上海楼市:今年的上海行情不好说,过早卖出可能有踏空的风险!

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提问：你好，曾叔，上海本地户口，46岁，住在浦东杨思东林苑1楼66平方两室一厅（2001年购无贷，装修已破旧不堪），在2017年得嘉定新城惠明家园一套动迁房（98平方三室一厅，精装），2022将再得嘉定西一套动迁房两室一厅。本人月薪12k,老婆6k,但我工作不稳定，下半年可能会被裁员。儿子高二，黄埔区读书。现在考虑将嘉定新城的动迁房卖掉，杨思路房子明年夏天装修或置换，购房意向是投资兼顾自住兼有学区，黄浦区或浦东杨思、三林、前滩等。请老师解惑。

回答：你好，孩子已经那么大了，没必要再考虑学区房了。你收入不高，工作不稳定，的确不适合上大杠杆。可以考虑卖出嘉定新房和杨思，置换好一点的房子。我建议卖出和置换同时操作，今年的上海行情不好说，过早卖出可能有踏空风险。购房区域就在你看中的那几个区域，可以的。

提问：曾叔你好  追问一下松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢 可还有空间。

回答：你好，安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：您好！曾叔，打算上海内环内1500预算买三房，如果既要考虑自住（周边配套）又兼顾投资增值（板块潜力），二手房。目前CAZ区域内是否可以推荐几个板块供参考？

回答：你好，二手房，你这个预算可以考虑的区域听过的，黄浦滨江、陆家嘴、北蔡、南京西、浦东大道、前滩、苏河湾、北外滩都是不错的，因为CAZ区域里配套成熟，房价高基数效应下，涨幅预期有限，更多地应该考虑稀缺性和自住便利。建议买那种电梯板楼小三房带一个不错的学区，重点考虑下黄浦和浦东滨江两岸。具体选择需要结合你的通勤和居住口味偏好，梳理需求再做判断会更加精准。

提问：曾叔你好，打算把手里的动迁房置换一下，让其更保值，预算700-800，先期主要是出租，5年后可能自住，目前那个区域比较合适？

回答：你好，这个预算优先考虑大虹桥和三林吧，比如华漕、徐泾、江桥、九亭、杨思、三林东、康桥和御桥都是不错的。这些板块涨得快一些，因为你未来可能自住，除了涨幅还是需要兼顾一些通勤和学区。具体楼盘推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：曾叔你好，我在浦东杨高南路成山路有南江苑二期有一套住房，目前对口的小学原联丰小学被收入明珠集团，投资用的话，需要置换么？贷款加自有资金可以到600-700万左右。

回答：你好，房子有点老了，98年板楼持有并不是太好的选择，有学区并入是好事，但体现到房价并没有多大增益，毕竟浦东最强的是明珠AB，你这个只是明珠C的影子股。可以考虑置换。

提问：您好，曾老师，在莘庄地铁一号线旁20年老小区江南苑交通好环境不好群租房无电梯，房价5元多点上不去，工作徐汇田林想，另外有嘉定新城80平次新房一套不错，想把莘庄卖了贷款100-200万买外环内次新三林环球翡翠上去了浦江更贵无方向老师推荐一下次新房地铁方便环境好谢谢

回答:你好，江南苑，莘庄，2002年的房子，地铁口，配套还可以，旁边有商场有公园，靠近铁路线有噪音。因为莘庄配套成熟，所以增量相对会小很多，涨的慢，不自住可考虑出手置换，推荐楼盘详见内部圈子。

提问：你好，曾叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，排名前列，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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