上海动迁房买卖较新政策及税费认定标准(收藏)

在上海购买动迁房

需要动迁房满三年才能过户交易

三年是指大产证或者小产证和动迁协议同时满三年

动迁房税费计算方式

1）、增值税及增值税附加税：免征

2）、个人所得税：小产证满五年，且为出售方家庭少有住宅，个人所得税免征；其他情况：核定价*1%。（注：虹口区普通住宅个税1%，非普通住宅个税2%）

浦 东 新 区

认定方法：可享受动迁房税费优惠政策的常见动迁房分类情况

排名前列类：动迁类型为《拆迁补偿安置协议》（适用价值标准房屋调换）

《拆迁补偿安置协议》与产证中完全一致；或产证中产权人与《配套商品房供应单》中完全一致，可享受动迁房税费政策。

注：配套商品房供应单（俗称“五联单”），主要看“所购房屋地址”及“购房人“是否吻合。

注：《拆迁补偿安置协议》（适用价值标准房屋调换）：主要看“被拆迁人”及安置的房屋地址。

第二类：动迁类型为《拆迁补偿安置协议》（货币补偿）

《拆迁补偿安置协议》中被迁拆人与产证中有一人（可为被拆迁人、被拆迁人的直系亲属（3代以内）、或原户口在被拆迁地当中，此3种情况均认可）吻合且产证附记页有“备注配套商品房，自登记日起5年（3年）内不得转让、出租”字样；可享受动迁房税费政策。

注：《拆迁补偿安置协议》（货币补偿）的，查看产证中附记页是否备注配套商品房字样。

第三类：动迁类型为《置换协议》（须在税务局登记签报清单中）

《置换协议》中与产证中完全一致；或产证中产权人与《配套商品房供应单》中完全一致，可享受动迁房税费政策。

注：动迁类型为《置换协议》的：提供《置换协议》及配套商品房供应单，税务核查动迁组是否向税务部门提交签报，若提交签报登记则认可为动迁房，享受税费优惠政策；未提交则不认同，按正常商品房缴纳税费。

第四类：动迁类型为《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（居住房屋）

1）、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,补偿类型为：（适用价值标准房屋调换），《房屋征收补偿协议》中被与产证中产权人完全一致；或产证中产权人与《配套商品房供应单》或《买卖合同》（预售合同）中完全一致，可享受动迁房税费政策。

2）、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，补偿类型为：（货币补偿），《房屋征收补偿协议》中被迁拆人与产证中有一人（产权人可为被拆迁人、被拆迁人的直系亲属（3代以内）、或原户口在被拆迁地当中）吻合且产证附记页有“备注配套商品房，自登记日起5年（3年）内不得转让、出租”字样；可享受动迁房税费政策。

第五类：《铁路上海南站噪声治理房屋收购意向协议》不属于动迁范畴，不享有税费优惠政策

闵 行 区

认定标准：

1、2005年之前需要提供动迁协议，动迁协议中需要体现《拆迁 字 号》，地址明确，并注明宅基地或市政动迁方可减免，若未写明动迁性质，需要动迁办开具宅基地或市政动迁证明。

2、2005年之后的提供动迁协议和配套商品房供应单，便可以直接减免（若配套商品房供应单遗失，可至交易中心三楼档案部调取）。

3、非居动迁减免（例如：市区的小卖部动迁），需要提供营业执照副本，若拆迁的不是原产权人，需要原产权人到场签订放弃承诺书。

4、若商业动迁不能享受增值税减免政策。

5、动迁房契税减免；

若动迁性质属于货币动迁，可以享受契税减免，如动迁分得动迁款300万，但购买房屋的价值是400万，那么300万享受契税减免，另外的100万则需要征收；提供的材料需要在动迁协议里写清楚动迁款是购买此套房屋的地址，若没有体现，需要动迁组开具动迁款用于购买此套房屋的证明。

宝 山 区

1、产证附记页有“配套商品房（动迁安置房）三年（五年）内不得转让、抵押（出租）的，需提供动迁协议原件（无需产证地址），配套商品房供应单（交易中心拉取），契税已申报办理证明（交易中心拉取）或契税缴款书

2、产证附记页无任何标注的，需提供动迁协议原件（必需有产证地址），契税已申报办理证明或契税缴款书

售后公房认定标准及出售时原值的认定方式

1、售后公房税费计算方式

1）、增值税及增值税附加税：免征

2）、个人所得税：小产证满五年，且为出售方家庭少有住宅，个人所得税免征；其他情况：核定价*1%（注：青浦、奉贤普通住宅个税1%，非普通住宅个税2%）

2、认定售后公房的依据

1）、房地产权证附记页标注：售后公房/房改售房；

2）、房地产权证附记页未标注售后公房/房改售房，但可以提供当时购入时的《上海市公有住房出售合同》（白皮合同）、价格计算表（表六、表七）、专用票据、建行缴款凭证。

3、售后公房出售时若涉及差额税费（例如继承再出售时不少有，需交利润20%个税）时，原值的认定标准

1）、按上一年度区域经济适用房的平均价格认定原值单价

2）、以《上海市公有住房出售合同》（白皮合同）、价格计算表（表六、表七）上的金额确认

3）、税务匹配原值单价6500-8200元计算原值总值

动迁房买卖小知识

在上海购买动迁房，需要动迁房满三年才能过户交易，三年是指大产证或者小产证和动迁协议同时满三年。往往在现实中，许多动迁房在不满足过户条件时就已经进行了买卖，假如你已经购买或者即将购买这样的动迁房，介绍一些动迁房买卖过程的应注意的要点。

关于动迁房买卖合同效力的问题

购买动迁房时，该房屋可能尚不满足过户条件（未满三年），但只要买卖双方的交易是善意并且是真实的，购买动迁房合同并不会因动迁房未满三年而导致签订的合同无效。  

合同签订注意要点

1、购买时房屋仅有大产证尚未办理小产证。因现在房屋产权还在开发商名下，房屋产权人并不明确（小产证具体做在谁的名下尚有变数），此时签订的买卖合同应当让所有动迁被安置对象作为出售人或者签字同意出售该房屋。

2、房屋已办理小产证。此时的产权可能较为明晰，签订买卖合同时，务必应当让所有产证上的产权人签字同意出售该房屋。

3、夫妻共同财产的风险。假如交易对象是已婚人士，其配偶可能在该房屋存在权利的情形，保险起见应当让其配偶也签字确认。

风险防范

上海市房屋近二十年来，房屋价格都处于上升趋势，往往到动迁房满足过户交易时该房屋可能出现较大的增值，因此卖方往往会提出加价才能配合办理过户手续。这也是买房人最为担心的，也是争议最多的地方。其实并没有什么很有效的方法避免这样的情况发生，毕竟国家并不鼓励不能交易的动迁房进行买卖，但是在实践中，我们还是应当通过合同的约定或者合同履行中来尽量规避这样风险的发生（以下按照交易步骤注意风险）。

1

挑选优质的卖方

在购买动迁房时，应当挑选那些是为了置换房屋或者改善生活而出售房屋的卖家。因为那些外面欠债或者有重大诉讼风险的人员，在不能过户期间，该房屋存在被法院查封该房屋的风险，等到满足过户条件时，你就往往会处于较为被动的位置。在签订买卖合同后，我们也应当注意卖方的财务状况。在笔者处理的众多案件中，那些因赌博欠债而卖房的人，到交易过户处理时，往往矛盾是较大的。因此，即使价格可能稍有优惠的情况下，在购买房屋时尽量规避这样的卖方。

2

合同约定较为明确详细，并且尽可能约定较高的违约金

房屋的购买到真正实际可以交易过户，往往这其中至少存在3到4年，如遇上2016年房价暴涨的情形，很多卖房人会出现心态失衡而后出现铤而走险的情况。此时在合同中约定一个较高的违约金就显得比较重要，这样很有可能会打消一些卖方人违约的心思。比如说将违约金提高到总房价的300%亦或是房屋差价损失的一点几倍，让卖房人觉得无利可图。   

3

尽早交房，并实际占有房屋

签订购买动迁房合同后，应尽早叫卖方人交付房屋，毕竟动迁房不像二手房那样可以进行网签，那么尽早交房也可减少卖方人存在一房二卖的可能性。同时，买房人实际入住房屋，则对于防范法律风险是非常有帮助的。当然，在交付房屋时，办理交接手续这样是较好不过的。

4

注意交易过户时间及卖家是否办理小产证

签订买卖合同后应当注意大产证办理时间（一般大产证满三年，动迁房一般即可交易过户），其后应当注意卖方何时办理小产证，待其办理出小产证后，较好由买房保管。在满足过户条件时，排名前列时间通知卖方进行交易过户，双方进行交易过户。

总结，购买未能交易的动迁房风险较大，我们在购买时应该做好充分了解的情况下进行购买。

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