景园项目；分别为7.1亿、5.17亿、4.26亿、4.22亿。其他合作项目为40.09亿元。

回复函显示，共有8个项目未进行利息资本化处理，其中两个项目显示为停工状态，分别为泰禾崇文府、惠州惠阳金尊府。

而停工超3个月的项目是否仅有上述两个？目前媒体、购房者等各方说法仍不一致。

与万科协议的先决条件尚未满足

根据此前发布的年报，2020年度，泰禾集团实现营业收入36.15亿元，同比下降84.7%；实现归属于上市公司股东的净亏损为49.99亿元，同比下降1171.83%。

根据更新后的2020年年报，去年泰禾集团亏损50.9亿，营业总成本高达58.2亿，其中利息费用达到15.3亿元。

具体业务方面，泰禾集团房地产业务营业收入23.93亿，结转面积10.26万平方米，其中住宅地产实现销售收入21.39亿元，结转面积7.77万平方米；商业地产实现销售收入2.54亿元，结转面积2.48万平方米。

截至2020年底，泰禾集团资产负债率为90.75%，较上年同期增长5.8%。

随问询函一同回复的，还有泰禾集团对外发布的更正公告。

在此前回复深交所已到期未归还债务明细时，泰禾称截至6月18日已到期未归还的借款为444.91亿元。但原表格中的合计借款余额却只有429.92亿元，与444.91亿元有约14.99亿元的差距。

对此泰禾在更正公告中称，原表中16泰禾02、03的借款余额为9.05万元，更正后新的表格中16泰禾02、03的借款余额为14.99亿元，这使得合计借款余额为444.91亿元。

此外，泰禾集团此前还误将一处0.08亿的投资收益误写成0.08万。

泰禾集团表示，目前公司及各借款主体正在积极与相关债权人进行沟通，针对逐笔债务协商出妥善的解决方案，债务重组工作取得了较大进展。不过，此前与万科协议中的相关先决条件尚未全部满足。

来源：搜狐财经